Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2013 г. N Ф10-3376/13 по делу N А14-18784/2012

г.Калуга

28 ноября 2013 г.

Дело N А14-18784/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2013.

В полном объеме постановление изготовлено 28.11.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи	Степиной Л.В.
Судей	Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Ивановой Н.Н. Алешиной М.А.
при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Флора" (ОГРН 1033600050582, ИНН 3666076495, г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 203, 394021) от администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 10, 394018) от Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1103668019157, ИНН 3666165748, г. Воронеж, ул. Пушкинская, д. 5, 394036) от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570, г. Воронеж, ул. Пушкинская, д.5, 394036) от третьего лица Муниципального казенного предприятия городского округа город Воронеж "Воронежский жилищно-коммунальный комбинат" (ОГРН 1023602618731, ИНН 3666039849, г. Воронеж, пл. Ленина, д.9, 394000)	- Моисеева А.Е. - директора, на основании решения учредителя от 07.10.2010; - Овчаренко А.В. - представителя по доверенности от 13.05.2013 без номера; - Жемчужниковой В.А. - представителя по доверенности от 26.09.2013 N 1559; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.03.2013 (судья Пименова Т.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 (судьи Миронцева Н.Д., Ольшанская Н.А., Донцов П.В.) по делу N А14-18784/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Флора" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа г. Воронеж (далее по тексту - Администрация), Департаменту муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж, Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Воронеж, при участии третьего лица, МКП городского округа город Воронеж "Воронежский жилищно-коммунальный комбинат", о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и требованием обязать обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения и принять решение об условиях его приватизации.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.03.2013 признан незаконным отказ от 06.08.2012 N 198646 Администрации городского округа г. Воронеж в лице Управления имущественных отношений Департамента муниципальной собственности в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Флора" преимущественного права на приобретение части арендуемого нежилого помещения площадью 85 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 203, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В остальной части требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 указанное решение суда изменено: признано незаконным бездействие Администрации городского округа город Воронеж, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суд обязал Администрацию городского округа город Воронеж в установленные сроки совершить действия, направленные на реализацию обществом с ограниченной ответственностью "Флора" преимущественного права выкупа арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 203. В остальной части решение суда оставил без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Торговый дом "Флора" требований. По мнению подателя жалобы, между Администраций и заявителем со 02.07.2007 отсутствуют арендные отношения, ввиду чего у последнего отсутствует преимущественное право на приобретение поименованного выше имущества в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит постановление апелляционного суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и соблюдения процессуального права, обсудив доводы, содержащиеся в кассационной жалобе и возражениях относительно них, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Флора" (Арендатор) и Администрацией городского округа город Воронеж (Арендодатель) заключен договор от 30.07.2001 N 1-300-2001 аренды части нежилого помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 203, сроком действия с 01.08 2001 по 31.07.2006.

К указанному выше договору в связи с отказом Арендатора от части арендуемого помещения заключено 15 июня 2004 года дополнительное соглашение, которым в договор внесены изменения в части площади арендуемого помещения - 85 кв.м, вида нежилого помещения - цоколь, размера арендной платы - 75 311,70 рублей в год, 6 275,98 рублей - в месяц. Дата вступления его в силу определена сторонами с 15.06.2004.

Договор аренды от 30.07.2001 года N 1-300-2001 и указанное дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 28.07.2006.

02.07.2007 между Арендатором и Арендодателем подписано соглашение к договору от 30.07.2001 года N 1-300-2001 о его прекращении в связи с переоформлением договора аренды на новый срок. К указанному соглашению подписан приемо-сдаточный акт от 02.07.2007, согласно которому Арендатор сдал, а Арендодатель принял арендованное помещение. В этот же день стороны (ООО "Торговый дом "Флора" (Арендатор) и Администрация городского округа город Воронеж (Арендодатель) заключили новый договор N 1-361-07 аренды указанного помещения сроком с 02 июля 2007 по 01 июля 2012 и подписали к нему передаточный акт помещения.

В установленном порядке указанный договор не зарегистрирован.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение данного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 04.09.2012 N 198646 Администрация в лице Управления имущественных отношений Департамента муниципальной собственности отказала заявителю в реализации его права, сославшись на необходимость обратиться в Муниципальное казенное предприятие "Воронежский жилищно-коммунальный комбинат" в связи с передачей последнему спорного имущества на праве оперативного управления.

Поскольку обращение заявителя в Муниципальное казенное предприятие "Воронежский жилищно-коммунальный комбинат" не было рассмотрено по существу по причине отсутствия согласия собственника (Администрации городского округа город Воронеж) на отчуждение спорного имущества, ООО "Торговый дом "Флора" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал, что право на приобретение упомянутого помещения в преимущественном порядке у ООО "Торговый дом "Флора" не возникло, так как спорное помещение не находилось в пользовании заявителя на праве аренды на день вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ (05.08.2008). При этом, не усмотрев правовых оснований считать данное имущество находящимся на праве оперативного управления у муниципального казенного предприятия, признал выраженный в письме Администрации от 04.09.2012 N198646 отказ в реализации ООО "Торговый дом "Флора" преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по указанным в нем основаниям не соответствующим пункту 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Между тем суд апелляционной инстанции, учитывая, что спорное нежилое помещение ни на один день не выбывало из владения и пользования ООО "Торговый дом "Флора", прекращения арендных отношений в рассматриваемом случае не произошло, Общество продолжало пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Управления, воля сторон, подписавших соглашение о прекращении действия договора от 30.07.2001 N 1-300-2001 не была направлена на прекращение арендных отношений, а фактически на их продолжение, но на определенный срок, заключил, что действие договора от 30.07.2001 N 1-300-2001 следует считать продленным на неопределенный срок, а подписание нового договора от 02.07.2007 N1-361-07, не свидетельствует о прекращении арендных отношений, и применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам, расценил не как расторжение договора аренды, а как изменение условий аренды.

Судебная коллегия кассационной инстанции находит указанный вывод суда апелляционной инстанции противоречивым и несоответствующим требованиям закона, и, напротив, вывод Арбитражного суда Воронежской области об отсутствии арендных отношений между ООО "Торговый дом "Флора" и Администрацией до дня вступления в силу Закона и в связи с этим не имелось необходимого условия для предоставления Обществу преимущественного права на приобретение настоящего помещения, правильным, исходя из следующего.

Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Законом N 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ).

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Как разъяснено в пункте 4 упомянутого Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды от 30.07.2001 N 1-300-2001 части нежилого помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 203 сроком действия с 01.08 2001 по 31.07.2006 прекратил свое действие соглашением сторон от 02.07.2007. Представленный в подтверждение нахождения помещения в аренде у Общества договор от 02.07.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции, учитывая фактические обстоятельства спора, не имелось правовых оснований считать продленным договор аренды от 30.07.2001 N 1-300-2001 на неопределенный срок, а подписание нового договора от 02.07.2007 N 1-361-07, не свидетельствующим о прекращении арендных отношений.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 02.07.2007 является незаключенным, поэтому нельзя признать, что спорное помещение находилось у заявителя на праве аренды на день вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ (05.08.2008), а потому Общество не соответствует требованиям, установленным положениями пункта 1 статьи 3 Федерального закона N159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.

Вместе с тем, при отсутствии необходимой совокупности условий, а именно нарушения прав ООО "Торговый дом "Флора", которые в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, могут являться основанием для признания оспариваемых действий, решений недействительными в судебном порядке, у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить вынесенные по делу судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.03.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу N А14-18784/2012 отменить.

В удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Флора" отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.Н. Иванова В.Н. Шелудяев