Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 июля 2013 г. N Ф10-2167/13 по делу N А35-11093/2012

г. Калуга

30 июля 2013 г.

Дело N А35-11093/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2013.

Полный текст постановления изготовлен 30.07.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Ключниковой Н.В.

судей Стрегелевой Г.А., Степиной Л.В.

при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции

помощником судьи Частиковой О.В.

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Корпорация "ГРИНН" (ОГРН 1024600949185, 4629045050, г. Орел, Кромское ш., 4, 302042);

не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016);

- Васильевой М.И. - представителя по доверенности от 09.01.2013 N 3;

от третьего лица

комитета по управлению имуществом Курской области (г. Курск, ул. Марата, 9, 305002);

- Афанасьевой Ж.В. - представителя по доверенности от 10.01.2013 N 02.2-01-20/26;

Половинкина И.Л. - представителя по доверенности от 10.01.2013 N 02.2-01-20/31;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 (судья Силакова О.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 (судьи Донцов П.В., Сергуткина В.А., Протасов А.И.) по делу N А35-11093/2012,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН" (далее - Общество, ЗАО "Корпорация "ГРИНН") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление) об отказе в государственной регистрации договора от 01.06.2012 N 4098-12ю аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор от 01.06.2012 N 4098-12ю.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет).

Решением суда от 18.01.2013 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2013 решение суда от 18.01.2013 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда, в связи с неправильным применением норм материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителей Управления, Комитета, кассационная инстанция приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании решения Комитета от 11.04.2008 N 01-18/858 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Курск, проспект Вячеслава Клыкова обществу с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп" и договора от 29.04.2008 N 1270-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, земельный участок был предоставлен в аренду ООО "Эконом консалтинг групп" для проектирования и строительства консультативно-диагностической поликлиники сроком до 10.04.2011.

Земельный участок предоставлен ООО "Эконом консалтинг групп", в том числе, на основании решения Комитета от 17.12.2007 N 02-22/2255 "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп" места размещения объекта и утверждении Акта выбора земельного участка" (в редакции от 21.02.2008 N 01-18/406).

15.07.2008 договор аренды от 29.04.2008 N 1270-08ю зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области.

14.03.2011 в адрес Комитета обратились ООО "Эконом консалтинг групп" и ИП Порохов М.С. с ходатайством о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.04.2008. В соответствии, с п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 4.3.2 договора аренды от 29.04.2008 Комитет согласовал передачу прав и обязанностей по указанному договору.

25.03.2011 г. в Управление Росреестра обратились ООО "Эконом консалтинг групп" и представитель индивидуального предпринимателя Порохова М.С. с заявлением о государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 25.03.2011 по договору аренды земельного участка от 29.04.2008, представив, в том числе, письмо Комитета от 24.03.2011 N 04.1пр-01-20/2367 о согласовании передачи прав и обязанностей ООО "Эконом консалтинг групп" по договор аренды от 29.04.2008 г. индивидуальному предпринимателю Порохову М.С.

ООО "Эконом консалтинг групп" обратилось также с заявлением о государственной регистрации соглашения от 25.03.2011 о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 29.04.2008 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "для проектирования и строительства консультативно-диагностической поликлиники" на "для строительства спортивного комплекса", а также размера арендной платы.

Согласно п.2 соглашения от 25.03.2011 оно вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Курской области.

18.04.2011 государственная регистрации уступки прав по договору аренды земельного участка от 29.04.2008 к ИП Порохову М.С. и соглашения от 25.03.2011 была приостановлена государственным регистратором до 20.05.2011.

19.05.2011 Управлением Росреестра было принято решение о государственной регистрации соглашения от 25.03.2011и договора уступки прав от 25.03.2011 ИП Порохову М.С. по договору аренды земельного участка от 29.04.2008.

28.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" (Арендатор) и индивидуальный предприниматель Порохов М.С. (Новый арендатор) заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска.

04.05.2011 индивидуальный предприниматель Порохов М.С. передал свои права и обязанности по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска ЗАО "Корпорация ГРИНН" (новый арендатор).

01.06.2012 на основании решения Комитета от 03.05.2012 N 01-19/1024 между Комитетом и ЗАО "Корпорация ГРИНН" заключен договор аренды земельного участка сроком на три года для строительства спортивного комплекса.

14.06.2012 в Управление Росреестра обратилось ЗАО "Корпорация "ГРИНН" с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.06.2012.

Сообщением от 09.10.2012 N 01/108/2012-176 Управлением Росреестра отказано ЗАО "Корпорация "ГРИНН" в регистрации договора от 01.06.2012 N 4098-12ю аренды земельного участка площадью 14725 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу: г. Курск, пр-т Вячеслава Клыкова, на основании абзаца 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), сославшись на то, что представленный на государственную регистрацию в Управление Росреестра договор аренды не содержит сведения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Документ, подтверждающий соблюдение порядка предоставления земельного участка в аренду сроком на три года для спортивного комплекса в Управление Росреестра не представлен.

Посчитав отказ незаконным и нарушающим его права и интересы, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что договор аренды земельного участка от 01.06.2012 N 4098-12ю заключен на основании решения Комитета от 03.05.2012 N 01-19/1024, которое в установленном законом порядке не оспорено и является действующим; действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны государственного регистратора решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арбитражный суд области также указал на то, что у ЗАО "Корпорация "ГРИНН" имелось преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции.

Между тем такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.

С учетом положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение об отказе может быть признано недействительным, если оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Абзац 3 части 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Основанием для государственной регистрации возникновения права собственности, согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в компетенцию регистрирующего органа входит проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В силу требований пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На момент подписания нового договора аренды земельного участка от 27.04.2011 между Комитетом и ООО "Эконом консалтинг групп" соглашение от 25.03.2011 о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 29.04.2008 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "для проектирования и строительства консультативно-диагностической поликлиники" на "для строительства спортивного комплекса", а также размера арендной платы, не было зарегистрировано Управлением, а следовательно являлось незаключенным.

Этот вывод согласуется с мнением Президиума ВАС, изложенным в пункте 9 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, предоставление Комитетом земельного участка ООО "Эконом консалтинг групп" для строительства спортивного комплекса по договору аренду земельного участка от 27.04.2011 является первичным, а его заключение с нарушением порядка, предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации, не порождает правовых последствий, а также возникновение (уступку) прав и обязанностей по указанному договору.

Недействительная сделка передачи прав не порождает у нового арендатора титульного основания для распоряжения спорным объектом (статья 167 Гражданского кодекса).

Кроме того, последующие действия после заключения договора аренды земельного участка 27.04.2011: заключение 28.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" (Арендатор) и ИП Пороховым М.С. (новый арендатор) договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка; заключение 04.05.2011 ИП Пороховым М.С. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; заключение 05.05.2011 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.04.2011, свидетельствуют о том, что стороны договора уступки от 28.04.2011 при его заключении не были намерены создать соответствующие правовые последствия - передать и принять имущество во владение и пользование.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентируется статьей 30 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно абз. 5 и 6 пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса при предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Обществом не представлено документов, подтверждающих преимущественное право в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации перед другими лицами на заключение договора аренды земельного участка на новый срок и в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса на заключение нового договора аренды земельного участка. Предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на спорный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

По существу обращение ЗАО "Корпорации "ГРИНН" направлено на обход процедур торгов, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Учитывая, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе ЗАО "Корпорация "ГРИНН" в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А35-11093/2012 отменить.

Отказать ЗАО "Корпорация "ГРИНН" в удовлетворении требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, изложенного в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева Л.В. Степина