Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 февраля 2013 г. N Ф10-301/13 по делу N А54-3694/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 14.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 14.02.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Киселевой О.В. Леоновой Л.В.
от истца Индивидуальный предприниматель Асадулин Борис Фавазович от ответчика Администрация города Рязани от третьих лиц Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани Общество с ограниченной ответственностью "Актив"	Плоткиной С.В. - адвоката (дов. б/н от 12.02.2013, уд. N 194 от 12.11.2002) Представитель не явился извещен надлежаще Представитель не явился извещен надлежаще Представитель не явился извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани, г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А54-3694/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Асадулин Борис Фавазович (ОГРН 304623010000010) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит.А, подвал, назначение - нежилое, общей площадью 88,2 кв.м., расположенного по Первомайскому пр., дом 70/1, в городе Рязани, и изложении пунктов договора в следующей редакции: п. 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением N 10/А от 28.05.2012, выполненным обществом с ограниченной ответственностью Правовой консультационный центр "Истина" по делу N А54-3964/2011 и составляет 2 518 543 руб. 90 коп., НДС не облагается"; п. 2.3: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 69 959 рублей 55 копеек (последний платеж - 69 959 рублей 65 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца, с даты заключения настоящего договора", с учетом уточнений заявленных исковых требований.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и общество с ограниченной ответственностью "Актив".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 (судья Митяева Л.И.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 (судьи Капустина Л.А., Заикина Н.В., Рыжова Е.В.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.01.2006 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и ИП Асадулиным Б.Ф. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0132006, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н9 лит.А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский пр-т, д. 70/1, на основании заявления арендатора для использования под салон-парикмахерскую.

Пунктом 1.3 договора стороны установили срок его действия с 27.01.2006 по 26.01.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 62-МГ N 330408 от 19.12.2005 нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань.

10.01.2006 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора, поскольку ни одна из сторон не заявила о своем отказе от его продления и в силу п. 6.5 договора он был пролонгирован на тех же условиях на тот же срок.

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской Думы от 26.05.2011 N 435-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

03.06.2011 администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи, по условиям которого предпринимателю предложено приобрести в собственность нежилое помещение Н9, лит.А, подвал, назначение - нежилое, общей площадью 88,2 кв.м., расположенное по Первомайскому пр., д. 70/1, реестровый N 81810, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 228-03/2011 от 01.04.2011, выполненным ООО "Актив", и составляющей 3 977 000 руб.

Предприниматель, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, письмом от 03.06.2011 N 01-73/1300 направил в адрес администрации протокол разногласий к договору, предложив администрации свою редакцию пунктов 2.1 и 2.3.

Письмом от 22.07.2011 N 01-73/1300 администрация отклонила протокол разногласий, предложив предпринимателю заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора.

Ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу положений статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения данного закона не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В рассматриваемом случае преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 228-03/2011 от 11.04.2011, выполненному по заказу администрации ООО "Актив", рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 977 000 руб.

При этом предпринимателем в подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки в материалы дела представлены данные отдела ценообразования в строительстве Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области, в соответствии с которыми цена выкупаемого имущества равна 2 372 058 руб., а также альтернативный отчет N 11-11/697п, выполненный ООО "Центр профессиональной оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 583 000 руб. (с учетом НДС).

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, суд области назначил экспертизу, проведение которой поручил ЗАО "Рязанский региональный центр оценки", эксперту Пановой М.В.

Определением суда от 28.04.2012 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ПКЦ ООО "Истина", эксперту Новикову А.Н.

Согласно экспертному заключению N 10/А от 28.05.2012 эксперта Новикова А.Н. рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 03.06.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 2 518 543 руб. 90 коп.

При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что выполненный ООО "Актив" отчет N 228-03/2010 от 11.04.2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Довод администрации о том, что экспертом в нарушение п. 14 Федеральных стандартов оценки N 1 неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом продаж и это существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки, правомерно отклонен судами обеих инстанций, поскольку заключение эксперта было исследовано судом первой инстанции по правилам статей 64, 71 АПК РФ и ему дана надлежащая судебная оценка. Оснований для переоценки выводов суда не установлено. Документальных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Довод заявителя о том, что из экспертного заключения не видно, откуда экспертом были взяты сведения о техническом состоянии объектов-аналогов, взятых при сравнительном подходе, поскольку в газете эта информация отсутствует, обосновано признан судом несостоятельным, в связи со следующим.

Из экспертного заключения следует, что экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве аналогов использованы 3 объекта, расположенные на ул. Сенной, Дзержинской и Первомайском проспекте, в том числе два объекта расположены на цокольном этаже, один на первом, отделка помещения. Указанные объекты сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Стоимость объекта скорректирована с учетом поправок, необходимость применения которых экспертом обоснована.

Из пояснений эксперта следует, что выбор аналогов применялся им на свое усмотрение на конкретную дату, данные об оценке за год применяться не могут, так как в течение года они меняются. При определении рыночной стоимости объекта допустимо применять постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области", так как эта методика составлена на основании исследования, в нее вносятся изменения. Корректировка на масштаб взята экспертом из вышеназванного постановления. На основании критериев, указанных в заключении, сделан вывод о том, какой конкретно критерий, по мнению эксперта, подходит.

При анализе рынка, в рамках сравнительного подхода, а также при определении технического состояния объектов экспертом приведена информация о помещениях, проданных или предложенных к продаже за предшествующие дате оценки два года. Информация об этих объектах содержится в открытых источниках.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и приняли экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции истец представил еще одно заключение, составленное ООО "Трансспектр+", согласно которому рыночная стоимость помещения (без учета НДС) составляет 2 065 613 руб. 62 коп.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А54-3694/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

О.В. Киселева Л.В. Леонова