Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2014 г. N Ф10-4118/14 по делу N А68-7090/2013

г. Калуга

22 декабря 2014 г.

Дело N А68-7090/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей	Козелкина И.И. Шильненковой М.В.
при участии в заседании:
от истца Администрация МО г. Болохово Киреевского района	представитель Коган А.М., по доверенности N 1 от 09.01.2014; представитель Верчёнов Н.С., по доверенности N 4 от 04.02.2014;
от ответчика ООО "Гринстрой Поволжье":	представитель Наумов Д.А., по доверенности б/н от 14.12.2014;
от третьего лица ГУ капитального строительства "ТулоблУКС":	не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Гринстрой Поволжье" на решение Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А68-7090/2013,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Болохово Киреевского района, ОГРН 1067147001074, (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье", ОГРН 1125260011579, (далее - ответчик) о признании незаключенным муниципального контракта от 23.10.2012 N 0166300004612000011, взыскании неосновательного обогащения в размере 13 759 460 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 091 452 рублей 62 копеек (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение капитального строительства "ТулоблУКС".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Капустина Л.А., Волкова Ю.А., Рыжова Е.В.) решение Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 отменено. С ООО "Гринстрой Поволжье" в пользу Администрации МО г. Болохово Киреевского района взыскано 14 699 145, 39 руб., в том числе перечисленные по муниципальному контракту от 23.10.2012 денежные средства в размере 13 759 460, 67 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 393 684, 72 руб.

Не согласившись с указанным постановлением, ООО "Гринстрой Поволжье" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит данное постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, а также пояснил, что наряду с постановлением апелляционного суда также просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции, поскольку не согласен с двумя судебными актами.

Представители истца в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанного лица.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения, ввиду следующего.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, по итогам открытого аукциона в электронной форме 23.10.2012 между администрацией (заказчик) и обществом (застройщик) заключен муниципальный контракт N 0166300004612000011, предметом которого является приобретение жилых помещений в многоквартирном доме в муниципальном образовании город Болохово Киреевского района, строящегося с привлечением денежных средств в рамках региональной адресной Программы переселения граждан из аварийного жилья Тульской области на 2012 год путем долевого строительства (пункт 1.1 контракта).

Пунктом 1.2 контракта на застройщика возложена обязанность в срок до 31.12.2012 своими силами с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: Тульская область, Киреевский район, город Болохово, улица Соловцова, в районе д. 21 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать для оформления в собственность Тульской области по договору передачи 17 квартир общей площадью 758,9 кв. метров. Заказчик обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стоимость квартир установлена в сумме 30 356 000 рублей (пункт 2.1 контракта).

Пунктами 3.1.1, 3.2.3 контракта стороны обязались совместно провести необходимые действия для регистрации контракта в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.2.4 контракта установлена обязанность застройщика передать квартиры заказчику в срок не позднее 31.01.2013.

Во исполнение принятых на себя обязательств администрация перечислила обществу денежные средства в общей сумме 13 759 460 рублей.

Письмами от 19.12.2012 N 2846, от 08.08.2013 N 1669 администрация неоднократно обращалась к обществу с требованием осуществления государственной регистрации контракта.

Ссылаясь на то, что муниципальный контракт не зарегистрирован, в установленный контрактом срок строительство объекта не завершено и квартиры не переданы истцу, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, квалифицировав муниципальный контракт в качестве договора участия в долевом строительстве и установив факт отсутствия его государственной регистрации, со ссылкой на статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пришел к выводу о незаключенности сделки. В связи с этим уплаченные по незаключенному договору денежные средства оценены как неосновательное обогащение с начислением на них процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции, арбитражный апелляционный суд обоснованно руководствовался следующим.

Из разъяснений, содержащихся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из материалов дела усматривается, что предметом спорного контракта является приобретение жилых помещений (17 квартир площадью жилых помещений 758,9 кв. метров) в многоквартирном доме, строящегося с привлечением денежных средств в рамках региональной адресной Программы переселения граждан из аварийного жилья Тульской области на 2012 год в установленный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ им регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ч. 3 вышеуказанной статьи действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Как верно установил суд апелляционной инстанции, целью заключения спорного договора являлось приобретение администрацией 17 квартир в строящемся жилом доме. При этом квартиры не были конкретно индивидуализированы (этаж, номер, планировка, отсылка к проекту, обозначение квартир на схеме и т.п.), как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ.

Из вышеизложенного следует, что намерением администрации являлось инвестирование денежных средств в строительство жилого дома в целях последующего получения материального блага - индивидуально определенного имущества. При этом суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что само по себе участие в строительстве целью администрации не являлось, что также не позволяет квалифицировать спорный контракт по нормам Закона N 214-ФЗ.

Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" регулируются правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, статья 1 Закона N 39-ФЗ).

На основании ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

С учетом вышеизложенного арбитражным апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, что заключенную сделку следует квалифицировать в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления N 54, для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10 разъяснено, что условие, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Материалами дела подтверждается, что стороны согласовали характеристики земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды, участок был поставлен на кадастровый учет. Условиями контракта согласован адрес строительства, количество, а также общая и индивидуальная площадь будущих квартир.

По смыслу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем договор купли-продажи будущей недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 9 постановления N 54).

Исходя из вышеизложенного, арбитражный апелляционный суд правомерно указал на отсутствие оснований для вывода о незаключенности договора купли-продажи будущей недвижимости.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что условия контракта в части передачи квартир исполнены не были.

В абзаце 6 п. 5 постановления N 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, надлежит исходить из того, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 названного Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Исходя из вышеизложенного, с учетом того, что в установленный контрактом срок квартиры не были переданы администрации и, как установил суд, у общества эти квартиры отсутствуют, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования о взыскании перечисленной по контракту суммы предварительной оплаты в размере 13 759 460 рублей 67 копеек.

В соответствии с п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом вышеизложенного, арбитражный апелляционный суд обоснованно указал, что в настоящем случае проценты не могут быть начислены ранее даты наступления у общества обязанности передать квартиры, предусмотренной пунктом 3.2.5 контракта - 31.01.2013.

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2013 по 23.12.2013 с учетом сумм перечисленных денежных средств, рассчитанный по ставке 8, 25% годовых, правомерно определен апелляционной коллегией в размере 939 684 рубля 72 копейки.

Администрация в суде апелляционной инстанции подтвердила названный размер процентов, представив расчет от 12.08.2014. Ответчиком данный расчет оспорен не был, контррасчет также не представлен.

Обжалуя постановление апелляционного суда, заявитель ссылается на то, что суд не учел, что задержка в передаче квартир произошла по вине администрации, ввиду несвоевременной оплаты аванса, оплаты выполненных работ, уклонения от их принятия, доказательства чего, по мнению кассатора, присутствуют в деле. В связи с этим, заявитель считает, что суд не применил статьи 401, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно удовлетворил требования истца.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы не были заявлены кассатором при рассмотрении спора по существу. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи квартир истцу, а также уклонения администрации от их принятия, в связи с чем доводы кассатора противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам, установленным судом апелляционной инстанции.

Заказчик обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Однако, ответчик не представил суду доказательств ввода в эксплуатацию спорного жилого дома.

По установленному Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правилу, исследование и оценка доказательств по делу - прерогатива суда первой инстанции (статьи 135, 136, 153, 159, 162, 168 и 170). В силу положения части 1 статьи 288 АПК Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Доводы кассационной не опровергают правильности выводов апелляционного суда, их соответствия обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, а выражают лишь несогласие с ними, и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу ст. 286 АПК РФ не может служить основанием к отмене оспариваемого судебного акта.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права при вынесении арбитражным судом постановления по настоящему делу не установлено, суд кассационной инстанции не находит оснований к его отмене и удовлетворению кассационной жалобы.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А68-7090/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

И.И. Козелкин М.В. Шильненкова