Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 ноября 2011 г. N Ф10-4701/11 по делу N А54-5212/2010-С8

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей	Нарусова М.М.
	Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
Истец: от ООО "Собор"	не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);
Ответчик: от ООО "Система БИТ-2000"	Нагайцев Д.Г. - представитель (дов. от 22.09.2011 N 22);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Система БИТ-2000", г. Москва на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.04.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 по делу N А54-5212/2010-С8

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Собор" (далее - ООО "Собор") (ОГРН 1046209005985, ИНН 6234004330) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Система БИТ-2000" (далее - ООО "Система БИТ-2000") (ОГРН 1037700227586, ИНН 7726286627) о взыскании задолженности по договорам аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.02 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009 и неустойки.

В свою очередь ООО "Система БИТ-2000" заявило встречный иск о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 7 920 936,65 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.04.2011 исковые требования по основному иску удовлетворены в части взыскания с ООО "Система БИТ-2000" 2 088 667,49 рублей задолженности по договору аренды N 2-39 от 28.02.2009, 200 000 руб. неустойки за просрочку платежа, 415 888,13 руб. задолженности по договору аренды N 2-28.2 от 28.02.2009, 40 000 руб. неустойки за просрочку платежа; 1 806 043,37 руб. задолженности по договору аренды N 2-39/1 от 07.03.2009, 200 000 руб. неустойки за просрочку платежа. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в части удовлетворенных исковых требований по основному иску и удовлетворив встречный иск в полном объеме.

Представитель истца в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя истца не заявлено, о месте и времени судебного заседания истец извещен надлежащим образом, в связи с чем суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу по основаниям ч. 3 ст. 284 АПК РФ, в его отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

Между ООО "Система БИТ-2000" (арендатор) и ООО "Собор" (арендодатель) заключены предварительные договоры аренды нежилых помещений N П-1 от 23.01.2009, N 10 и N 11 от 22.07.2008.

Предметом настоящих договоров является: обязательства сторон с момента подписания указанных договоров и до момента подписания договоров аренды; обязательства сторон подписать в будущем на условиях предварительного договора договоры аренды (долгосрочный и краткосрочный), объектами которых будут оговоренные нежилые помещения, на условиях, предусмотренных предварительными договорами. Существенные условия договоров аренды содержатся в предварительных договорах и приложениях к ним; оказание арендодателем услуг по проведению рекламной компании ТРЦ с учетом деятельности арендатора в помещениях; оказание арендодателем услуг по предоставлению арендатору доступа в помещения, обеспеченные электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, вывозом мусора, охраной и управлением.

В соответствии с п. 4.1 предварительных договоров арендатор обязался за свой счет провести отделочные работы в помещении в течение 30 дней с даты подписания сторонами акта доступа.

Согласно пункту 7.1 предварительных договоров арендатор обязуется в течение 15 дней с даты подписания настоящего договора перечислить арендодателю предварительный платеж в размере 2 месяцев арендной платы и в размере 1 месяца арендной платы в течение 5 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи по краткосрочному договору. При этом в случае подписания договоров аренды предварительный платеж засчитывается арендодателем в счет обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды.

В период действия предварительных договоров ответчик проводил отделочные работы нежилых помещений.

В рамках указанных предварительных договоров сторонами были заключены краткосрочные договоры аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009.

28 февраля 2009 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-39, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) передал ООО "Собор БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения N 39, находящегося в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 217,9 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора срок его действия определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п.1 договора аренды N 2-39).

28 февраля 2009 года между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-39 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя: базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США на 1 кв.м, начисление и уплата которой производится с 01.10.2009.; эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 9144,02 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2); коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 27961,26 руб., который он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.); маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, уплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора.

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-39 арендатор производит уплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом арендодателя до 03.11.2011.

За период действия договора аренды N 2-39 за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 2 088 667,49 руб.

28 февраля 2009 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-28.02, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) передал ООО "Собор БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения N N 46-52, 54, 55, часть помещения N 44 (в соответствии с поэтажным планом), находящиеся в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 31 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора аренды N 2-28.2 срок действия договора определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п. 1 договора аренды N 2-28.2).

28 февраля 2009 года между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-28.2 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя: базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США за 1 кв.м., начисление и уплата которой производится с 01.10.2009; эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 1300,89 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2); коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 4345,52 руб., которую он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.); маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, оплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора (п. 4.1.4).

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-28.2 арендатор производит оплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока действия договора аренды N 2-28.2 арендатор продолжал пользоваться имуществом арендодателя до 03.11.2011.

За период действия договора аренды N 2-28.2 за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1861854,01 руб.

7 марта 2009 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-39/1, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) передал ООО "Система БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения N 39, находящегося в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 267,55 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора аренды N 2-39 срок действия договора определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п.1 договора аренды N 2-39/1).

7 марта 2009 года между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-39/1 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя: базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США на 1 кв.м, начисление и уплата которой производится с 01.10.2009, эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 10716,38 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2); коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 35696,62 руб., который он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.); маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, оплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора (п. 4.1.4).

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-39/1 арендатор производит оплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока действия договора аренды N 2-39/1 ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением до 03.11.2011, до момента вывоза своего имущества из указанного помещения.

В силу п. 9.2 договоров аренды N 2-39, N 2-28.2, N 2-39/1 в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по настоящему договору, не был произведен в срок, указанный в настоящем договоре, арендодатель имеет право потребовать от арендатора, и арендатор обязан по такому требованию уплатить неустойку, равную 0,9% от суммы задолженности, за каждый день просрочки за все время просрочки.

25 августа 2010 года истец направил в адрес ответчика претензию, в которой потребовал погасить задолженность по договорам аренды N 2-39, 2-28.2, 2-39/1, а также уплатить неустойку в размере 611 016,10 долларов США в течение 5 дней с момента получения настоящей претензии.

Неисполнение указанных в претензии требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя основной иск в вышеуказанной части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела в рамках предварительных договоров аренды нежилых помещений N П-1 от 23.01.2009, N 10 и N 11 от 22.07.2008 сторонами заключены краткосрочные договоры аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009.

Арендованные помещения приняты ответчиком во временное владение и пользование, о чем составлены соответствующие акты приема-передачи.

Вместе с тем, поскольку материалами дела подтвержден факт возникновения задолженности ответчика по внесению арендных платежей и их непогашению в полном объеме на момент рассмотрения настоящего спора, суд правомерно взыскал сумму образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей.

Не оспаривая в кассационной жалобе факт наличия задолженности, ООО "Система БИТ-2000" полагает, что у суда не имелось оснований для взыскания аренды в части маркетинговых платежей, поскольку, по мнению ответчика, названные платежи являются оплатой маркетинговых услуг, фактически не оказывавшихся ООО "Система БИТ-2000".

Суд кассационной инстанции отклоняет приведенный довод заявителя жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, положения краткосрочных договор аренды содержали условия о том, что арендная плата за пользование арендуемым помещением, включает в себя, помимо прочего, маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

По правилам п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Таким образом, включение в состав арендной платы маркетинговых платежей само по себе не противоречит положениям закона.

Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено представленными в материалы дела истцом договорами по размещению рекламы ТРЦ "Малина", договорами на организацию иных мероприятий (детских праздников и т.п.), связанных с привлечением интереса потенциальных покупателей к торговому центру маркетинговые платежи являлись платой за услуги, связанные с привлечением интереса потенциальных покупателей к торговому центру в целом, и соответственно взимались с арендаторов пропорционально метрам квадратным арендуемого помещения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая, что ответчик в период действия договора исполнял обязанности по внесению платы в части маркетинговых платежей, не оспаривая пункт 4.1.4 договора, суд правомерно взыскал с ответчика в составе задолженности по аренде и маркетинговые платежи за весь период пользования арендованными помещениями.

Поскольку материалами дела подтвержден факт просрочки внесения аренды, суд обоснованно взыскал с ответчика и договорную неустойку, уменьшив ее размер по правилам ст. 333 ГК РФ.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованный отказ суда в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, судом кассационной инстанции отклоняется как необоснованная.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Между тем, условия о том, что все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемом помещении, при освобождении арендуемого помещения или в иных случаях переходят в собственность арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений арендодателем арендатору не возмещается, включены в пункты 11.4. договоров аренды N 2-39, 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009.

Кроме того, согласно пункту 4.1 предварительного договора аренды также предусмотрено, что отделочные работы арендатор осуществляет за свой счет.

По смыслу ст. 616 ГК РФ, бремя расходов на текущий и капитальный ремонт арендованного имущества может быть возложено договором на арендатора.

Учитывая изложенное, а также положения ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ арендатор, приняв в добровольном порядке обязательства осуществить за свой счет ремонт арендованного имущества, с условием о переходе произведенных неотделимых улучшений при освобождении арендуемого помещения в собственность арендодателя, не вправе заявлять о неосновательности обогащения истца.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ввиду не заключения долгосрочных договоров аренды обязательства, предусмотренные предварительными договорами аренды, прекратились в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ отклоняются.

Согласно п.п. 1, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, между ООО "Система БИТ-2000" (арендатор) и ООО "Собор" (арендодатель) заключены предварительные договоры аренды нежилых помещений N П-1 от 23.01.2009, N 10 и N 11 от 22.07.2008.

Предметом настоящих договоров является: обязательства сторон с момента подписания указанных договоров и до момента подписания договоров аренды; обязательства сторон подписать в будущем на условиях предварительного договора договоры аренды (долгосрочный и краткосрочный).

Как установлено судом и не отрицается сторонами, в рамках предварительных договоров аренды нежилых помещений N П-1 от 23.01.2009, N 10 и N 11 от 22.07.2008 сторонами заключены краткосрочные договоры аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009.

Соответственно, в рассматриваемом случае принятые на себя ответчиком обязательства, оговоренные в предварительных договорах, не прекратились.

С учетом изложенного ссылки заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что истец не инициировал заключение долгосрочных договоров аренды, а напротив, заявил отказ в одностороннем порядке от краткосрочных договоров аренды, не имеют определяющего значения для настоящего спора.

Более того, при заключении краткосрочных договоров аренды ответчик согласился с условиями п. 10.1. о праве арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке без объяснения причин, согласился с расторжением договоров и сам не требовал заключения долгосрочных договоров аренды.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.04.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 по делу N А54-5212/2010-С8 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Система БИТ-2000" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Солодова