Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 июля 2012 г. N Ф10-2538/12 по делу N А14-10066/2011

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Киселевой О.В. Маненкова А.Н.
от истца	представитель не явился, извещен надлежаще;
от ответчика	представитель не явился, извещен надлежаще;
от третьих лиц	представители не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саласина П.П., г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 по делу N А14-10066/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Саласин Павел Петрович (далее - ИП Саласин П.П., ОГРНИП 310366818200062, ИНН 366405572941), г. Воронеж, обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Арт" (далее - ООО "Строй Арт", ОГРН 1063652012632, ИНН 3652009410), г. Лиски Воронежской области, о признании отсутствующим права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г, общей площадью 6 582 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0204002:110, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д, общей площадью 4 761 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0204002:111, а также о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права N 36-3601/107/2011-365 от 05.09.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Воронежской области, ООО "АТК "Планета".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2011 (судья Кривотулова Т.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 (судьи Федоров В.И., Поротиков А.И., Мокроусова Л.М.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП Саласин П.П. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Учитывая положения ч. 3 ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 02.04.2007 между Овчинниковым В.В., Иванниковой В.В., Овчинниковой В.В. (арендодатели) и ООО "Строй Арт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1, по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по ул. Беговая, 219б, кадастровый номер 36:34:0204002:0066, общей площадью 45367 кв.м. для строительства жилых домов.

Согласно п. 8.1. срок действия договора установлен со 02.04.2007 по 30.03.2012.

В соответствии с условиями заключенного договора указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.04.2007.

06.11.2008 Овчинников В.В., Иванникова В.В., Овчинникова В.В. и ООО "Строй Арт" подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрели право арендодателей в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае однократного невнесения арендатором в установленный договором срок арендной платы (п. 2.1. договора).

Уведомлением от 12.02.2009 арендодатели сообщили арендатору об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с п. 2.1 договора аренды земельного участка N 1 от 02.04.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008) и ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании данного отказа в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была погашена запись о праве аренды ООО "Строй Арт" в отношении спорного земельного участка.

Решением от 17.06.2009 собственников земельного участка расположенного по ул. Беговая, 219б, кадастровый номер 36:34:0204002:0066, общей площадью 45367 кв.м., данный участок был разделен на четыре вновь образованных участка: 1) земельный участок площадью 7337 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б, кадастровый номер 36:34:0204002:108; 2) земельный участок площадью 26687 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, кадастровый номер 36:34:0204002:109; 3) земельный участок площадью 6582 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г, кадастровый номер 36:34:0204002:110; 4) земельный участок площадью 4761 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219д, кадастровый номер 36:34:0204002:111.

30.06.2009 между Овчинниковым В.В., Иванниковой В.В., Овчинниковой В.В. и ИП Саласиным П.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи названных земельных участков.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 22258/10 данные земельные участки признаны находящимися в аренде у ООО "Строй Арт" на условиях договора N1 от 02.04.2007.

Уведомлением от 02.11.2010 ИП Саласин П.П., как арендодатель спорных земельных участков, отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 на основании п. 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008).

05.09.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об аренде ООО "Строй Арт" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г, общей площадью 6 582 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0204002:110, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д, общей площадью 4 761 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0204002:111.

Ссылаясь на односторонний отказ от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 на основании п. 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008), что повлекло прекращение права аренды ответчика в отношении спорных земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ с указанием на возможность применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для целей указанного Федерального закона под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм, надлежащим способом защиты нарушенных прав будет являться с иск о признании отсутствующим обременения в виде аренды в отношении недвижимого имущества, а не права аренды.

Кроме того, необходимо также отметить, что в мотивировочной части решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 2-2258/10 содержится вывод о ничтожности отказа от исполнения договора на основании п. 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008) при условии однократного невнесения арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Поскольку решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 2-2258/10 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что у истца отсутствовало право на односторонний отказ от исполнения договора со ссылкой на п. 2.1 договора в силу ст. 168, 180 ГК РФ.

В то же время суд округа не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правомерности приостановления ответчиком исполнения обязательства по внесению арендной платы, поскольку в силу положений ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Отсутствие соглашения относительно порядка внесения арендной платы ввиду изменения состава арендодателей и реквизитов для внесения арендных платежей также не является основанием для неуплаты арендных платежей, поскольку, если бы арендатор, осуществлял свою деятельность добросовестно и разумно, проявлял должную степень заботливости и осмотрительности, у него имелась бы возможность узнать все необходимые реквизиты для внесения арендной платы за пользование земельными участками. Кроме того, ответчик мог исполнить обязательство надлежащим образом, перечислив причитающуюся с него арендную плату в депозит нотариуса согласно ст. 327 ГК РФ.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды N 1 от 02.04.2007 не был расторгнут в установленном законом порядке.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные земельные участки были возвращены арендодателю в материалах дела отсутствуют.

При этом решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 2-2258/10 не освобождает ответчика от уплаты арендных платежей.

С учетом изложенного, ООО "Строй Арт" обязано было вносить арендную плату за пользование указанными земельными участками на основании действующего, не расторгнутого в установленном законом порядке договора аренды.

Однако ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды надлежащим образом не исполнил.

В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При таких обстоятельствах, истец вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды N 1 от 02.04.2007 на основании ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, договор аренды N 1 от 02.04.2007 первоначально был заключен на срок до 30.03.2012. Учитывая, что в настоящее время срок договора аренды истек, а арендатор продолжил пользование спорными земельными участками, данный договор считается продленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

С учетом изложенного, истец вправе был обратиться с требованием о расторжении договора аренды, продленного на неопределенный срок, на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ.

Однако ИП Саласин П.П. с соответствующими требованиями не обращался.

Следовательно, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 по делу N А14-10066/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

О.В. Киселева А.Н. Маненков