Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 ноября 2012 г. N Ф10-3972/12 по делу N А68-247/2012

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2013 г. N Ф10-3972/12 по делу N А68-247/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 06.11.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Нарусова М.М.
судей:	Гриднева А.Н.
	Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца администрация муниципального образования Ефремовский район	представитель не явился, извещен надлежаще;
от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Дорремстрой" от третьего лица "ЗАО "Р.О.С.Эксперт.Маркетинг""	Колбасова В.Н., представитель по доверенности (б/н от 06.07.2012 г.) представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дорремстрой", г. Ефремов Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.03.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А68-247/2012,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Ефремовский район обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к ООО "Дорремстрой" о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2008 N 1034, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 71:08:010103:22, площадью 44 511 кв.м, местоположение: д. Чернятино Ефремовского района Тульской области и взыскании задолженности по арендной плате в размере 531 817 руб. 44 коп.

ООО "Дорремстрой" предъявило встречный иск о признании недействительными изменений в договор N 1034 аренды земельного участка от 20.08.2008 в части увеличения размера арендной платы, внесенных в одностороннем порядке администрацией муниципального образования Ефремовский район письмом от 13.04.2009 N СП-13-02-14/890.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.03.2012 (Большаков В.М.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 (судьи Можеева Е.И., Дайнеко М.М., Мордасова Е.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные решение и постановление в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды N 1034 от 20.08.2008 в размере 531818,44 рублей, госпошлины в сумме 21636 руб. 35 коп. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дорремстрой" и направить дело на новое рассмотрение в суд области.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы, по изложенным в ней мотивам.

Представители истца, третьего лица, в суд округа не явились, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что оспариваемые решение и постановление следует отменить в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды N 1034 от 20.08.2008 в размере 531818,44 рублей, госпошлины в сумме 21636 руб. 35 коп. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дорремстрой". В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области. В остальной части оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Поскольку выводы суда первой и апелляционной инстанции обжалуются только в части взыскания задолженности по договору аренды N 1034 в размере 531 817,44 руб. и отказа в удовлетворении встречного иска, остальные выводы суда, в силу части 5 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются предметом исследования и оценки суда.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между администрацией МО Ефремовский район (арендодатель) и ООО "Дорремстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.08.2008 N 1034, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:08:010103:22, общей площадью 44 511 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Ефремовский район, д. Чернятино, для строительства железнодорожного тупика. Согласно п. 1.2. договора срок действия договора установлен до 03.07.2013. В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели, что земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора, который является также актом приема-передачи. В разделе 2 договора стороны согласовали арендную плату, определив ее в размере 45 846 руб. 33 коп. в год, 3 820 руб. 53 коп. - ежемесячно. Кроме того, установили, что оплата аренды производится за каждый месяц вперед, до 10 числа оплачиваемого месяца. Размер арендной платы устанавливается сроком на один год, по истечении которого подлежит пересмотру. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору и является обязательным для арендатора.

Письмом от 13.04.2009 N СП-13-02-14/890, направленным арендатору, администрация уведомила его об увеличении арендной платы, которая в соответствии с отчетом N 58 "Об определении размера арендной платы за пользование земельными участками" составила в год - 265 908 руб. 72 коп., в месяц - 22 159 руб. 06 коп.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в сумме 531 817 руб. 44 коп., администрация МО Ефремовский район обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным иском. В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды N 1034 в размере 531 817,44 руб. и отказывая в удовлетворении встречного иска на основании ст.ст. 421, 614, 619 ГК РФ, ст.ст. 2, 22, 65 ЗК РФ, а также положений закона Тульской области N 898-ЗТО, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что доказательств надлежащего исполнения ООО "Дорремстрой" обязательств по уплате арендной платы за период с 01.12.2009 по 01.12.2011 и оплаты задолженности в сумме 531 817,44 руб. не представлены, суд также указал на то, что в рамках дела N А68-12094/09 о взыскании задолженности по арендной плате стороны 07 декабря 2009 года заключили мировое соглашение, где общество признало задолженность по договору аренды земельного участка N 1034 от 20.08.2008 в размере 156 395 руб. 17 коп. за период по ноябрь 2009 года включительно. В указанную сумму, в том числе, входила арендная плата за период с 01 июля по 30 ноября 2009, исчисленная также в соответствии с отчетом независимого оценщика ЗАО "Р.О.С.Эксперт Маркетинг", кроме того, суды указали на то, что признания недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, определенной отчетом оценщика N 58 отсутствуют, отчет оценщика не оспорен и не признан недействительным.

Кассационная коллегия не может согласиться с такой позицией судов обеих инстанций, поскольку ими не учтено ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для принятия законного и обоснованного судебного акта.

ООО "Дорремстрой", в обоснование своих доводов ссылается на то, что в нарушение положений статей 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды надлежащим образом не оценили доводы и возражения общества относительно заявленных к нему администрацией требований о взыскании задолженности и без указания мотивов отказали обществу в удовлетворении встречных требований, указав, что обстоятельства по настоящему делу не идентичны обстоятельствам дела N А68-12094/09 и подлежат доказыванию в общем порядке. Обращает внимание на то, что из определения об утверждении мирового соглашения по делу N А68-12094/09 невозможно понять, за какой период с общества была взыскана задолженность, в связи с чем, отсутствует уверенность в том, что решение суда по настоящему делу не привело к двойному взысканию по одному и тому же договору.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Определением арбитражного суда от 07.12.2009, вступившим в законную силу по делу N А68-12094/09 о взыскании задолженности по арендной плате, утверждено мировое соглашение, где общество признало задолженность по договору аренды земельного участка N 1034 от 20.08.2008 в размере 156 395 руб. 17 коп. за период по ноябрь 2009 года включительно. В указанную сумму, в том числе, входила арендная плата за период с 01 июля по 30 ноября 2009, исчисленная также в соответствии с отчетом независимого оценщика ЗАО "Р.О.С.Эксперт Маркетинг".

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения дела N А68-12094/09 ответчиком не заявлялись требования о признании недействительными изменений в договор аренды или признания незаконным решения арендодателя-Администрации, выразившееся в установлении повышенного размера арендной платы, следовательно, в нарушение ст.ст. 6, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, данные обстоятельства не устанавливались.

Кроме того, по делу N А68-12094/09 судами не устанавливалась правомерность повышенного размера арендной платы, поскольку такой вопрос сторонами не ставился, экспертиза по определению действительного рыночного размера арендной платы за спорный участок не проводилась, арбитражному апелляционному суду доказательства иного также не представлены.

Таким образом, определение Арбитражного суда Тульской области от 07.12.2009 по делу N А68-12094/09 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора в нарушение статьи 69 АПК РФ, поскольку доводы ответчика о недостоверности или достоверности отчета не заявлялись, судом указанные доводы не оценивались, доказательства, подтверждающие их обоснованность или необоснованность сторонами не представлялись.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, цене, сроке, то есть, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Размер арендной платы является существенным условием для данного вида договора, который и был согласован сторонами при его заключении.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Вместе с тем, согласно ст. 7 Закона Тульской области от 12.11.2007 N 898-ЗТО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области" предусмотрено, что размер арендной платы при предоставлении земельных участков в аренду определяется на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, в силу ст. 82 АПК РФ вопрос о действительной рыночной стоимости размера арендной платы требует специальных познаний в области оценочной деятельности и подлежит разрешению с привлечением эксперта.

Поскольку судом были отклонены ходатайства Общества об истребовании отчета независимого оценщика ЗАО "Р.О.С.Эксперт.Маркетинг", а также проведении экспертизы для определения рыночной стоимости арендной платы, суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом на основании вышеизложенных норм.

Кроме того, период образования задолженности по настоящему делу иной, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора не могли быть установлены в рамках дела N А68-12094/2009 в противоречие части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что оспариваемые решение и постановление следует отменить в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды N 1034 от 20.08.2008 в размере 531818,44 рублей, госпошлины в сумме 21636 руб. 35 коп. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дорремстрой", направив дело на новое рассмотрение в суд Тульской области, в ходе которого суду области следует учесть вышеизложенное, исследовать обстоятельства дела в полном объеме и дать надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам ответчика.

В остальной части оспариваемые судебные акты оставить без изменения, поскольку нарушений норм материального и процессуального права при их принятии в этой части кассационной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного Тульской области от 16.03.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А68-247/2012 в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды N 1034 от 20.08.2008 в размере 531818,44 рублей, госпошлины в сумме 21636 руб. 35 коп. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дорремстрой" отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

В остальной части решение Арбитражного Тульской области от 16.03.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А68-247/2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Леонова