Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство (П.В. Сокол, "Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.)

Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство

Инвестиционный договор

Инвестиционный договор формализует отношения между лицом, вкладывающим имущество в качестве инвестиций, и лицом, привлекаемым для реализации инвестиционного проекта. Инвестор и заказчик - это лица с гражданской правосубъектностью. В качестве таковых могут выступать как физические, юридические лица, так и государство, муниципальные образования. Заказчик реализует инвестиционный проект, обеспечивающий строительство объекта и передачу его инвестору.

Инвестиционный договор можно определить как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Правовое регулирование рассматриваемых отношений осуществляется ГК РФ (общие положения об обязательствах, о договоре), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Законом РФ от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующим в части, не противоречащей Закону N 39-ФЗ).

Исходя из того, что инвестором могут быть как физические, так и юридические лица, проблема защиты прав инвесторов, вкладывающих в строительство, зависит от того, осуществляется ли инвестирование в предпринимательских целях либо целях, не связанных с извлечением прибыли (личные, бытовые нужды, например, проживание). В первом случае действуют общие механизмы защиты прав инвестора как стороны в договоре. Во втором возникает проблема о возможности применения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей.

Рассмотрим случай, когда инвестирование в строительство осуществляется в предпринимательских целях.

Важнейшей гарантией прав инвестора является юридически грамотное заключение договора. Ситуация осложняется отсутствием законодательной конструкции рассматриваемого договора, поэтому при его заключении необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о договоре и обязательстве.

Приведем некоторые практические рекомендации.

Инвестор должен настаивать на максимальной конкретизации строящегося объекта в договоре с указанием площади, этажа, месторасположения, адреса и т.д.

Следует убедиться в правомочности заказчика и его правах на объект. Это приобретает принципиальное значение при заключении договоров об уступке прав на объект (цессия), особенно когда имеет место последовательное заключение целого ряда соглашений. На практике, к сожалению, бывают ситуации, когда один и тот же объект уступается нескольким лицам. Конечно, при наличии умысла от такой ситуации никто не застрахован. С другой стороны, иногда может возникнуть путаница у самих заказчиков, подрядчиков, первоначальных инвесторов в отношении распределяемых объектов. Поэтому при вступлении в отношения в результате цессии новому инвестору следует проверить правомочность сторон в их правах на объект при его отчуждении по всей цепочке договоров.

Нелишне связаться с заказчиком, который ведет у себя внутреннюю учетную регистрацию всех заключаемых договоров на строящиеся объекты. На практике многие строительные компании как заказчики даже ставят визу согласования при дальнейших переуступках и ведут у себя своеобразный реестр правообладателей на объект. (Заказчику важно знать полную картину при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации объекта в Регистрационной палате).

Некоторые договоры, предлагаемые заказчиком, содержат в себе положения о запрете уступки прав требования из договора или невозможности осуществления уступки без согласования с заказчиком. Условие о запрете уступки прав требования будет противоречить ст. 381-392 ГК РФ. Включение условия о необходимости получения предварительного согласия заказчика на такую сделку возможно (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Хотя чаще всего подобное условие звучит как необходимость уведомления заказчика о произошедшей уступке.

Одним из возможных механизмов защиты прав инвестора является страхование титула собственника объекта инвестиций, предлагаемое некоторыми страховыми компаниями (по аналогии со страхованием титула права собственности на объект).

Инвестору следует ознакомиться с правами заказчика на земельный участок, наличием необходимых разрешений на строительство, финансовым состоянием заказчика. Документы о правах на участок и на осуществление строительства лучше включать в условия заключаемого договора или даже прикладывать к нему.

Важным является условие о сроке исполнения обязательства. Для инвестора важен конечный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Нередко строительные организации пытаются изложить условие о сроке как о "сроке окончания строительно-монтажных работ". Однако инвестора интересует не просто срок выполнения строительных работ, а срок сдачи объекта в эксплуатацию. На практике бывает много случаев, когда строительные работы завершены, а постановление о принятии в эксплуатацию долго еще не подписывается, и инвесторы не имеют возможности оформить в Регистрационной палате свои права на объект недвижимости.

В некоторых договорах условие о сроке вообще отсутствует. В этом случае должно применяться общее положение о разумном сроке исполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ).

Таким образом, условие о сроке должно быть записано в договоре максимально конкретно и обозначать срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Возможным механизмом защиты прав инвестора от незавершения строительства в срок является страхование строительного (финансового) риска, также предлагаемое некоторыми страховыми компаниями.

Инвестору следует настаивать на включение в договор неустойки за нарушение установленных соглашением сроков. Размер ее определяется соглашением сторон.

Кроме того, в случае просрочки инвестор может предъявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, установленных ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ. В настоящий момент это 13% годовых.

Все убытки инвестора (как реальный ущерб, так и упущенная выгода) в результате неисполнения обязательства заказчиком на основании ст. 393 ГК РФ подлежат возмещению. Правда, исходя из общих положений об убытках и неустойке убытки скорее всего будут взысканы в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Рассмотрим случай, когда инвестором является гражданин, инвестирующий строительство в непредпринимательских целях. Помимо уже приведенных выше возможностей защиты и гарантий своих прав инвестор может воспользоваться механизмами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений

Анализ судебной практики в Самарской области по спорам, возникающим из инвестиционного договора в строительстве и существа данных отношений, показывает, что законодательство о защите прав потребителей в некоторых случаях должно применяться к регулированию инвестиционных отношений.

Закон о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору,- с другой стороны.

Поэтому отношения, возникающие из договора между инвестором - гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство объекта в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, и заказчиком - юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей.

Инвестор в этом случае обладает всей совокупностью признаков потребителя, а заказчик по инвестиционному договору - исполнителя.

Тот факт, что ни ГК РФ, ни Закон о защите прав потребителей, ни постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" не предусмотрели инвестиционный договор (договор долевого участия), вовсе не означает, что нельзя распространять на него законодательство о защите прав потребителей (хотя в юридической литературе и на практике такие утверждения встречаются).

Судебная практика в Российской Федерации на этот счет различна, но в последнее время наметилась тенденция в пользу применения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.

Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору означает возможность для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона о защите прав потребителей неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. Причем установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.

Например, между гражданами К. и строительной компанией был заключен договор о долевом строительстве трехкомнатной квартиры, согласно которому граждане оплатили 663600 руб., а общество обязалось выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Госкомиссии в 4-м квартале 2002 г. Однако организация свои обязательства не выполнила и перенесла срок сдачи дома в эксплуатацию на 4-й квартал 2003 г. Граждане обратились с иском в суд и просили взыскать неустойку в размере уплаченной суммы согласно Закону РФ "О защите прав потребителей".

Строительная компания иск признала в части того, что в соответствии с п. 5.4 договора, если дом не построен, не сдан в эксплуатацию, либо сроки ввода сорваны более чем на 90 дней, застройщик обязуется оплатить дольщику неустойку в размере 0,01% от внесенных сумм за каждый день просрочки позже 4-го квартала 2002 г., т.е. в сумме 11000 руб.

Куйбышевский районный суд г.Самары в решении обоснованно указал, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" данное условие ущемляет права потребителей и не соответствует закону. Суд применил ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" и взыскал в пользу истцов 663600 руб. Кассационная инстанция уменьшила размер взыскиваемой неустойки до суммы 30000 руб. на всех истцов, с учетом несоразмерности нарушения и правовых последствий.

На практике бывает, что строительная организация вообще не включает в договор условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Кроме того, строительные организации иногда стремятся оградить себя от ответственности через систему договоров об уступке прав. В этих случаях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в которых есть пункты об исключении пунктов первоначального (предыдущего) договора о возможности предъявить требования о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Подобные условия ущемляют права потребителей, противоречат закону и являются ничтожными.

При рассмотрении подобных споров суды практически всегда используют ст. 333 ГК РФ и уменьшают взыскиваемый размер неустойки по спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в пределах от 5 до 50 000 руб. Однако применение данной нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам следует учитывать всю совокупность факторов: степень нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок пользования заказчиком денежными средствами граждан и т.д.

Кроме того, целесообразно снизить установленный законом размер неустойки для споров из инвестиционных договоров граждан-потребителей.

Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по таким делам показывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в пределах 10 000 руб.

Еще одной важной гарантией защиты прав инвестора-потребителя является освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исков.

В скором времени граждане-инвесторы, осуществляющие вложение в строительство в непредпринимательских целях, получат дополнительные механизмы защиты своих прав.

Государственная Дума Федерального Собрания РФ 10 июня 2004 г. приняла в первом чтении проект федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья", направленный на защиту прав инвесторов-граждан.

Данный законопроект предлагает внести изменения в Закон РФ "О защите прав потребителей", в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", в Кодекс об административных правонарушениях и устанавливает, что на отношения по вложению средств граждан в строительство объектов для собственного проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли) распространяется законодательство о защите прав потребителей.

П.В. Сокол,

начальник отдела систематизации

и анализа применения законодательства

правового управления аппарата Самарской Губернской Думы,

старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского

права Самарского государственного университета,

кандидат юридических наук, специалист по правовому регулированию

инвестиционных и страховых отношений

"Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.