Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2012 г. N Ф10-1823/12 по делу N А68-3338/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.06.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей:	Киселевой О.В.
	Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца:	представитель не явился
от ответчика: от третьего лица:	Рудаковой А.В. - представителя (дов. б/н от 11.08.2011) Гусейновой Н.Г. - представителя (дов. б/н от 11.08.2011) представитель не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеева Владимира Алексеевича, г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 по делу N А68-3338/2011,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие (далее - МУП) "Квартал" (ОГРН 1027100748487), г. Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алексееву Владимиру Алексеевичу (ОГРН 304710631500080), г. Тула, о расторжении договора N С-8346 от 10.10.2008 аренды недвижимого муниципального имущества по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит. Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв.м; обязании освободить данные помещения; взыскании задолженности по арендной плате в сумме 606 598 руб. 47 коп., задолженности по расходам, связанным с содержанием и эксплуатацией арендованного имущества, в сумме 291 899 руб. 34 коп., штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 163 757 руб. 70 коп., пени за ненадлежащее исполнение обязательств по возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества в сумме 461 219 руб. 4о коп., а всего 1 523 474 руб. 91 коп., а также расходов по оплате выписки из ЕГРП в отношении ответчика в сумме 200 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2011 (судья Большаков В.М.) иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ИП Алексеева В.А. в пользу МУП "Квартал" 998 497 руб., в том числе: 898 497 руб. 81 коп. задолженности и 100 000 руб. штрафа. Так же суд обязал ИП Алексеева В.А. освободить спорное недвижимое муниципальное имущество. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 (судьи Токарева М.В., Дайнеко М.М., Каструба М.В.) данное решение оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд области.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что оспариваемые судебные акты необходимо оставить без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами обеих инстанций установлено, что собственником нежилого здания (фабрики) общей площадью 2 454,9 кв.м, лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г5, Г16, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27 является муниципальное образование город Тула. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АВ N 330768.

Постановлением главы администрации г. Тулы N 2346 от 26.06.2007 указанное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Квартал" и передано последнему по акту приема-передачи от 01.11.2007 N 901.

04.09.2009 данное право зарегистрировано за истцом в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 71-АВ N 356056).

10.10.2008 между МУП "Квартал" (арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (арендатор) заключен договор N С-8346 аренды недвижимого имущества, согласно условий которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, третий этаж, площадью 423,1 кв.м, лит.Г2, NN комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, на срок с 01.10.2008 по 29.09.2009.

В разделе 5 договора стороны согласовали порядок расчетов, определив размер арендной платы и эксплуатационные расходы. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера, на расчетный счет арендодателя в размере, установленном Приложением N 2 к договору, в сумме 67 399 руб. 83 коп. (в т.ч. НДС). Стороны определили, что арендатор возмещает арендодателю расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией имущества, путем перечисления на расчетный счет арендодателя 1/12 части годовой суммы этих расходов не позднее 5-го рабочего дня текущего оплачиваемого месяца в размере, установленном Приложением N 3 к договору, в сумме 19 880 руб. 76 коп. (в т.ч. НДС) в месяц.

Согласно п. 5.6 договора арендатор за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по уплате расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества, уплачивает пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При неисполнении требований п.п. 5.1, 5.2 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 8.2).

24.09.2008 по передаточному акту нежилое помещение передано арендатору.

Ссылаясь на то, что арендатор не внес арендные платежи по состоянию на 10.05.2011 в размере 606 598 руб. 47 коп. и не возместил расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества на сумму 291 899 руб. 34 коп., МУП "Квартал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что после истечения срока действия договора N С-8346 аренды недвижимого имущества ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

На основании указанного, суд пришел к правильному выводу о возобновлении спорного договора на неопределенный срок.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что на момент рассмотрения спора ответчиком внесена арендная плата в размере 606 598 руб. 47 коп. и возмещены расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества в сумме 291 899 руб. 34 коп., суды обеих инстанций, признав представленный расчет задолженности верным, правомерно взыскали эти суммы с ответчика в пользу истца.

Кроме того, суд взыскал с арендатора неустойку, установленную сторонами в п.п. 5.6, 8.2 договора аренды. При этом ее размер был снижен до 100 000 руб., поскольку заявленные ко взысканию суммы 163 757 руб. 70 коп. и 461 219 руб. 40 коп. явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств (предусмотренный п.п. 5.6, 8.2 договора размер неустойки составляет 360 процентов годовых (1% за каждый день просрочки), а в период нарушения срока исполнения данного денежного обязательства ставка рефинансирования Банка России составляла от 7,75% до 12%).

Как указано судами снижение размера неустойки соответствует требованиям ст.ст. 330 и 333 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

С учетом того, что заявитель кассационной жалобы в данной части судебные акты не оспаривает, кассационная коллегия в силу ст. 286 АПК РФ проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Удовлетворяя иск в части обязания ответчика освободить занимаемые им спорные помещения, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды является расторгнутым на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 10.3 договора арендодатель вправе досрочно его расторгнуть в одностороннем порядке в случаях невыполнения арендатором требований п.п. 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, использования имущества не по назначению, невыполнения особых условий, предусмотренных договором в разделе 9 договора. При этом договор считается расторгнутым в течении 10 дней по инициативе арендодателя при отсутствии возражений арендатора на направленное ему заказным письмом извещение о расторжении договора.

С учетом того, что у арендатора имелась задолженность по арендной плате МУП "Квартал" направило ИП Алексееву В.А. претензию N 168/сх от 15.03.2011 с требованием об отказе от договора аренды и его расторжении в срок, предусмотренный вышеуказанным договором и действующим законодательством, которая получена ответчиком 18.03.2011.

Так как факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения, доказан материалами дела и не оспаривается самим ИП Алексеевым В.А., суды обоснованно признали договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 28.03.2011.

Поскольку ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю, суды правомерно обязали ответчика освободить занимаемые им спорные помещения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что МУП "Квартал" не вправе было заключать спорный договор аренды, несостоятелен. Как установлено судами договор аренды N С-8346 от 10.10.2008 заключен МУП "Квартал" на основании постановления администрации МО г. Тула N 3474 от 16.09.2008 "О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит.Г2", принятого по результатам рассмотрения заявки ИП Алексеева В.А., и разрешения комитета имущественных и земельных отношений администрации МО г. Тула, оформленного письмом от 19.09.2008 N 5677. Таким образом, договор аренды N С-8346 от 10.10.2008 заключен от имени арендодателя уполномоченным лицом. То обстоятельство, что на момент заключения договора государственной регистрации права хозяйственного ведения за арендодателем не имелось, не является основанием для отмены оспариваемых судебных актов, т.к. госрегистрация в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит правоподтверждающий характер. Кроме того, в момент действия договора право хозяйственного ведения на спорное имущество было зарегистрировано, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АВ N356056 от 04.09.2009.

Ссылка на то, что ответчик лишен права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" не является основанием для отмены оспариваемых судебных актов, поскольку данный вопрос не входит в предмет настоящего спора. Арендатор вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Довод о том, что арендуемое помещение передано с недостатками, о которых арендатору было неизвестно, что повлекло убытки, так же не является основанием для отмены оспариваемых судебных актов, т.к. при наличии недостатков и неудовлетворительного состояния арендуемого помещения, влекущих невозможность его использования по назначению и причинение убытков, у арендатора имеется право обратиться к арендодателю с требованием об их устранении либо расторжении договора аренды при наличии соответствующих доказательств. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, документально не подтверждены. Какие-либо доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю с соответствующими требованиями, ответчиком не представлены.

С учетом того, что материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в оспариваемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 по делу N А68-3338/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

О.В. Киселева А.Н. Маненков