Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 мая 2013 г. N Ф10-1101/13 по делу N А48-3103/2012

г. Калуга

07 мая 2013 г.

Дело N Ф10-1101/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2013.

Полный текст постановления изготовлен 07.05.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

Стрегелевой Г.А.,

судей:

Шелудяева В.Н., Степиной Л.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212, ул. Октябрьская, 47, г. Орел, 302010) - Гаенко М.В., представителя по доверенности от 09.01.2013 N 1; Филоновой С.Ю., представителя по доверенности от 09.01.2013 N 3;

от общества с ограниченной ответственностью "Роса" (ОГРН 1025700835918, ул. С.Шаумяна, 37, г. Орел, 302010) - Авилова В.А., представителя по доверенности от 22.10.2012;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 (судья Парфёнова Л.П.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 (судьи Протасов А.И., Сергуткина В.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А48-3103/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Роса" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее Управление Росреестра по Орловской области, Управление) с заявлением о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 25.06.2012 N N 01/037/2011-216, 217.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Орловской области просит отменить решение и постановление судов, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела, 02.02.2005 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Роса" на нежилое помещение общей площадью 82,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, на основании договора на передачу нежилого помещения в собственность от 09.11.2004 N 10нп и дополнительного соглашения от 28.01.2005 к договору N 10нп, заключенным между ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" (застройщик) и ООО "Роса" (участник долевого строительства), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57АА N 269507.

24.02.2010 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО "Роса" (доля в праве 96/2021) на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 общей площадью 2020,62 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания торгового центра, расположенный по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, на основании Приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 03.08.2009 N 1275 и договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2009 N 1172, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57-АА N 976200.

20.04.2012 ООО "Роса" (продавец) и Величкина Е.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение общей площадью 82,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45 и 96/2021 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 общей площадью 2020,62 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания торгового центра, расположенный по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13.

25 апреля 2012 года ООО "Роса" совместно с Величкиной Е.Н. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с заявлениями о регистрации перехода права (права) собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Уведомлением Управления Росреестра по Орловской области от 24.05.2012 N 01/037/2012-216,217 государственная регистрация перехода права и права собственности была приостановлена, сроком по 24.06.2012, в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, подтверждающих, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли земельного участка, оформленных в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенных.

25.06.2012 Управлением Росреестра по Орловской области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права (права) собственности на нежилое помещение общей площадью 82,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45 и 96/2021 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16, расположенный по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, а именно: не представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16, либо документы, подтверждающие письменное извещение участников долевой собственности о намерении продать долю указанного земельного участка.

Считая данный отказ незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц - ч. 4 ст. 200 АПК РФ.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, урегулированы статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Учитывая в совокупности нормы гражданского и земельного законодательства, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что отчуждение нежилого помещения общей площадью 82,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, должно производиться с одновременным отчуждением 96/2021 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020313:16, а соблюдение порядка о преимущественном праве покупки, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 24 Закона N 122-ФЗ, не требуется.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При таких обстоятельствах кассационная коллегия судей приходит к выводу о том, что воля сторон договора купли-продажи недвижимости от 20.04.2012 направлена на отчуждение вышеуказанного нежилого помещения N 45 совместно с отчуждением 96/2021 доли в праве земельного участка, на котором оно находится, что соответствует положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанным довод кассационной жалобы о правомерности принятого решения об отказе в государственной регистрации права (перехода права) собственности, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, является несостоятельным.

Вместе с тем суд кассационной инстанции отмечает, что указание судов на применение в рассматриваемом споре по аналогии положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ является неправомерным.

Частью 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено применение норм права, регулирующих сходные отношения (аналогия закона) в том числе и в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными актами.

В рассматриваемом споре следует руководствоваться принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленного в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А48-3103/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

В.Н. Шелудяев Л.В. Степина