Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2012 г. N Ф10-1078/12 по делу N А48-1479/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2012.

Полный текст постановления изготовлен 06.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Гриднева А.Н.
судей:	Егоровой С.Г.
	Смолко С.И.
при участии в заседании:
от истца:	Индивидуальный предприниматель Черкасов В.Н., Кулешов А.Н. - представитель (доверенность от 10.01.12),
от ответчика:	Вережников В.Е. - директор, Черкалина Т.А. - представитель (доверенность N 3 от 20.03.12)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО Фирма "Фигаро" на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.09.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу N А48-1479/2011,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Черкасов Владимир Николаевич, ОГРН 309575223000030, (далее - ИП Черкасов В.Н.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Фигаро", ОГРН 1025700780610, (далее - ООО "Фирма "Фигаро") о взыскании 223952 руб. 00 коп., из которых 145222 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате, 78730 руб. 00 коп. - материальный ущерб.

ООО "Фирма "Фигаро" обратилось со встречным иском о взыскании с ИП Черкасова В.Н. 562300 руб. 00 коп. - материального ущерба, 100000 руб. 00 коп. - упущенной выгоды, 12500 руб. 00 коп. - суммы, уплаченной за экспертное заключение по оценке.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.09.2011 (судья Парфёнова Л.П.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Фирма "Фигаро" взыскано 145222 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате, расходы по оплате госпошлины в сумме 5356 руб. 70 коп.

В удовлетворении встречного иска ООО "Фирма "Фигаро" отказано

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 (судьи Федоров В.И., Поротиков А.И., Мокроусова Л.М.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Фирма "Фигаро" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 26.09.2011 и постановление от 23.12.2011, ссылаясь на несоответствие содержащихся в них выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное исследование, представленных доказательств, неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Ответчик и его представитель, доводы кассационной жалобы отклонили, считают принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав стороны, судебная коллегия полагает, что решение от 26.09.2011 и постановление от 23.12.2011 подлежат отмене с направлением дела для нового рассмотрения в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, 21.01.2010 года между ИП Черкасовым В.Н. (арендодатель) и ООО "Фирма "Фигаро" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передавал арендатору во временное пользование помещение общей площадью 251 кв.м., расположенное по адресу: г. Орёл, ул. Ленина, д. 29, пом. 21.

Срок аренды определен сторонами в пункте 1.4. договора - до 31.12.2010.

Согласно акту приема-передачи от 01.04.2010 указанное в договоре нежилое помещение было передано ответчику.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата должна вноситься в срок до 15 числа каждого месяца в размере 143070 рублей.

В соответствии с п. 3.9. договора аренды, арендодатель имеет право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год. При несогласии с изменением арендных платежей арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, предварительно выплатив все платежи за период фактического использования помещений. При изменении арендной платы в одностороннем порядке арендодатель обязан направить арендатору уведомление с указанием новых условий оплаты. Если арендатор в течение 10 дней с момента получения уведомления не потребовал досрочного расторжения договора аренды и не освободил занимаемых им помещений, условия оплаты признаются согласованными сторонами, и следующий за получением уведомления месяц оплачивается арендатором в размере, указанном арендодателем в уведомлении.

22.12.2010 г. арендодатель письменно уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 251000 руб. 00 коп. в месяц.

ИП Черкасов В.Н., ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, после её увеличения, в связи с чем образовалась задолженность за январь 2011 года, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

В свою очередь, ООО "Фирма "Фигаро" считая, что неправомерными действиями истца, ему причинён материальный ущерб, состоящий из затрат на проведение ремонта арендуемого помещения в размере 179000 руб. 00 коп., стоимости незаконно изъятого истцом имущества в размере 383300 руб. 00 коп., упущенной выгоды в размере 100000 руб. 00 коп., размер которого определён ответчиком на основании отчёта независимого оценщика ИП Приц М.-С.Е., составленного по состоянию на 03.02.2011 г.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска ИП Черкасова В.Н. и отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "Фигаро", суды исходили из того, что сторонами были согласованы условия об изменении (увеличении) размера арендной платы, в силу чего арендатор обязан был оплачивать арендную плату в увеличенном размере.

Между тем, данный вывод судами сделан без учета и оценки всех фактических обстоятельств дела.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из спорного договора, он заключен сторонами 21.01.2010 г. и действует до 31.12.2010 г., и может быть пролонгирован на тот же срок, если ни одна из сторон письменно не выразила намерение о его расторжении за 30 дней до окончания срока аренды (п. 1.4 договора).

Между тем, доказательств уведомления о намерении расторгнуть спорный договор в порядке, предусмотренном п. 1.4 договора материалы дела не содержат.

Таким образом, спорный договор возобновил свое действие на новый срок на тех условиях, на которых он был заключен первоначально.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.

Из п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

При этом при заключении спорного договора сторонами не был оговорен механизм согласования размера арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, за исключением случаев, для которых настоящим договором предусмотрен односторонний порядок.

Делая вывод о том, что ООО "Фирма "Фигаро" допущены нарушения по внесению арендной платы, суды не учли следующего.

Из условий договора аренды от 21.01.2010 следует, что арендная плата за переданное по договору помещение была установлена в твердой сумме - 143070 руб. в месяц.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должны оставаться неизменными условия договора, предусматривающие твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона.

Пунктом 3.9 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы арендатором в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год.

В то же время из п. 2.2 договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще 1 раза в год, письменно предупредив арендатора не позднее, чем за 30 дней до изменения.

Арендодатель, уведомив, арендатора 22.12.2010 г. об увеличении арендной платы просил взыскать арендную плату в измененном размере с 01.01.2011 г.

Суды названным пунктам договора в их совокупности, а так же тому факту, что арендодатель, в порядке, предусмотренном договором, не уведомил арендатора об изменении размера арендной платы, надлежащей правовой оценки не дали.

Выводы судебных инстанций, о том, что не использование арендуемого помещения не исключает обязанности по оплате арендных платежей до передачи его арендодателю по акту сдачи, независимо от причины такого не использования (в том числе и в случае если не использование имущества имело место вследствие действий самого арендодателя) суд кассационной инстанции находит ошибочными. Судами не дано должной правовой оценки тому обстоятельству, что арендодателем арендатору чинились препятствия в пользовании арендуемым помещением.

Кроме того, суды не дали надлежащей оценки обоснованности удержания арендодателем имущества арендатора.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует установить обоснованность предъявления арендодателем иска о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, а так же встречного иска, иные фактические обстоятельства, дать им правовую оценку, и с учетом полученных выводов разрешить спор по существу, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 26.09.2011 г. Арбитражного суда Орловской области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 г. по делу N А48-1479/2011 отменить, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

С.Г. Егорова С.И. Смолко