Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 февраля 2014 г. N Ф10-4708/13 по делу N А09-1040/2011

г.Калуга

04 февраля 2014 г.

Дело N А09-1040/2011

Резолютивная часть постановления объявлена: 28.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме: 04.02.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего Судей		Ахромкиной Т.Ф. Козеевой Е.М. Крыжской Л.А.
При участии в заседании: от заявителя жалобы иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Банк "УРАЛСИБ" на определение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по делу N А09-1040/2011, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания КонтМТ" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании закрытого акционерного общества "Мелькрукк" (далее - должник) несостоятельным должником (банкротом).

Определением суда от 31.03.2011 в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Игнатов Анатолий Михайлович.

Определением суда от 31.05.2011 Игнатов А.М. освобожден от исполнения обязанностей временного управляющего ЗАО "Мелькрукк", временным управляющим должника утвержден Мамзиков В.И.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 26.07.2011 процедура наблюдения прекращена, ЗАО "Мелькрукк" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Семенов В.А.

ОАО "Банк УРАЛСИБ", являясь залоговым кредитором должника, представил Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, обремененного залогом. В процессе утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором ОАО "Банк УРАЛСИБ" возникли разногласия.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий в части определения порядка и условий проведения торгов и начальной цены продажи имущества, находящегося в залоге у ОАО "Банк УРАЛСИБ", требования которого обеспечены залогом имущества должника, на основании абзаца 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 (судья Калмыкова О.В.) заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Суд утвердил представленное Положение о порядке и сроках реализации имущества должника ЗАО "Мелькрукк", находящегося в залоге у ОАО "Банк УРАЛСИБ", исключив из Положения пункты 3.1.3.; 3.3.4.; 8.7.; 8.15, а пункты 2.8.; 3.1.1.; 3.1.2.; 3.5.; 3.15. определил изложить в редакции конкурсного управляющего, а именно:

пункт 2.8. Положения изложить в следующей редакции: "Организатором торгов выступает конкурсный управляющий должника либо специализированная организация, привлеченная конкурсным управляющим должника на договорной основе";

пункт 3.1.1. Положения изложить в следующей редакции: "Недвижимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО "УРАЛСИБ" договорам:

-договор об ипотеке (залога недвижимости) N 0045-01/ЗН-09-100 от 25.03.2009 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.09.2009, N 2 от 25.11.2009, N 3 от 01.06.2010);

-договор об ипотеке (залога недвижимости) N 0128-01/ЗН-09-100 от 10.06.2009 (учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.12.2009, N 2 от 01.06.2010, N 3 от 30.03.2011), и указанное в Приложении N 1 к настоящему Положению.";

пункт 3.1.2. Положения изложить в следующей редакции "Движимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО "УРАЛСИБ" договорам:

-договор о залоге движимого имущества N 0128-02/ЗИ-09-100 от 10.06.2009 (далее с учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.12.2009, N 2 от 01.06.2010);

-договор о залоге имущества N 0045-02/ЗИ-09-100 от 19.05.2009 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.09.2009, N 2 от 25.11.2009, N 3 от 01.06.2010), и указанное в Приложении N 2 к настоящему Положению.

Начальная цена продажи имущества, указанного в п. п. 3.1.1, 3.1.2, составляет 582 813 800 руб. 00 коп. (без учета НДС):

- Объекты недвижимости 415 892 000 руб. 00 коп.;

- Оборудование - 156 286 800 руб. 00 коп.;

-Транспортные средства - 10 635 000 руб. 00 коп.

Имущество выставляется на торги единым лотом".

Пункт 3.5. Положения изложить в следующей редакции:

"Организатором торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего.".

Пункт 3.15 Положения принят судом в следующей редакции:

"Для участия в торгах Заявитель должен внести задаток в размере 20 (Двадцати) процентов от начальной продажной цены имущества на счет, определенный Организатором торгов и указанный в Информационном сообщении. Задаток должен быть внесен Заявителем в срок, обеспечивающий его поступление на счет, указанный в Информационном сообщении, до окончания приема заявок на участие в торгах.".

Также судом установлена начальная продажная цена заложенного имущества равная рыночной стоимости, указанной в отчете ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки" в размере 582 813 800 рублей 00 копеек (без учета НДС), в том числе объекты недвижимости - 415 892 000 рублей 00 копеек, оборудование - 156 286 800 рублей 00 копеек, транспортные средства 10 635 000 рублей 00 копеек.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 (судьи: Игнашина Г.Д., Можеева Е.И., Сентюрина И.Г.) определение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 по делу N А09-1040/2011 изменено в части определения начальной цены продажи имущества.

Установлена начальная продажная цена заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, указанной в отчете ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки" в размере 466 251 040 рублей 00 копеек (без учета НДС), в том числе объекты недвижимости - 332 713 600 рублей 00 копеек, оборудование - 125 029 440 рублей 00 копеек, транспортные средства 8 508 000 рублей 00 копеек.

Пункт 3.1.2. Положения изложен в следующей редакции "Движимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО "УРАЛСИБ" договорам:

-договор о залоге движимого имущества N 0128-02/ЗИ-09-100 от 10.06.2009 (далее с учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.12.2009, N 2 от 01.06.2010);

-договор о залоге имущества N 0045-02/ЗИ-09-100 от 19.05.2009 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.09.2009, N 2 от 25.11.2009, N 3 от 01.06.2010), и указанное в Приложении N 2 к настоящему Положению.

Начальная цена продажи имущества, указанного в п. п. 3.1.1, 3.1.2, составляет 466 251 040 рублей 00 копеек (без учета НДС),

- Объекты недвижимости - 332 713 600 рублей 00 копеек,

- Оборудование - 125 029 440 рублей 00 копеек,

- Транспортные средства - 8 508 000 рублей 00 копеек.

Имущество выставляется на торги единым лотом.".

В остальной части определение суда первой инстанции от 10.07.2013 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Банк "УРАЛСИБ" просит определение суда первой инстанции от 10.07.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 07.11.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование своей позиции ссылается на то, что экспертное заключение ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки" содержит недостоверные сведения, не соответствует Федеральным стандартам оценки, в связи с чем необходимо провести повторное экспертное заключение.

Дело рассмотрено в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, для участия в первом собрании кредиторов, ОАО "БАНК УРАЛСИБ" обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в сумме 449 687 424 рублей 64 копеек как обеспеченной залогом на сумму 416 409 000 рублей.

Определением суда от 17.05.2011 данное требование принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению. До принятия судебного акта по существу ОАО "БАНК УРАЛСИБ" уточнило заявленные требования и просило включить в реестр требований кредиторов ЗАО "Мелькрукк" задолженность в размере 449 697 424 рублей 64 копеек как обеспеченную залогом имущества должника.

Определением суда от 11.07.2011 требования ОАО "БАНК УРАЛСИБ" удовлетворены, в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Мелькрукк" включены требования в сумме 449 697 424 рублей 64 копеек, в том числе 430 миллионов рублей основной долг (задолженность по кредитам), 19 697 424 рублей 64 копеек комиссия за ведение ссудного счета, как обеспеченные залогом имущества должника, согласно Приложениям N 1, 2 договора о залоге имущества от 19.05.2009 N 0045-02/ЗИ-09-100 и договора о залоге имущества от 10.06.2009 N 0128-02/ЗИ-09-100 (последующего залога), а также Приложения N 1 договора об ипотеке (залога недвижимости) от 25.03.2009 N 0045-01/ЗН-09-100 и договора об ипотеке (залога недвижимости) от 10.06.2009 N 0128-01/ЗН-09-100 (последующего залога).

ОАО "Банк УРАЛСИБ" представил Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, обремененного залогом. В процессе утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором ОАО "Банк УРАЛСИБ" возникли разногласия по утверждению пунктов 2.8, 3.1.1 - 3.1.4, 3.5, 3.15, 8.7 Положения, а именно:

-пункт 2.8. Положения:

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Организатор торгов - конкурсный управляющий ЗАО "Мелькрукк"- Семенов В.Л.";

Редакция конкурсного управляющего:

"Организатором торгов выступает конкурсный управляющий должника либо специализированная организация, привлеченная конкурсным управляющим должника, на договорной основе.";

- пункты 3.1.1 и 3.1.2 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

п.3.1.1 "Недвижимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО "УРАЛСИБ" договорам:

-договор об ипотеке (залога недвижимости) N 0045-01/ЗН-09-100 от 25.03.2009 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.09.2009, N 2 от 25.11.2009, N 3 от 01.06.2010);

-договор об ипотеке (залога недвижимости) N 0128-01/ЗН-09-100 от 10.06.2009 (учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.12.2009, N 2 от 01.06.2010, N 3 от 30.03.2011), и указанное в Приложении N 1 к настоящему Положению.".

пункт 3.1.2. "Движимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО "УРАЛСИБ" договорам:

-договор о залоге движимого имущества N 0128-02/ЗИ-09-100 от 10.06.2009 (далее с учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.12.2009, N 2 от 01.06.2010);

-договор о залоге имущества N 0045-02/ЗИ-09-100 от 19.05.2009 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.09.2009, N 2 от 25.11.2009, N 3 от 01.06.2010), и указанное в Приложении N 1 к настоящему Положению.

Начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества, указанного в п. п. 3.1.1, 3.1.2, составляет 277 029 560 (двести семьдесят семь миллионов двадцать девять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей 00 коп. (в т.ч. НДС 35 394 340 (тридцать пять миллионов триста девяносто четыре тысячи триста срок) рублей 00 коп.):

- Объекты недвижимости и оборудование - 261 200 000 (двести шестьдесят один миллион двести тысяч) руб. 00 коп. (в т.ч. НДС 32 979 661 (тридцать два миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 00 коп.), -Транспортные средства - 15 829 560 (пятнадцать миллионов восемьсот двадцать девять тысяч пятьсот шестьдесят) руб. 00 коп. (в т.ч. НДС 2 414 679 (два миллиона четыреста четырнадцать тысяч шестьсот семьдесят девять) руб. 00 коп.) Имущество выставляется на торги единым лотом. ".

Конкурсный управляющий ЗАО "Мелькрукк" согласился с позицией ОАО "УРАЛСИБ" и полагал необходимым утвердить п. 3.1.1 и 3.1.2 в изложенной редакции, однако с учетом экспертного заключения о начальной продажной цене предмета залога, имеющегося в материалах дела.

-пункт 3.1.3 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Начальная продажная цена имущества в соответствии с п. 4.ст.138 ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)", п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке устанавливается судом и указывается в Информационном сообщении."

Конкурсный управляющий полагает данный пункт подлежащим исключению из Положения по основаниям, изложенным в возражениях.

-пункт 3.3.4 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Проведение торгов посредством публичного предложения с установлением минимальной цены продажи в размере 80% (восьмидесяти процентов) от начальной продажной стоимости Имущества".

Конкурсный управляющий полагает данный пункт подлежащим исключению из Положения по основаниям, изложенным в возражениях.

-пункт 3.5 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Организатором торгов выступает конкурсный управляющий".

Редакция конкурсного управляющего:

"Организатором торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не является заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего".

-пункт 3.15 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Для участия в торгах Заявитель должен внести задаток в размере 5 (пяти) процентов от начальной продажной цены Имущества на счет, определенный Организатором торгов и указанный в Информационном сообщении. Задаток должен быть внесен Заявителем в срок, обеспечивающий его поступление на счет, указанный в Информационном сообщении, до даты окончания приема заявок на участие в торгах.".

Редакция конкурсного управляющего:

"Для участия в торгах Заявитель должен внести задаток в размере 20 (двадцати) процентов от начальной продажной цены Имущества на счет, определенный Организатором торгов и указанный в Информационном сообщении. Задаток должен быть внесен Заявителем в срок, обеспечивающий его поступление на счет, указанный в Информационном сообщении, до даты окончания приема заявок на участие в торгах.".

-пункт 8.7 Положения,

Редакция ОАО "УРАЛСИБ":

"Минимальная цена предложения, по которой может быть продано Имущество (цена отсечения) составляет 80 (Восемьдесят) процентов от начальной продажной цены Имущества".

Конкурсный управляющий полагает данный пункт подлежащим исключению из Положения по основаниям, изложенным в возражениях.

-пункт 8.7 Положения,

Редакция ОАО "Банк УРАЛСИБ":

"В случае если Имущество не будет продано посредством Публичного предложения в течение срока, установленного п. 8.7, Порядка, порядок реализации имущества будет согласован конкурсным управляющим Должника и Конкурсным кредитором дополнительно.".

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.20.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

На основании абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно абзаца 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Судебные инстанции, принимая решение об изложении пунктов 2.8, 3.5, 3.15 Положения в редакции конкурсного управляющего исходили из того, что в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего. Организатор торгов должен быть лицом беспристрастным, поэтому ни сама специализированная организация, ни ее сотрудники не должны принимать участия в соответствующих торгах. Предложенный конкурсным управляющим размер задатка гарантирует и исключает возможность участнику торгов необоснованно отказаться или уклониться от заключения договора, т. к. в случае уклонения или не заключения договора купли-продажи задаток не возвращается и подлежит включению в конкурсную массу.

Исключая из Положения пункты 3.1.3, 3.3.4, 8.7, 8.15, суды, руководствуясь статьями 138, 139 Закона о банкротстве с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, содержащихся в постановлении N 58 от 23.07.2009, пришли к выводу о том, что установление минимальной продажной цены залоговым кредитором является неправомерным. Нормой статьи 138 Закона о банкротстве не предусмотрено право кредитора, отказавшегося оставить предмет залога за собой, определять порядок и условия продажи заложенного имущества путем публичного предложения, в том числе устанавливать минимальную цену публичного предложения. Право определения порядка и условий продажи заложенного имущества реализуется залоговым кредитором при проведении первых и повторных торгов в отношении залогового имущества.

Конкурсным управляющим ЗАО "Мелькрукк" Семеновым В.А. была проведена оценка рыночной стоимости имущества с привлечением независимого оценщика ООО "Инвестиционная компаний Анализ, Инвестиции, Развитие" от 10.08.2012 N 0108/12, от 25.01.2012 N 1612/11, от 25.01.2012 N 1512/11 об оценке рыночной стоимости имущества принадлежащего ЗАО "Мелькрукк", общая стоимость имущества, обремененного залогом ОАО "Банк УРАЛСИБ", без учета НДС составила 835 825 500 рублей (т. 3, 4, 10 приложения N 43).

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, по следующим основаниям.

В отношении разногласий между конкурсным управляющим и залоговым кредитором по пунктам 3.1.1., 3.1.2., касающихся установления начальной продажной цены, заложенного имущества, суды пришли к выводу, что начальная продажная цена предмета залога подлежит утверждению, исходя из отчета, составленного ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки", в размере 582 813 800 рублей (без учета НДС). Суды полагали, что установление начальной цены продажи имущества ЗАО "Мелькрукк", находящегося в залоге у ОАО "Банк УРАЛСИБ", в размере, равном рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки", не препятствует продаже этого имущества по более высокой цене (в случае, если на него имеется соответствующий спрос, и действительная стоимость имущества на рынке на момент проведения торгов гораздо выше начальной цены).

Суд апелляционной инстанции посчитал необоснованным установление начальной цены в размере 100% от установленной рыночной стоимости в отчете об оценке.

Исходя из абзаца 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Согласно пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 разъяснено, что начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом, исходя из оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о необходимости установления начальной продажной цены имущества, обремененного залогом, на основании экспертного заключения, составленного ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки". При этом судом апелляционной инстанции начальная продажная цена имущества определена в размере 80% рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта (80% + 582 813 800 рублей = 466 251 040 рублей). Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 в части уменьшения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога, не обжалуется.

Доводы жалобы ОАО "Банк "УРАЛСИБ" о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральным стандартам оценки, в связи с чем необходимо провести повторное экспертное заключение, подлежат отклонению. Экспертное заключение выполнено с привлечением независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения и составлено с учетом статьи 25 названного Закона.

Определение рыночной стоимости проводилось методами в рамках затратного и сравнительного подходов к оценке объектов.

В рамках затратного подхода расчет рыночной стоимости земельных участков определялся с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка в данном местоположении для земель промышленного назначения. Объекты сравнения выбраны от 5000 до 23000 кв. м. Исследуемые объекты от 5600 до 19782 кв. м. Исходя из площади оцениваемых земельных участков и рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка в данном местоположении для земель промышленного назначения, производился расчет стоимости исследуемого земельного участка. По данным риэлтерских агентств поправка на уторговывание составляет от 3% до 7% от первоначальной запрашиваемой цены продавца. Экспертом к расчету принята типичная поправка на уторговывание 5%.

Рынок земельных участков в центре города площадью от 5000 до 20000 кв. м носит единичный характер. Ввиду сложившейся ситуации по спросу данных земельных участков для производственных целей, а также для комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства данной площади корректировка на уторговывание принята равной 5%.

По данным сборников УПВС зданий и сооружений выбрано аналогичное здание и с учетом коэффициентов приведения к текущему году, а также данных по физическому износу определена рыночная (остаточная) стоимость зданий и сооружений с учетом износа.

В рамках сравнительного подхода определена средняя рыночная стоимость 1 кв. м административно-офисных зданий. Объекты аналоги - от 233,7 до 2020 кв. м. Исследуемые объекты - 189,9 кв. м, 716,7 кв. м, 1083,70 кв. м.

В рамках сравнительного подхода определена средняя рыночная стоимость 1 кв. м производственно-складских зданий. Объекты - аналоги: 516, 1231, 1482, 1552, 2036. Объекты исследования - максимально 3650, 4519 (от 26 кв. м до 4519 кв. м).

Ссылка в жалобе на необходимость указания стоимости имущества с учетом НДС не основана на законе.

Таким образом, приведенные в заключении эксперта сведения, обстоятельства и выводы достоверны, ясны и полно освещены, судебная коллегия кассационной инстанции не усматривает сомнений в обоснованности заключения эксперта и не находит противоречий в выводах эксперта, с учетом статьи 87 АПК РФ.

Вывод судов об отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы правомерен.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств, их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, кассационная судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по настоящему делу и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по делу N А09-1040/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

Е.М. Козеева Л.А. Крыжская