Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 ноября 2011 г. N Ф10-3911/11 по делу N А62-563/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Ключниковой Н.В.

судей

Панченко С.Ю.

Шелудяева В.Н.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Поиск-96" (ОГРН 1026701431756, д. 8, ул. Тенишевой, г. Смоленск, 214018),

от администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, д. 1/2, ул. Октябрьской революции, г. Смоленск, 214000),

-Осипенковой Л.А. - генерального директора,

-Базеевой Н.Л. - представителя (доверенность от 17.01.2011 N 1-129),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2011 (судья Пузаненков Ю.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 (Стаханова В.Н., Тиминская О.А., Тучкова О.Г.) по делу N А62-563/2010,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Поиск-96" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска (далее - администрация) с заявлением о:

- признании незаконными действий администрации города Смоленска, выразившихся в необоснованном уклонении от заключения с ООО "Поиск -96" договора купли-продажи арендуемого имущества, и признании обязанности ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного имущества возникла не позднее 27.11.2009;

- признании незаконным действий администрации города Смоленска, выразившихся в преждевременном опубликовании несоответствующего закону информационного сообщения в пункте 4 объявления о продаже арендуемых помещений в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009, как несоответствующих положениям Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и нарушающих права и законные интересы заявителя. Обязать администрацию опубликовать в СМИ информационное сообщение, содержащее достоверные сведения, предусмотренные требованиями Закона N 178-ФЗ, в течение трех дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-563/2010;

- об урегулировании разногласий между ООО "Поиск-96" и администрацией города Смоленска, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м, состоящего из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске, в части пунктов 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 4.1., 4.2., 5.1., 5.2. и раздела 6 договора, приняв их в редакции Общества, изложенной в проекте договора от 12.01.2011;

- понуждении (обязании) администрации города Смоленска в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи с ООО "Поиск-96" на арендуемое нежилое помещение общей площадью 265,5 кв. м, состоящее из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане позициями N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске, по продажной цене в размере 6 628 478 руб. без НДС, равной рыночной стоимости, определенной судебным экспертом при проведении экспертной оценки объекта по определению суда, приняв спорные пункты в редакции истца (требования уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 28.03.2011 заявленные требования удовлетворены частично:

1. Признать незаконными действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу с ограниченной ответственностью "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв. м. по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, признаны незаконными, поскольку они не соответствуют положениям пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ и пункту 7.4. Положения о порядке и условиях приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 30.06.2009 N 1188 (далее - Положение) и нарушают права и законные интересы заявителя. Суд обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - опубликовать объявление о продаже обществу с ограниченной ответственностью "Поиск-96" нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м., состоящего из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ и пункта 7.4 Положения в течение десяти дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

2. Принять пункты 3.1., 3.2., 3.3., 3.4. 4.1., 4.2., 5.1., раздел 6 (пункты 6.1., 6.2., 6.3.) договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м., расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске между обществом с ограниченной ответственностью "Поиск-96" и администрацией города Смоленска в следующей редакции:

"3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена Арбитражным судом Смоленской области по результатам рассмотрения дела N А62-563/2010 и составляет 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (без НДС).

3.2. Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже недвижимого имущества в соответствии с решением Арбитражного суда Смоленской области по делу А62-563/2010.

3.3. Продажную цену в размере 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (далее - сумма основного долга) и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает в течение пяти лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору.

На банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г. Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИНН 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0100 410, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение основного долга.

На банковские реквизиты, указанные в п. 6.2. настоящего договора, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение процентов.

Датой платежа признается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя, проставленная в поле "Списано со сч. плат." платежного поручения на перечисление средств Продавцу.

Датой первого платежа в соответствии с Графиком платежей считать пятое число месяца, следующего за месяцем, в котором Покупателем и Продавцом подписан акт приема-передачи недвижимого имущества по настоящему договору.

Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление, представляются Покупателем в управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ул. Дзержинского, д. 11, каб. 8) либо передаются по факсимильной связи не позднее 10 числа каждого месяца.

3.4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

4.1. Продавец передает, а Покупатель принимает недвижимое имущество не позднее, чем через тридцать дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

4.2. Прием-передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи, подписываемым Покупателем и Продавцом и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2).

5.1. Право собственности на недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. За каждый день просрочки оплаты недвижимого имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического выполнения денежного обязательства Покупателем, от суммы очередного невнесенного в срок платежа.

Сумма неустойки перечисляется Покупателем на банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г. Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИHH 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0200 410.

6.3. Уплата неустойки не освобождает Стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора.".

3. Договор купли-продажи указанного недвижимого имущества подлежит заключению в течение десяти дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

4. В остальной части Обществу с ограниченной ответственностью "Поиск-96" в удовлетворении заявленных требований отказать.

Не согласившись с принятым судебным актом в части признания незаконными действий администрации г. Смоленска по опубликованию в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже ООО "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 8, и принятия п. 3.1., 3.2., 3.3., 6.2., 6.3. договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции, изложенной в решении суда, администрация г. Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.07.2011 решение суда от 28.03.2011 в обжалуемой части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные решение и постановление отменить в части признания незаконными действий администрации, выразившихся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв. м. по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, поскольку они не соответствуют положениям пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ и пункту 7.4 Положения, и нарушают права и законные интересы заявителя и принять новый судебный акт, отказав Обществу в удовлетворении данного требования. В связи с этим изложить п. 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: "3.2 Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему делу производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере 3,33% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.".

В соответствии с ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителей Общества и администрации, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены судебных актов в оспариваемой части.

Как видно из материалов дела, ООО "Поиск-96", являясь арендатором муниципального объекта недвижимого имущества (встроенные нежилые помещения на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске), обратилось в администрацию с заявлением от 31.03.2009 о реализации своего преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) (далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением от 15.10.2009 N 1178-адм администрация приняла решения о приватизации вышеуказанного нежилого помещения.

В ходе приватизации указанного имущества между сторонами возник спор на стадии заключения договора купли-продажи этого имущества.

Подготовленный администрацией проект договора заявитель подписал с протоколом разногласий по пунктам 2.1., 3.1., 3.2.1. (3.2.2.), 3.3., 4.1., 4.3., 5.2., 6.2., 6.3., 7.1 договора, а также приложению и 24.11.2009 возвратил его администрации вместе с замечаниями по отчету от 02.10.2009 N 617/1Х/09 (сопроводительное письмо от 24.11.2009 N 72).

Письмом от 14.12.2009 N 7-6250 администрация сообщила Обществу о принятии четырех из тринадцати пунктов представленного Обществом протокола разногласий и об отклонении остальных пунктов. В числе несогласованных пунктов оказались и существенные условия договора о цене отчуждаемого имущества и порядке (размере) повременных платежей (график платежей).

Считая отчет от 02.10.2009 N 617/1Х/09 недостоверным, а действия администрации, связанные с подготовкой условий и заключением договора купли - продажи (сообщение неточных сведений оценщику о технических характеристиках объекта оценки, публикация объявления о продаже арендуемого имущества в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009, не заключение договора администрацией в срок, не позднее 27.11.2009) незаконными, ООО "Поиск-96" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования в части признания незаконными действий администрации, выразившихся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу с ограниченной ответственностью "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв. м. по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, поскольку они не соответствуют положениям пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ и пункту 7.4 Положения и нарушают права и законные интересы заявителя и требования изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже недвижимого имущества в соответствии с решением Арбитражного суда Смоленской области по делу А62-563/2010.", арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

Статьей 15 Закона N 178-ФЗ и пунктами 7.1.-7.4 Положения предусмотрены обязанность публикации уполномоченным органом в СМИ объявлений (информационных сообщений) о приватизации муниципального имущества и содержание таких сообщений.

Данные правовые нормы применяются и к отношениям по приватизации муниципального имущества в рамках Закона N 159-ФЗ (часть 3 статьи 1, часть 3 статьи 5).

В соответствии со ст.ст. 2, 12, 15 Закона N 178-ФЗ, ст.ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) публикация в СМИ таких информационных сообщений призвана реализовать принципы открытости процесса приватизации государственного и муниципального имущества, свободного доступа потенциальных покупателей к информации о приватизации, а также отчуждение этого имущества за плату по рыночной стоимости, что предполагает наличие у сторон сделки всей необходимой и достоверной информации о ее предмете и условиях.

В силу ч. 3 ст. 5 Закона, п. 2 ст. 32 Закона N 178-ФЗ, п. 1 ст. 489 ГК РФ публикация данного сообщения (объявления) прямо затрагивает реализацию преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им имущества, поскольку по состоянию на дату такого объявления определяется размер процентов, начисляемых на сумму (стоимость имущества) при рассрочке ее уплаты по договору купли-продажи, то есть его существенное условие - размер повременных платежей покупателя.

В информационном сообщении должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); начальная цена, условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; срок заключения договора купли-продажи; порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи (пункт 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ, пункт 7.4 Положения).

Учитывая перечисленные нормы права, суд пришел к правильному выводу, что объявление о продаже арендуемого Обществом имущества, опубликованное администрацией в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009, указанным нормативным требованиям не соответствовало, а именно: в объявлении отсутствовали сведения, индивидуализирующие арендованные Обществом нежилые помещения в соответствии с инвентаризационными документами (литеры, номера, площади, расположение в составе жилого дома N 8 по ул. Тенишевой в г. Смоленске); сведения о конкретных условиях и сроках платежей за приобретаемое имущество, в том числе в варианте рассрочки платежа, и о порядке ознакомления покупателя с информацией о результатах технической инвентаризации арендуемого помещения (место, время, перечень представляемых для ознакомления документов); указанные в объявлении сведения об общей площади арендованных помещений (274,7 кв. м) и их рыночной стоимости (8 245 762 руб.) оказались недостоверными. При этом корректная величина площади (265,5 кв. м) установлена по итогам внеплановых инвентаризаций объекта (извлечения из технических паспортов от 15.01.2010, от 11.03.2010, проведенных по обращениям Общества (письма от 30.12.2009 N 90, от 11.01.2010 N 2) и указанию суда в определении от 05.02.2010.

Из двух величин рыночной стоимости, содержавшихся в отчете N 617/1Х/09 ООО "Независимая оценочная компания" (8 245 762 руб. без НДС и 9 730 000 руб. с НДС), объявлена сумма 8 245 762 руб. без указания на отсутствие в ней налога. Однако рыночная стоимость приватизируемого имущества казны муниципального образования, определенная независимым оценщиком, включает в себя НДС и подлежала объявлению с учетом налога (абзац 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина РФ от 19.10.2009 N 03-07-15/147).

При этом суд правомерно принял во внимание недостоверность объявленной величины рыночной стоимости, установленную саморегулируемой организацией оценщика в ходе внеплановой проверки отчета N 617/1Х/09 ООО "Независимая оценочная компания" (отчет МСНО-НП "ОПЭО" от 26.03.2010).

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что в результате нарушения администрацией приведенных требований к содержанию информационного сообщения Общество вынуждено предпринять меры по запросу недостающей информации и проверке имевшихся в объявлении сведений на предмет ошибок и неточностей (письма Общества от 19.11.2009 N 70, от 24.11.2009 N 73, от 28.12.2009 N 87, 88, от 30.12.2009 N 90, от 11.01.2010 N 2, от 18.01.2010 N 6, от 02.02.2010 N 15, письма администрации от 04.12.2010 N 24-9408, от 14.01.2010 N 24-151, от 03.02.2010 N 7-586). Эти обстоятельства, как правильно указал суд, нарушили право Общества на свободный доступ к достоверной информации о приватизации арендуемого им имущества (статья 15 Закона N 178-ФЗ) и затруднили процедуру реализации его преимущественного права.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что действия администрации по опубликованию в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения не соответствуют требованиям п. 3 ст. 15 Закона N 178-ФЗ и п. 7.4 Положения, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Рассматривая разногласия сторон по договору в отношении пункта 3.2, судом установлено, что по существу спорным является только содержание второго предложения этого пункта о размере процентов, начисляемых на уплачиваемую в рассрочку сумму (стоимость недвижимого имущества). Указанная Обществом редакция первого предложения этого пункта об оплате имущества в рассрочку сроком на пять лет соответствует имеющемуся у него праву, предусмотренному частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, статьей 3 Закона Смоленской области от 28.11.2008 N 155-з, пунктом 19.5 Положения.

В отношении редакции второго предложения этого пункта суд правомерно исходил из следующего.

Поскольку суд первой инстанции признал незаконными действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу спорного нежилого помещения, и обязал администрацию в десятидневный срок опубликовать объявление о продаже Обществу нежилого помещения, а также учитывая нормы части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и обязательных требований к объявлению о продаже (пункт 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ, пункт 7.4 Положения) и принимая во внимание период с 21.10.2009 по 20.01.2011, в течение которого ставка рефинансирования ЦБ РФ снизилась с 10% годовых до 7,75%, суд обоснованно указал, что размер процентов на сумму, по уплате которой Обществу предоставляется рассрочка, должен определяться в договоре исходя из одной трети ставки ЦБ РФ на дату опубликования администрацией в соответствии с настоящим решением суда нового объявления о продаже, отвечающего приведенным требованиям.

Учитывая изложенное пункт 3.2. договора правомерно принят судом в следующей редакции:

"3.2. Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже недвижимого имущества в соответствии с решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-563/2010".

На основании изложенного, кассационная инстанция считает, что выводы судов обеих инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального права, при отсутствии нарушения процессуальных норм.

Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам администрации, изложенным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, муниципальное образование повторяет все то, на что ссылалось ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А62-563/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В.Ключникова

Судьи

С.Ю.Панченко В.Н.Шелудяев