Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2015 г. N Ф10-438/15 по делу N А62-4691/2014

г.Калуга

23 марта 2015 г.

Дело N А62-4691/2014

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Ключниковой Н.В.
	Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Стройинвестпро-ект", г.Смоленск, ОГРН 1106732005027	не явились
от заинтересованного лица - Управле-ния Росреестра по Смоленской облас-ти, г.Смоленск, ОГРН 1046758340507 государственного регистратора Управ-ления Росреестра по Смоленской об-ласти Михайловской С.М. от третьих лиц - ООО "Ропат", г.Смо-ленск ООО "Веж", г.Смоленск Салимуллиной Л.М., г.Смоленск Денисовой А.В., Тюменская обл., г.Ялуторовск	не явились не явились не явились не явились не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 (судья Красильникова В.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Федин К.А., Еремичева Н.В., Заикина Н.В.) по делу N А62-4691/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее - ООО "Стройинвестпроект", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. по приостановлению государственной регистрации соглашения от 12.05.2014 об уступке прав требования на квартиру N 45 к договору об участии в долевом строительстве жилья N 45 от 22.05.2012, заключенному между ООО ФСК "Веж" и ООО "Ропат", и об обязании восстановить нарушенное право.

Определением суда от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (далее - ООО ФСК "Веж"), общество с ограниченной ответственностью "Ропат" (далее - ООО "Ропат").

Определением от 20.08.2014 суд с согласия заявителя привлек Управление Росреестра к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда от 17.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Денисова Антонина Васильевна и Салимуллина Людмила Михайловна.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, требование общества удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

В отзыве на жалобу Управление Росреестра просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения в связи с необоснованностью изложенных в ней доводов.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, 15.06.2007 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО ФСК "Веж" (арендатор) был заключен договор N 112/з аренды на земельный участок общей площадью 8439 кв.м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенный по адресу: г.Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовой, для строительства 207-квартирного жилого дома.

24 июля 2007 г. договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

15 ноября 2007 г. ООО ФСК "Веж" выдано разрешение N RU67302000-158 на строительство 207-квартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Согласно разрешению на строительство ООО ФСК "Веж" вправе приступить к строительным работам после сноса жилых домов.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 10.08.2010 по делу N 2-3047/10 указанный выше договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 от 15.06.2007 N 112/з признан недействительным в части предоставления в аренду ООО ФСК "Веж" земельного участка площадью 790 кв.м, расположенного под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г.Смоленска. Суд признал за Емельяненковым Ю.А. право собственности на земельный участок площадью 790 кв.м и обязал ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Смоленской области восстановить земельный участок площадью 790 кв.м под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г.Смоленска на кадастровый учет (т.1, л.д.52).

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 10.10.2012 прекращено право аренды ООО ФСК "Веж" на часть площадью 1178 кв.м земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенного по адресу, г.Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая, относящуюся к многоквартирному дому N 3 по ул.Трудовая г.Смоленска (т.1, л.д.47).

16 декабря 2013 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности Емельяненкова Ю.А. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178 на основании решения суда.

22 мая 2012 г. между ООО ФСК "Веж" (застройщик) и ООО "Ропат" (дольщик) был заключен договор N 45 об участии в долевом строительстве жилья, одним из условий которого было условие о передаче дольщику квартиры N 45 площадью 46,40 кв.м в 5-ой блок-секции (2-ой подъезд) 207-квартирного 10-этажного каркасно-кирпичного жилого дома (земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119) в г.Смоленске в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая.

12 мая 2014 г. между ООО "Ропат" (первоначальный дольщик) и ООО "Стройинвестпроект" (новый дольщик) было заключено соглашение об уступке прав на квартиру по договору N 45 от 22.05.2012.

27 мая 2014 г. ООО "Стройинвестпроект" и ООО "Ропат" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав на квартиру N 45 по договору N 45 от 22.05.2012.

Письмом от 06.06.2014 N 01/104/2014-934 Управление Росреестра направило ООО "Стройинвестпроект" и ООО "Ропат" уведомление о приостановлении до 13.07.2014 государственной регистрации соглашения об уступке прав, ссылаясь на то что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в связи с его разделом и право собственности на один из вновь образованных земельных участков зарегистрировано в ЕГРП за иным лицом; не представлены согласия всех залогодержателей на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка; не представлены изменения в проектную документацию в части земельного участка.

Ссылаясь на незаконность действий государственного регистратора Михайловской С.М. по приостановлению регистрации соглашения об уступке прав, общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа обществу в удовлетворении его требования.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.

В силу п.2 ст.2 названного Закона под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу ч.1 ст.13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

То есть, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с п.1 ст.33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

При рассмотрении гражданских дел в Ленинском районном суде г.Смоленска залогодержатели (участники долевого строительства 207-квартирного многоэтажного дома) к участию в деле не привлекались.

Довод Управления Росреестра о том, что на государственную регистрацию необходимо было представить согласие всех залогодержателей на раздел земельного участка, не верен. Как указано выше, раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 был произведен на основании двух судебных решений, а поэтому в силу п.6 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласие собственников, землепользователей, землевладельцев на раздел такого земельного участка не требуется.

Проводя в порядке ст.13 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) правовую экспертизу документов при регистрации сделки, государственный регистратор установил, что запись о договоре об участии в долевом строительстве вносится в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119. По сообщению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.

В соответствии с ч.4 ст.19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Согласно ст.21 Закона N 214-ФЗ сведения о проекте строительства содержат, в том числе, информацию и о правах на земельный участок.

Из указанных норм права следует, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.

Однако сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.

Данные обстоятельства препятствовали проведению государственной регистрации соглашения о переуступке прав. Поэтому государственный регистратор по праву приостановил регистрацию сделки.

Довод заявителя жалобы о том, что Управлением Росреестра было зарегистрировано аналогичное соглашение при аналогичных обстоятельствах, был предметом исследования суда первой и апелляционной инстанций, этому доводу дана надлежащая правовая оценка.

Довод заявителя жалобы о том, что в уведомлении о приостановлении регистрации сделки государственный регистратор сослался не на отсутствие уведомлений залогодержателей о разделе земельного участка, а на отсутствие согласия залогодержателей на раздел земельного участка, не заслуживает внимания.

Кроме того, судом установлено что после государственной регистрации (24.06.2014) дополнительного соглашения от 27.03.2014 к договору аренды земельного участка от 15.06.2007 N 112/з, которым в договор внесены изменения в части площади и кадастрового номера земельного участка (под 207-квартирным домом сформирован земельный участок площадью 6469 кв. м с кадастровым номером 67:27:0000000:1706), 11.07.2014 произведена и государственная регистрация спорного соглашения от 12.05.2014 о переуступке прав на квартиру.

Оснований для отмены обжалуемых судебных решений не усматривается.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.ст.289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А62-4691/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.

Председательствующий судья

С.И.Смолко

Судьи

Н.В.Ключникова Г.А.Стрегелева