Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2015 г. N Ф10-91/15 по делу N А35-8008/2013

г.Калуга

11 марта 2015 г.

Дело N А35-8008/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2015.

Полный текст постановления изготовлен 11.03.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей	Стрегелевой Г.А.
	Смолко С.И.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (ОГРН 1124632007917, ИНН 4632164699, г.Курск, ул.Димитрова, д.70, оф.1, 305004);	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, г.Курск, ул. 50 лет Октября, д.4/6, 305016); от третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Псельское" (ОГРН 1034624000080, ИНН 4601004173, Курская область, Беловский район, сл.Белая, ул.Журавского, д.2, 307910);	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; Луценко О.В. - представителя по доверенности от 25.07.2014 N 46 АА 0562336;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" на решение Арбитражного суда Курской области от 19.05.2014 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) по делу N А35-8008/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (далее - ООО "Агрофирма Алвизоли", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением:

- о признании незаконными действий (бездействия) Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о невнесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка площадью 1679800 кв. м с кадастровым номером 46:01:150602:10, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет;

- об обязании Управления внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении этого земельного участка договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20.09.2006 N 1 (уточненные требования - т.1, л.д.49).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Псельское" (далее - ООО "Псельское", третье лицо).

Решением суда от 19.05.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.10.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции, постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя третьего лица, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Обществом и физическими лицами, от имени которых действовало доверенное лицо, был подписан договор аренды от 20.09.2006 N 1 с множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передали за плату, а арендатор принял в аренду принадлежащий арендодателям на праве общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2026,78 га с кадастровым номером 46:01:15 00 00:0003, расположенный в границах МО "Октябрьский сельсовет" Беловского района Курской области сроком до 20.09.2011.

Договор аренды от 20.09.2006 N 1 прошел государственную регистрацию.

Между ООО фирма "Алвизоли" (Цедент) и ООО "Агрофирма Алвизоли" (Цессионарий) 05.05.2012 заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20.09.2006 N 1, объектом которого выступает земельный участок общей площадью 2026,78 га сельскохозяйственных угодий с кадастровым номером 46:01:15 00 00:0003, расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, с/с Беловский.

10 декабря 2012 года на общем собрании 28 участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:01:15:0000:3 выделили из названного земельного участка в счет своих 37 земельных долей земельные участки общей площадью 167,98 га. Согласно проекту межевания от 07.12.2012 было образовано три земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 46:01:150000:3:ЗУ1 (1) площадью 1424500 кв. м, земельный участок 46:01:150000:3:ЗУ1 (2) площадью 144642 кв. м, земельный участок 46:01:150000:3:ЗУ1 (3) площадью 110658 кв. м.

В последующем участниками общей долевой собственности при проведении собраний было принято решение об образовании земельного участка площадью 1679800 кв.м путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150003, который прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 46:01:150602:10, по которому Управлением 29.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись N 46-46-02/001/2013-590 о регистрации общей долевой собственности.

24.07.2013 Управление произвело государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:01:150602:10 площадью 1679800 кв. м, назначение: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, заключенного между собственниками земельных долей и ООО "Псельское".

Невнесение Управлением при регистрации перехода права собственности на выделенный земельный участок записи об их обременении арендой в пользу Общества послужило основанием обращения заявителя в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд исходил из того, что у Управления отсутствовали правовые основания совершать испрашиваемые действия по внесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка площадью 1679800 кв. м с кадастровым номером 46:01:150602:10, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, поскольку Общество не обращалось к нему с заявлением о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 46:01:150602:10, а норма закона, обязывающая регистрирующий орган переносить запись об обременении арендой вновь образованного земельного участка, отсутствует.

Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки; согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3), далее - Земельный кодекс.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу пункта 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона N 101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона N 101 особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию, с тем чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Договор аренды от 20.09.2006 N 1 земельного участка с кадастровым номером 46:01:150003, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 46:01:150602:10, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений. В материалы дела не представлены доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды и внесения в него каких-либо изменений.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при применении статьи 11.8 Кодекса, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Этому толкованию соответствуют положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (редакция от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Причем положения пункта 4 статьи 11.8 Кодекса распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Кодекса указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Кодекса.

Выводы судов, что данный спор не может быть рассмотрен по правилам главы 24 АПК РФ неправомерен.

В данном случае Общество ссылалось на нарушение регистрирующим органом норм пункта 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ, в силу которого одновременно с государственной регистрацией права собственности или иных вещных прав на образуемый земельный участок осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такой участок. Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона N 122-ФЗ) и не требует отдельного от Общества заявления, а Общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованный земельный участок, рассмотрение заявления по существу должно проводится по правилам главы 24 АПК РФ.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

При этом возможные споры собственника и арендатора земельного участка могут быть разрешены в самостоятельном порядке.

Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Поскольку Управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, что свидетельствует о незаконности такого бездействия, а поэтому на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ подлежат возложению на него обязанности устранить допущенные нарушения.

Учитывая, что выводы судов о законности действий (бездействия) Управления постановлены при неправильном толковании норм материального права, однако все существенные для дела обстоятельства судами установлены, судебные акты подлежат на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 3 части 2 статьи 288, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 19.05.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 по делу N А35-8008/2013 отменить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении арендой земельного участка общей площадью 1679800 кв. м с кадастровым номером 46:01:150602:10, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20.09.2006 N 1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении арендой земельного участка общей площадью 1679800 кв. м с кадастровым номером 46:01:150602:10, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет, на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20.09.2006 N 1.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева С.И. Смолко