Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2016 г. N Ф10-4103/16 по делу N А84-1747/2015

г. Калуга

15 декабря 2016 г.

Дело N А84-1747/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 08 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Козелкина И.И. Аникиной Е.А. Егоровой С.Г.
судей
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: при участии в заседании:	Коваленко А.С.
от ЖСК "Таврика": от ИП Ляшковой Н.В.: от ИП Кулаковой Н.В.: от ООО "ОМЕГА-НВ": от ООО "САНРАЙЗСИСТЕМ":	Булгаковой В.Ю. - представителя (доверенность от 12.01.2016); Бородкина О.А. - представителя (доверенность от 07.11.2015 N 1-1354); Бородкина О.А. - представителя (доверенность от 17.02.2016 N 1-249); Бородкина О.А. - представителя (доверенность от 21.12.2015); не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Таврика" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года по делу N А84-1747/2015,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "ТАВРИКА" (г. Севастополь, Респ. Крым) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОМЕГА-НВ", обществу с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ", индивидуальному предпринимателю Ляшковой Наталье Васильевне, индивидуальному предпринимателю Кулаковой Наталье Васильевне со следующими требованиями:

- признать не заключенным предварительный договор N 22/12/14 от 22.12.2014, подписанный Обществом с ограниченной ответственностью "ОМЕГА-НВ" и Жилищно-строительным кооперативом "ТАВРИКА";

- признать не заключенным договор инвестирования N 22/12/14 от 22.12.2014;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОМЕГА-НВ" в пользу Жилищно-строительного кооператива "ТАВРИКА" денежные средства в сумме 19 052 490,00 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 133 262,00 руб.

09.11.2015 ООО "ОМЕГА-НВ" обратилось с встречным исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "ТАВРИКА", третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца по встречному иску: индивидуальному предпринимателю Ляшковой Наталье Васильевне, индивидуальному предпринимателю Кулаковой Наталье Васильевне, обществу с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ" с требованиями:

- расторгнуть с Жилищно-строительным кооперативом "ТАВРИКА" договор инвестирования N 22/12/14 от 22.12.2014, заключенный между Жилищно-строительным кооперативом "ТАВРИКА", обществом с ограниченной ответственностью "ОМЕГА-НВ", индивидуальным предпринимателем Ляшковой Натальей Васильевной, индивидуальным предпринимателем Кулаковой Натальей Васильевной и обществом с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ".

10.11.2015 определением Арбитражного суда города Севастополя принято встречное исковое заявление ООО "ОМЕГА-НВ" к производству Арбитражного суда города Севастополя для совместного рассмотрения с делом N А84-1747/2015; привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по встречному иску: индивидуальный предприниматель Ляшкова Наталья Васильевна, индивидуальный предприниматель Кулакова Наталья Васильевна и общество с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ".

28.01.2016 протокольным определением суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску - индивидуального предпринимателя Ляшкову Наталью Васильевну, индивидуального предпринимателя Кулакову Наталью Васильевну и общество с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ", исключив их из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по встречному иску.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24 февраля 2016 года (судья Васильченко О.С.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Договор инвестирования N 22/12/14 от 22.12.2014 признан не заключенным. С ООО "ОМЕГА-НВ" в пользу ЖСК "ТАВРИКА" взысканы денежные средства в сумме 19 052 490,00 руб., а также 124 262,00 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Из федерального бюджета ЖСК "ТАВРИКА" возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000,00 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года (судьи Илюхина А.П., Калашникова К.Г., Тарасенко А.А.) пункты 1, 2, 3, 4 резолютивной части решения суда отменены. В удовлетворении в указанной части первоначального иска ЖСК "Таврика" к ИП Ляшковой Н.В., ООО "САНРАЙЗСИСТЕМ", ИП Кулаковой Н.В. отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. С ЖСК "Таврика" в пользу ООО "ОМЕГА-НВ" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., в пользу ИП Ляшковой Н.В. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Не соглашаясь с вынесенным апелляционным судом судебным актом в части отмены пункта 2 резолютивной части решения суда (о взыскании с ООО "ОМЕГА-НВ" в пользу ЖСК "ТАВРИКА" денежных средств в сумме 19 052 490,00 руб.), ЖСК "Таврика" обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене указанного судебного акта в указанной части.

При этом заявитель жалобы ссылается на то, что сторонами в предварительном договоре не согласован предмет договора, продаваемые помещения не индивидуализированы, а также не согласованы сроки заключения основного договора и сроки передачи приобретаемых помещений.

В судебном заседании представитель ЖСК "Таврика" поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель ИП Ляшковой Н.В., ИП Кулаковой Н.В., ООО "ОМЕГА-НВ" возражал против доводов кассационной жалобы, считает вынесенные судебные акты законными и обоснованными.

Представители ООО "САНРАЙЗСИСТЕМ" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации.

Арбитражный кассационный суд в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей ООО "САНРАЙЗСИСТЕМ".

С учетом части 1 статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов проверена в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 22.12.2014 между ЖСК "ТАВРИКА" (Покупатель) и ООО "ОМЕГА-НВ" (Продавец) заключен предварительный договор N 22/12/14 купли-продажи недвижимого имущества (далее - Предварительный договор). Согласно пункту 1.1. договора, Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить недвижимое имущество: 300 (триста) кв.м, помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27 (кадастровый номер 91:02:001002:207, кадастровый паспорт от 21.10.2014 N91/12/14- 6092), возводимом на земельном участке площадью 982 кв.м, кадастровый номер 91:02:001002:405 (кадастровый паспорт от 25.11.2014 N91/12/14-13891), именуемом далее по тексту договора - "недвижимое имущество".

Согласно пункту 1.2. договора, объект незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения хозяйственного суда города Севастополя от 23.06.2008 года по делу N 5020-12/237 и зарегистрировано КП "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского совета 10 июля 2008 года.

По согласованию сторон недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, оценивается и продается за 300000,00 долларов США (пункт 1.3 договора). Оплата недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, производится в национальной валюте Российской Федерации по курсу, установленному ЦБ РФ на день оплаты суммы, указанной в п. 1.3 настоящего договора (пункт 1.4 договора).

Согласно подпункту 1.5.1 пункта 1.5 договора, стороны обязуются в течение пяти рабочих дней после введения в эксплуатацию Объекта незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27 (кадастровый номер 91:02:001002:207, кадастровый паспорт от 21.10.2014 N 91/12/14-6092), возводимый на земельном участке площадью 982 квадратных метра кадастровый номер 91:02:001002:405 (кадастровый паспорт от 25.11.2014 N 91/12/14- 13891), в котором расположено недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена недвижимого имущества составит сумму, перечисленную Покупателем Продавцу в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1. договора, стороны договорились считать существенными условиями основного договора купли-продажи следующие действия, которые стороны обязуются соблюдать: передача Покупателю недвижимого имущества и всех документов относительно имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, которая должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что Покупатель в доказательство заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора и в обеспечение его исполнения обязуется оплатить Продавцу в счет причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи полную стоимость недвижимого имущества, указанную в п. 1.3 договора, в российских рублях в срок до 26.02.2015 на реквизиты, указанные Продавцом.

Согласно пункту 4.3 договора Покупатель визуально произвел осмотр приобретаемого недвижимого имущества, всех необходимых документов, и согласен на его приобретение в данном состоянии и при данных условиях.

Во исполнение пункта 3.1 предварительного договора купли-продажи 25.02.2015 ЖСК "Таврика" перечислило ООО "ОМЕГА-НВ" денежные средства в сумме 19 052 490,00 рублей.

Также, 22.12.2014 между Индивидуальным предпринимателем Ляшковой Н.В., (Инвестор-1), обществом с ограниченной ответственностью "ОМЕГА-НВ" (Инвестор-2), Обществом с ограниченной ответственностью "САНРАЙЗСИСТЕМ" (Инвестор-3), Жилищно-строительным кооперативом "ТАВРИКА" (Инвестор-4), Индивидуальным предпринимателем Кулаковой Н.В. (Инвестор-5) подписан договор инвестирования N 22/12/14.

Согласно пункту 2.1 договора, Стороны обязуются совместно, на условиях, определенных настоящим договором, путем вложения инвестиций и практических действий осуществить достройку и ввод в эксплуатацию следующих Объектов:

- спортивно-развлекательный комплекс с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в городе Севастополе, расположенный по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, бухта Круглая, пляж ОМЕГА, д. 24;

- торговый комплекс "Ривьера" с гостевыми номерами в бухте Омега, 27 города Севастополя, расположенный по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, бухта Круглая, пляж ОМЕГА, д. 27;

Характеристики указанных объектов содержаться в проектно-сметной документации, которая утверждается Сторонами Договора и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 4).

Раздел 3 договора предусматривает порядок участия сторон в инвестировании.

Раздел 4 договора определяет порядок расчетов между сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, общая площадь Объектов составляет:

- спортивно-развлекательного комплекса с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в г. Севастополе, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж ОМЕГА, д. 24-7 089,00 кв. м;

- торгового комплекса "Ривьера" с гостевыми номерами в бухте Омега 27 в г. Севастополе, находящееся по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж ОМЕГА, д. 27-5 711,00 кв. м.

По окончании достройки Объектов, получения результата инвестиционной деятельности, все виды площадей в нем (полезных, общего пользования, помещений инженерного назначения) распределяются между Сторонами следующим образом:

- Инвестор 1 и Инвестор 2 получают в собственность 50% от всех площадей в Объектах (распределение площадей между Инвесторами 1 и 2 происходит на основании заключенного между ними отдельного соглашения) за исключением помещений, площадью 197,12 кв. м, которые получает Инвестор 5;

- Инвестор 3 получает в собственность 50% от всех площадей в Объектах, за исключением помещений, площадью 600,00 кв. м, которые получает Инвестор 4;

- Инвестор 4 получает в собственность часть помещений в размере 600,00 кв. м. Объекта - торгового комплекса "Ривьера" с гостевыми номерами в бухте Омега 27 в г. Севастополе, находящееся по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж ОМЕГА, д. 27;

- Инвестор 5 получает в собственность часть помещений в размере 197,12 кв. м. Объекта - спортивно-развлекательного комплекса с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в г. Севастополе, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж ОМЕГА, д. 24.

Конкретные помещения, которые получают в собственность Инвесторы, указываются в Дополнительном соглашении к настоящему Договору, который содержит - указания на идентификацию помещений, согласно проектно-сметной документации Объектов (Приложение N 4), и заключается Сторонами после ее утверждения.

Согласно пункту 4.5. договора, по соглашению Сторон, в связи с превышением денежной оценки инвестиций Инвестора 1, Инвестора 2 и Инвестора 5 по сравнению с денежной оценкой инвестиций Инвестора 3 и Инвестора 4, с целью компенсации указанного несоответствия:

- Инвестор 4 обязуется перечислить Инвестору 2 до 01.03.2015 сумму в размере эквивалента 300 000,00 (триста тысяч) долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты;

- Инвестор 4 обязуется перечислить Инвестору 1 после регистрации Инвестором 1 и (или) Инвестором 2 права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, бухта "Омега", общей площадью 0,21 га, кадастровый номер: 91:02:001002:197, в течение 3 (трех) рабочих дней, следующих за днем предоставления документов, подтверждающих права аренды Инвестора 1 и (или) Инвестора 2 на указанный земельный участок, сумму в размере эквивалента 300 000,00 (триста тысяч) долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты;

- Инвестор 3 обязуется перечислить Инвестору 1 сумму в размере эквивалента 200 000,00 (двести тысяч) долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты до 25.05.2015;

- Инвестор 3 обязуется перечислить Инвестору 1 сумму в размере эквивалента 400 000,00 (четыреста тысяч) долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты до 01.07.2015.

В соответствии с подпунктом 5.3.1 пункта 5.3. договора, Инвестор 3 обязан используя внесенные сторонами инвестиции обеспечить осуществление достройки объектов.

Согласно подпункту 5.4.3. пункта 5.4 договора, Инвестор 3 вправе привлекать Подрядчиков для выполнения работ.

Пунктом 6.1. договора установлено, что срок окончания достройки Объекта устанавливается согласно проектно-сметной документации и графика выполнения работ, который определяет дату начала и окончания производства строительных работ по достройке Объектов.

Фактический срок достижения результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания уполномоченным государственным органом акта ввода Объектов в эксплуатацию. Сдача Объектов в эксплуатацию должна быть осуществлена не позднее 31 декабря 2015 года.

Пунктом 7.8 установлено, что в случае нарушения Инвестором 3, Инвестором 4 сроков оплаты, указанных в п. 4.5. настоящего Договора, они оплачивают Инвестору 1, Инвестору 2 пеню в размере 0,5% от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 10.1, 10.2 договора, настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон по настоящему договору. Условия настоящего договора могут быть изменены по взаимному соглашению Сторон.

В предварительном договоре отсутствуют ссылки на инвестиционный договор N 22/12/14 от 22.12.2014, в котором речь идет о двух объектах строительства.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска, признании предварительного договора незаключенным, взыскании денежных средств в сумме 19 052 490,00 руб. и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил в части, отказав в удовлетворении в указанной части первоначального иска.

Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон N 6 - ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, части 1 статьи 9 Договора, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения сторон возникли в период нахождения Республики Крым в составе Российской Федерации.

Предварительный договор N 22/12/14, договор инвестирования N 22/12/14 от 22.12.2014 заключены сторонами и исполнялись в период пребывания города Севастополь в составе Российской Федерации.

На основании изложенного суды правомерно применили нормы права Российского законодательства.

Отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд обоснованно руководствовался следующим.

Согласно частям 1, 2 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли- продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Пунктом 2 Постановления Пленума N 54 установлено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли- продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума N 54, в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Стороны при заключении предварительного договора N 22/12/14 от 22.12.2014 установили данные, позволяющие определить место расположения приобретаемого истцом недвижимого имущества исходя из имеющейся на тот момент возможности: адреса объекта и земельного участка на котором производится строительство объекта, их кадастровые номера, а также площадь покупаемых помещений и их стоимость. На момент заключения предварительного договора стороны были лишены возможности более точно определить покупаемое имущество, поскольку, отсутствовала соответствующая проектная документация, а истец был согласен купить недвижимое имущество при таких условиях, что также нашло подтверждение в пункте 4.3 предварительного договора.

Согласно пункту 4.3 предварительного договора N 22/12/14 от 22.12.2014, покупатель визуально произвел осмотр приобретаемого недвижимого имущества, всех необходимых документов, и согласен на его приобретение в данном состоянии и при данных условиях.

Кроме того, между Продавцом ООО "ОМЕГА-НВ" и Покупателем ЖСК "ТАВРИКА" не возникал спор относительно места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Таким образом, при заключении предварительного договора N 22/12/14 от 22.12.2014 стороны пришли к согласию относительно всех существенных условий для данного типа договоров, в связи с чем, требования истца относительно признания предварительного договора незаключенным обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014 является договором купли продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума N 54.

Согласно части 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со статьей 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Учитывая указанное, а также положения п. 1.5.1 предварительного договора (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о то, что договором конкретно установлен срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю: основной договор купли-продажи помещений должен быть заключен в течение пяти рабочих дней после введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию. Передача ЖСК "ТАВРИКА" помещений в объекте незавершенного строительства должна состояться в течение 5 дней с момента подписания основного договора (п. 2.1.1 Предварительного договора).

Таким образом, стороны установили как срок заключения основного договора, так и срок передачи помещений покупателю, с учетом создания вещи в будущем, привязав его к наступлению определенного события - введению построенного объекта в эксплуатацию.

Предварительный договор и договор инвестирования хотя и являются взаимосвязанными, срок, установленный в пункте 6.1 инвестиционного договора (о сдаче объектов в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2015 года) не применим к предварительному договору купли-продажи, так как в предварительном договоре отсутствует ссылка на договор инвестирования.

Согласно статье 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Суд первой инстанции необоснованно, в нарушение принципа свободы договора, применив срок 31 декабря 2015 года, установленный договором инвестирования, по существу установил иной срок исполнения предварительного договора, противоречащий сроку, согласованному его сторонами.

Представителем ООО "ОМЕГА-НВ" представлены копии извещений о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, расположенных по адресу: г. Севастополь, бухта Омега, 24 и Омега, 27 (вх. N 92-4831 и N 92-4830 от 24.12.2015 Севгосстройнадзора): Строительство спортивно-развлекательного комплекса с офисом и апартаментами в бухте Омега, 24, входящего в состав эспланады в г. Севастополе, общая площадь помещений 7089 кв. м, количество апартаментов - 62, этажность - цоколь + 5, вставка цоколь + 7; Строительство торгового комплекса "Ривьера с гостевыми номерами в бухте Омега, 27, общая площадь помещений - 5711 кв. м, количество гостевых номеров 48, этажность - цоколь +5 (т. 3, л. 42-43).

Поскольку Объект незавершенного строительства (п. 1.2 Предварительного договора) в эксплуатацию сдан не был, согласно условий вышеуказанных пунктов 1.5.1, 2.1.1 Предварительного договора, срок для заключения основного договора и передачи помещений не наступил.

С учетом изложенного, апелляционный суд обоснованно указал на то, что не могут быть удовлетворены требования ЖСК "Тарвика" о взыскании с ООО "Омега-НВ" денежных средств в сумме 19052490,00 руб., так как такие требования не основаны на условиях договора и положениях действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом оценки арбитражного суда, правомерно отклонены по мотивам, изложенным в принятом постановлении, и по существу направлены на переоценку доказательств, положенных в основу оспариваемого постановления, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого постановления не установлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года по делу N А84-1747/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

И.И. Козелкин

Судьи

Е.А. Аникина С.Г. Егорова