Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2011 г. N Ф10-4266/11 по делу N А35-1078/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Степиной Л.В.
судей	Ключниковой Н.В.
	Панченко С.Ю.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ОГРН 1104632003321, д. 6, пер. 5-й Тимский, г. Курск, 305031), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (д. 4/6, ул. 50 лет Октября, г. Курск, 305016),	- Варенья Н.И. - представитель (доверенность от 07.09.2011 б/н), - Булгаков С.А. - представитель (доверенность от 21.11.2011 N 83), - Додонова И.Н. - представитель (доверенность от 21.10.2011 N 76), - Кириллов С.А. - представитель (доверенность от 11.01.2011 N 12),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу и дополнение к ней Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 06.04.2011 (судья Морозова М.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 (судьи Миронцева Н.Д., Сергуткина В.А., Ольшанская Н.А.) по делу N А35-1078/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее по тексту - ООО "Базис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее по тексту - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от 29.09.2010 о замене стороны в договоре N 84481ю аренды земельного участка в городе Курске, выраженного в сообщении от 26.11.2010 N01/007/2010-672, и с требованием о взыскании с Управления расходов на оплату судебных издержек в размере 15 000 рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.04.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней Управление просит указанные решение и постановление по настоящему делу отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе и дополнении к ней, заслушав объяснения представителей, участвующих в судебном заседании, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом, ООО "Базис" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2010 приобрело у ООО "РИК" одноэтажное нежилое здание автозаправочной станции с навесом лит. А, Г, общей площадью 26,5 кв.м, условный номер: 46:29:01:00:00:118:Б:000 (далее по тексту - здание АЗС), расположенное на земельном участке по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 118-б, площадью 1999 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102 122:0011.

Земельный участок, на котором располагается здание АЗС, принадлежал продавцу - ООО "РИК" на праве аренды на основании постановления администрации города Курска от 27.02.2006 N 459 и договора от 18.04.2006 N 84481ю (регистрационный N 46-46-06/024/2006-175).

Общество, как новый собственник здания АЗС, обратилось в Земельный комитет г. Курска для оформления необходимых документов по аренде данного земельного участка.

Постановлением Администрации от 16.08.2010 N 2783 в постановление от 27.02.2006 N 459 внесены изменения, касающиеся юридического лица, которому предоставлялся в аренду упомянутый земельный участок, - общество с ограниченной ответственностью "РИК" заменено на общество с ограниченной ответственностью "Базис". Земельному комитету было поручено подготовить соглашение о замене стороны (арендатора) по договору N 84481ю аренды земельного участка.

29 сентября 2010 года между ООО "Базис" и земельным комитетом г. Курска подписано указанное соглашение по аренде этого земельного участка, пунктом 5 которого предусмотрена государственная регистрация соглашения.

Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации названного соглашения.

В сообщении от 26.11.2010 Управление на основании п.п. 1, п. 2 ст. 19, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказало Обществу в государственной регистрации соглашения от 29.09.2010.

Считая отказ Управления в государственной регистрации соглашения незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества, последнее оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 16 названного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с абзацами 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган в своем отказа от 26.11.2010 указал на то, что сторонами соглашения не соблюдена форма, предъявляемая к основной сделке. По мнению регистрирующего органа, для проведения регистрации соглашения о замене стороны в договоре от 29.09.2010 N 84481ю аренды земельного участка необходимо зарегистрировать соглашение об уступке прав по договору аренды между ООО "РИК" и новым арендатором ООО "Базис" или соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка согласно форме, утвержденной постановлением администрации г. Курска от 28.09.2009 N 2297, между ООО "РИК", ООО "Базис" и земельным комитетом г. Курска.

Между тем, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.

Принимая во внимание вышеизложенное и положения пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отклонили довод заявителя о том, что действующее законодательство не устанавливает для покупателя здания право аренды на земельный участок, на котором расположено это здание, а лишь право пользования этим участком на правах аренды, указав, что по договору аренды осуществляется предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, следовательно, для разрешения данного вопроса не имеет значения содержание арендного обязательства - владение и пользование или только пользование.

С учетом установленных фактических обстоятельств спора и вышеназванных правовых норм, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что обществом к заявлению были приложены документы, необходимые для заявленной государственной регистрации, и отказ в государственной регистрации соглашения от 29.09.2010 о замене стороны в договоре аренды земельного участка не соответствует закону, нарушает права заявителя.

Ссылку о необоснованном взыскании судебных издержек на оплату услуг представителя ООО "Базис" в размере 15000 руб. кассационная инстанция находит несостоятельной.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

На основании ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

По смыслу названной нормы разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в информационном письме от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности, договор на оказание юридических услуг от 21.01.2011, заключенный между ООО "Базис" и его представителем, акты приема-передачи денежных средств по договору оказания юридических услуг от 21.01.2011 и от 03.02.2011 на общую сумму 15000 рублей, судебные инстанции, учитывая продолжительность рассмотрения и сложность дела, фактические затраты времени и трудозатраты на подготовку материалов, правомерно удовлетворили требования заявителя о взыскании с Управления в пользу Общества судебных издержек в указанном размере.

Новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе и дополнении к ней доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 06.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А35-1078/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова С.Ю. Панченко