Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 ноября 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011

ГАРАНТ:

См. также постановления ФАС ЦО от 17 февраля 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011, от 24 февраля 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011, от 21 августа 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011, от 1 октября 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011 и определения ФАС ЦО от 10 сентября 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011, от 12 сентября 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011, от 11 октября 2012 г. N Ф10-5525/11 по делу N А08-27/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Канищевой Л.А.
Судей:	Лупояд Е.В.
	Андреева А.В.
При участии в заседании:
от Федоровой З.Б.	не явились, извещены надлежаще;
от Банникова М.Д.	не явились, извещены надлежаще;
от иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федоровой Зои Бабахановны, г. Белгород, и Банникова Михаила Дмитриевича, г. Белгород, на определение Арбитражного суда Белгородской области от 28.03.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А08-27/2011,

УСТАНОВИЛ:

Определением от 18.04.2011 заявление Сергийчука Сергея Николаевича о признании ООО "Орбита" (далее - должник) несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Юрий Дмитриевич. Требования Сергийчука С.Н. в сумме 3 626 400 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Орбита".

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 95 от 27.05.2011.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011.

Конкурсный кредитор Сергийчук С.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора со ссылкой на ст.ст. 12.1, 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон о долевом строительстве), поскольку право требования к должнику, установленное судом в рамках дела о банкротстве ООО "Орбита", возникло на основании договора на инвестирование строительства (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 28.03.2012 (судья Крыжская Л.А.) заявление конкурсного кредитора Сергийчука С.Н. о признании за ним статуса залогового кредитора удовлетворено. Требования кредитора Сергийчука С.Н., включенные в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" определением арбитражного суда от 18.04.2011 на сумму 3 626 400 руб., признаны обеспеченными залогом имущества должника.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 (судьи Потапова Т.Б., Потихонина Ж.Н., Баркова В.М.) определение суда от 28.03.2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Федоровой З.Б. и Банникова М.Д. без удовлетворения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Федорова З.Б. и Банников М.Д. обратились с кассационной жалобой, в которой просят определение Арбитражного суда Белгородской области от 28.03.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 отменить и принять новый судебный акт.

Заявители считают, что неприменение судами подлежащих применению п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привело к ошибочному признанию наличия у Сергийчука С.Н. не подлежащего государственной регистрации права залога в отношении имущества должника.

В своей жалобе заявители указали, что судами не дана оценка тому будет ли находиться в залоге у Сергийчука С.Н., не являющегося участником долевого строительства, объект незавершенного строительства в случае регистрации права собственности застройщика на этот объект.

В судебное заседание кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

В соответствии с правилами ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу, исходя из заявленных доводов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Удовлетворяя заявление конкурсного кредитора Сергийчука С.Н. о признании за ним статуса залогового кредитора и признавая требования кредитора Сергийчука С.Н., включенные в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" определением арбитражного суда от 18.04.2011 на сумму 3 626 400 руб., обеспеченными залогом имущества должника, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление ВАС РФ N 58), если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве.

С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, определением арбитражного суда от 18.04.2011 требования кредитора Сергийчука С.Н. в сумме 3 626 400 руб. основного долга признаны судом обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Правоотношения заявителя и должника возникли из договора на инвестирование строительства N 9 от 22.08.2007.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, как правильно указали судебные инстанции, договор N 9 на инвестирование строительства является по своей сути договором участия в долевом строительстве, в силу чего к правоотношениям, возникшим из данного договора, применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, являющегося в рассматриваемом случае специальным.

Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.

Из смысла вышеприведенной нормы статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, обязательствами застройщика по договору долевого участия в строительстве являются: в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Денежное требование заявителя возникло в результате расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке, которому предшествовал ряд последовательных уступок прав (требований) участников долевого строительства.

Судами установлено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая запись.

В силу пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1. Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в том числе, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 указанного Закона.

При этом, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Закона об участии в долевом строительстве, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и (или) договором (пункт 2 статьи 12.1).

Данная норма статьи является бланкетной.

Случаи возможного возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, предусмотрены данным законом, в частности:

- ч. 3 ст. 3 - в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона;

- ч. 3 ст. 7 - в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;

- ч. 5 ст. 9 - в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона;

- ч. 2 ст. 9 - в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи.

В частности, частью 1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрены случаи отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора (внесудебный порядок).

Часть 1.1. ст. 9 данного закона предусматривает случаи судебного расторжения договора долевого участия по инициативе участника долевого строительства, в частности, в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ).

Следовательно, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, из системного толкования норм ФЗ N 214-ФЗ в конкретном рассматриваемом случае следует, что залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, причем как в одностороннем (внесудебном порядке), так и в судебном порядке, предусмотренном ч. 1.1. ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций, что наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо отсутствие таковой в силу обращения сторон договора с заявлением о государственной регистрации расторжения договора, не может носить определяющего характера для установления залогового статуса кредитора в деле о банкротстве, является обоснованным.

Более того, при установлении залогового статуса кредитора в деле о банкротстве такая запись внесению в ЕГРП не подлежит, поскольку заявитель не является участником долевого строительства (в силу факта расторжения договора), однако, для участия в деле о банкротстве, его требования обеспечиваются залогом имущества должника в связи с неисполнением последним обязательств по возврату перечисленных в счет оплаты договора долевого участия денежных средств, ввиду прямого указания закона (п. 1 ч. 2 ст. 12.1, ч. 2 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Как видно из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012, право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно учли, что лицами, участвующими в деле, не было представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя), либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.

В силу пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

На основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, как правильно указали судебные инстанции, на дату вынесения судом области определения от 18.04.2011 требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).

Следовательно, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно.

Как установлено судами, конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства с неопределенной степенью готовности.

С учетом изложенного и исходя из положений вышеназванных правовых норм, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявление конкурсного кредитора Сергийчука С.Н. о признании за ним статуса залогового кредитора и признали требования кредитора Сергийчука С.Н., включенные в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" определением арбитражного суда от 18.04.2011 на сумму 3 626 400 руб., обеспеченными залогом имущества должника.

Доводы заявителей кассационной жалобы об отсутствии правовых оснований для признания за Сергийчуком С.Н. статуса залогового кредитора, об отсутствии государственной регистрации ипотеки, о том, что договор участия в долевом строительстве с Сергийчуком С.Н. расторгнут, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, изложенным выше.

Возражения заявителей по всем пунктам кассационной жалобы исследованы судами первой и апелляционной инстанций в полном объеме, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

На основании вышеизложенного, доводы кассационной жалобы судом отклоняются как несостоятельные.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 28.03.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А08-27/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А. Канищева

Судьи

Е.В. Лупояд А.В. Андреев