Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 июля 2012 г. N Ф10-2137/12 по делу N А35-7061/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2012.

В полном объеме постановление изготовлено 11.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей:	Стрегелевой Г.А.
	Степиной Л.В.
При участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" (ОГРН 1074611000595, Курская область, Курский р-н, п. Юбилейный, 305511)	Володина А.В. - представителя (дов. от 01.07.2012 сроком на 1 год) ;
от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (г. Курск, ул. Ленина, 69, 305004)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" на решение Арбитражного суда Курской области от 16.11.2011 (судья Орешко С.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 (судьи Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д., Донцов П.В.) по делу N А35-7061/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медфарм" (далее - ООО "Медфарм", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) от 18.02.2011 N 09 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" в разделе "выкупная стоимость имущества с учетом НДС - 6535100 руб." в части определения стоимости выкупаемого имущества превышающей 3605750 рублей, а также о признании недействительным пункта 3 договора от 22.02.2011 N 09-2011/02/В купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения III, состоящего из комнат N N 29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1 этаже в здании литер А, площадью 29,8 кв.м, расположенного по адресу г. Курск, ул. Вокзальная, 1 в части стоимости помещения, превышающей 3605750 рублей (с учетом уточнений).

В принятии уточнений в части признания недействительным пункта 3 договора от 22.02.2011 N 09-2011/02/В купли-продажи судом первой инстанции отказано.

С учетом принятых уточнений судом рассмотрено требование заявителя о признании недействительным решения Комитета от 18.02.2011 в разделе "выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. - 6535100 руб." в части определения стоимости выкупаемого имущества, превышающей сумму 3605750 руб. и решением от 16.11.2011 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2012 решение суда от 16.11.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права и заявленное требование удовлетворить.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителей Общества, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 по делу N А35-1326/2010 признан незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 209,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, изложенный в письме от 19.11.2009 N 6364-07/01-11 и на Комитет возложена обязанность совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права ООО "Медфарм" на приобретение указанного имущества.

На основании заключенного между Комитетом и независимым оценщиком ИП Проскуриной Т.Н. договора на оценку от 21.01.2011 N 40 последним произведен осмотр и оценка рыночной стоимости права собственности недвижимого имущества - нежилого помещения III, состоящего из комнат N N 29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36, на 1-ом этаже в здании литер А, площадью 209,8 кв.м, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, 1, по итогам которого составлен отчет от 10.02.2011 N 40-21/01-11.

18 февраля 2011 года Комитетом принято решение N 09 об условиях приватизации арендуемого Обществом у муниципального образования "Город Курск" недвижимого имущества - нежилого помещения III, состоящего из комнат N N 29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36, на 1-ом этаже в здании литер А, площадью 209,8 кв.м, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, 1. В приложении к решению в разделе "выкупная стоимость имущества" стоимость была указана с учетом НДС в сумме 6535100 рублей.

На основании этого решения между Комитетом и Обществом был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 22.02.2011 N 09-2011/02/В, в п. 3 которого указана выкупная стоимость в размере 6535100 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом об оценке. Срок рассрочки - 5 лет. Оплата - ежемесячно равными долями.

Указанный договор был подписан ООО "Медфарм" без разногласий и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 06.04.2011 за N 46-46-01/044/2011-352.

Посчитав, что вышеуказанным ненормативным актом утверждена незаконная оценка выкупаемых помещений, Общество оспорило его в этой части.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что после заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, что подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Между тем такие выводы нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предметом по данному делу является оспаривание в указанной части решения уполномоченного органа об условиях приватизации арендуемого имущества Обществом, относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства, который имеет в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (ст. 8 Федерального закона N 135-ФЗ).

В рассматриваемом случае итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика носит рекомендательный характер, и ее достоверность может быть оспорена в рамках настоящего спора (о признании недействительным ненормативного правового акта Администрации). При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, которые подлежат оценке в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Отказывая Обществу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, суд тем самым лишил его права на представление иных доказательств, которые должны были быть оценены судом в рамках рассмотрения данного спора.

Заключение Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества до оспаривания указанного ненормативного акта связано с положением п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Однако подписание Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества не исключало его права на оспаривание ненормативного правового акта, на основании которого заключен этот договор.

Поскольку судами не установлены все обстоятельства и оспариваемые судебные акты не соответствуют нормам законодательства, в том числе положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 16.11.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 по делу N А35-7061/2011 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева Л.В. Степина