Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 октября 2012 г. N Ф10-3615/12 по делу N А08-4584/2010

Резолютивная часть постановления объявлена "09" октября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "16" октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Гриднева А.Н.
судей:	Нарусова М.М.
	Леоновой Л.В.
при участии в заседании от истца
Индивидуальный предприниматель Зиборова Ирина Владимировна (ОГРНИП 3043122326600036) от ответчика: Белгородская региональная организация Общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (ОГРН 1023100000615) от третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области Индивидуальный предприниматель Дубовицкий Игорь Владимирович Индивидуальный предприниматель Григорьев Виталий Семенович	Боженко Ю.А. - представитель (доверенность от 06.04.2011) Зиборов А.С. - представитель (доверенность от 19.06.2012) Алексанов С.А. - представитель (доверенность от 20.07.2010) Франковский А.А. - представитель (доверенность от 17.10.2011) Представитель не явился, извещен надлежаще Франковский А.А. - представитель (доверенность от 22.02.2012) Франковский А.А. - представитель (доверенность от 01.07.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Белгородской региональной организации Общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов", г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 (судья Васильев П.П.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Федоров В.И.) по делу N А08-4584/2010,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зиборова Ирина Владимировна (далее - ИП Зиборова И.В., истец), г. Белгород, обратилась в Арбитражный суд Белгородской области к Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (далее - БРО ООО "ВОИ", ответчик) с иском (с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора безвозмездной передачи земельного участка N 1 от 25.07.2007 в виде возложении обязанности на БРО ООО "ВОИ" передать администрации города Белгорода земельный участок площадью 5 541 кв.м по ул. Сумская, 12, г. Белгород с кадастровым номером 31:16:01: 09 013:56, принадлежащий БРО ООО "ВОИ" на праве собственности, прекратить право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок площадью 5 541 кв.м по ул. Сумская, 12, г. Белгород с кадастровым номером 31:16:01: 09 013:56, принадлежащий БРО ООО "ВОИ" на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области), Дубовицкий И.В. и Григорьев В.С.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 решение оставлено без изменений.

Ссылаясь на неверное толкование и применение норм материального права, БРО ООО "ВОИ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений на сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в судебное заседание не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанного лица в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в марте 2005 года БРО ООО "ВОИ" обратилось в администрацию г. Белгорода с заявлением о передаче ему в собственность бесплатно земельного участка площадью 7 637 кв.м, по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, 12, сославшись на то, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

14.07.2005 на основании договора купли-продажи, заключенного между БРО ООО "ВОИ", ИП Зиборова И.В. приобрела в собственность объект недвижимости - нежилое помещение (лит Б, б1, б2) площадью 2 128,9 кв.м, промышленное, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 23-40, 42, 48, 46, 47, 49 - лестничная клетка; 1 этаж: 13-31; 33, 34 - лестничная клетка; 2 этаж: 1-19,20,21 - лестничная клетка, с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б, находящееся по адресу: Белгородская область, город Белгород, улица Сумская, 12, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2005.

Согласно передаточному акту от 14.07.2005, БРО ООО "ВОИ" передало объект недвижимости ИП Зиборовой И.В. Решением N 4445 от 06.10.2005 Управление муниципальной собственности Комитета экономики и муниципальной собственности администрации города Белгорода, БРО ООО "ВОИ" в удовлетворении заявления о передаче в собственность бесплатно земельного участка площадью 7637 кв.м было отказано.

Решением Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-12589/05-13 от 31.01.2006 отказ Управления муниципальной собственности Комитета экономики и муниципальной собственности администрации города Белгорода в передаче БРО ООО "ВОИ" в собственность бесплатно земельного участка площадью 7 637 кв.м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, 12 признан незаконным.

Во исполнение решения суда было принято распоряжение администрации г. Белгорода N 3343 от 24.11.2006 "О предоставлении БРО ООО "ВОИ" земельного участка по ул. Сумская, д. 12 и заключен договор безвозмездной передачи земельного участка от 25.07.2007 N 1.

31.08.2007 было зарегистрировано право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок по адресу Белгородская область, г. Белгород, ул. Сумская, 12 с кадастровым номером 31:16:01 09 013:0019 площадью 7 637 кв.м.

15.07.2008 было зарегистрировано право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок по адресу Белгородская область, г. Белгород, ул. Сумская, 12 с кадастровым номером 31:16:01 09 013:56 площадью 5 541 кв.м. При этом никем из сторон не оспаривается, что принадлежащие истице объекты недвижимости расположены в границах участка с кадастровым номером 31:16:01 09 013:56 площадью 5 541 кв.м.

ИП Зиборова И.В. обратилась с заявлением в администрацию города Белгорода с заявлением о передаче в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим объектом недвижимости. Ответом N 3417 от 07.07.2010 администрацией г. Белгорода отказано в приватизации земельного участка со ссылкой на решение суда от 31.01.2006 о передаче в собственность БРО ООО "ВОИ" земельного участка площадью 7 637 кв.м по ул. Сумская, 12.

Обращаясь с настоящим иском, ИП Зиборова И.В. представила план земельного участка для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости от 01.02.2010 с указанием геодезических точек и ведомостью координат и указала, что договор безвозмездной передачи всего участка БРО ООО "ВОИ" является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям закона, а именно пункту 4 статьи 11, пунктам 1, 3, 4 статьям 35, 36 Земельного кодекса РФ, статье 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статье 28 Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178 ФЗ от 21.12.2001.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования. Договор безвозмездной передачи земельного участка N 1 от 25.07.2007, заключенный между Муниципальным учреждением "Городская недвижимость" и Белгородской региональной организацией общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" признан ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться выводами судов первой инстанции и апелляционной инстанций, считает, что обжалуемые решение и постановление в недостаточной мере обоснованно, принято по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11, была назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли земельный участок площадью 5 541 кв.м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, д. 12, с кадастровым номером 31:16:01 09013:56 делимым для целей формирования обособленного земельного участка для эксплуатации расположенных на нем зданий литеры Б, б1, б2, В4 с учетом прав иных собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке;

2) Возможно ли принять за основу один или оба из предложенных сторонами вариантов раздела земельного участка (в части выделения участка для эксплуатации расположенных на нем зданий литеры Б, б1, б2, В4): плана испрашиваемого земельного участка от 01.02.2010 с ведомостью координат (л.д.111-112) или плана раздела земельного участка, предложенного БРО ООО "ВОИ", ИП Григорьевым В.С. и ИП Дубовицким И.В.;

3) При условии возможности формирования указанного земельного участка изготовить межевой план, содержащий графическое и текстовое описание границ земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации нежилых зданий литеры Б, б1, б2, В4.

В представленном заключении эксперта N 190518-В указано следующее:

1) Согласно 1 и 2 варианта (предложенные сторонами варианты раздела земельного участка) в результате его предполагаемого разделения образуются земельные участки, имеющие самостоятельные подходы к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам_);

2) оба из предложенных сторонами вариантов раздела земельного участка (в части выделения участка для эксплуатации расположенных на нем зданий литеры Б, б1, б2, В4): плана испрашиваемого земельного участка от 01.02.2010 с ведомостью координат (л.д.111-112) и плана раздела земельного участка, предложенного БРО ООО "ВОИ", ИП Григорьевым В.С. и ИП Дубовицким И.В. можно принять за основу;

3) Для выполнения межевого плана необходимо предоставить сведения о характерных точках границ образуемых земельных участков.

Оценив заключение эксперта в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, изучив содержание исследовательской части и его выводов, суд апелляционной инстанции не принял его в качестве достаточного доказательства делимости спорного земельного участка.

Следует отметить тот факт, экспертом не был дан прямой ответ на первый поставленный вопрос о делимости судебного участка, а так же не были представлены иные возможные варианты его разделения помимо представленных сторонами.

Судом апелляционной инстанции указанная неясность не была устранена в судебном заседании (согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда).

При этом суд указал, что "при определении критерия делимости закон предусматривает не физическую делимость земельного участка, а его делимость в юридическом смысле. При установлении свойства неделимости имеется в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи, поэтому возможность физического деления земельного участка не свидетельствует о возможности его деления с правовой позиции".

Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что вывод суда апелляционной инстанции о "правовой неделимости" земельного участка на основании заключения эксперта о фактическом разделе земельного участка не обоснован; само понятие "правовой неделимости", положенного в основу вынесенного судебного акта, судом апелляционной инстанции не раскрыто; выводы суда о неделимости земельного участка в большей степени связаны с несогласием сторон с вариантами его раздела.

Кроме того, судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11. Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц при совокупности следующих условий: 1) если первоначальный участок делим, 2) образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Подход, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Удовлетворяя исковые требования о признании ничтожной сделкой договора N 1 от 25.07.2007 в отношении всего земельного участка площадью 5 541 кв.м, судами нарушен баланс интересов сторон - владельцев объектов недвижимости на данном участке.

Индивидуальный предприниматель Зиборова И.В. ни в исковом заявлении, ни в последующих представленных суду документах не указывала, какое именно право из представленных статьей 36 Земельного кодекса РФ она готова реализовать с учетом преследуемой ей материально-правовой цели, и суд этот вопрос не выяснил, а так же не предложил уточнить исковые требования.

Поскольку эти юридически значимые обстоятельства не изучались, дело подлежит направления в Арбитражный суд Белгородской области для их исследования и разрешения спора по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, и всем, имеющимся в деле доказательствам, проверив их законность и обоснованность, после чего при правильном применении норм материального и процессуального права рассмотреть заявленные исковые требования, и на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ч. 1 п. 3 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 по делу N А08-4584/2010 отменить. Дело N А08-4584/2010 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Леонова