Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 февраля 2014 г. N Ф10-4435/13 по делу N А23-918/2013

г. Калуга

06 февраля 2014 г.

Дело N А23-918/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "06" февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "06" февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н. Маненкова,
судей	М.М. Нарусова,
	А.Н. Гриднева,
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Компания Еврошина"	Ващилина В.М. - представителя по доверенности от 30.01.2014 N 6;
от ответчиков: Городской управы города Калуги Управления строительства и земельных отношений города Калуги	Ермиловой Е.В. - представителя по доверенности от 04.02.2014 N 02/38-14-9; Ермиловой Е.В. - представителя по доверенности от 30.01.2014 N 548/06-14;
от 3-их лиц: Правительства Калужской области Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Министерства природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области	Елкина А.В. - представителя по доверенности от 26.08.2013 N 01-49/738-13; Представители не явились, третьи лица о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской управы города Калуги, г. Калуга, Управления строительства и земельных отношений города Калуги, г. Калуга, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений, г. Калуга, на решение Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу N А23-918/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Еврошина", ОГРН 1024001179113 (далее - ООО "Компания Еврошина", общество), г. Калуга, обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги, ОГРН 1024001179113, (далее - управа) о расторжении инвестиционного контракта N 16 от 20.03.2008, договоров аренды N 368/08 от 28.07.2008, N 369/08 от 28.07.2008, о взыскании 3 056 028 руб. 10 коп.

Определением от 18.03.2013 по делу N А23-918/2013 указанное исковое заявление принято судом к производству.

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области к ООО "Компания Еврошина" с исками о взыскании арендной платы по договору аренды N 368/08 от 28.07.2008 задолженность за период с 03.09.2012 до 01.01.2013 в сумме 56 608 руб. 25 коп., неустойку за период до 14.02.2013 в размере 4 009 руб. 75 коп., и по договору аренды N 369/08 от 28.07.2008 задолженность в сумме 20 210 руб. 98 коп. и неустойку в размере 1 431 руб. 61 коп. (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определениями суда от 05.11.2013 по делам N А23-348/2013 и N А23-349/2013 перечисленные исковые заявления приняты к производству в порядке упрощенного производства, сторонам предложено представить дополнительные документы и письменный отзыв на исковые заявления в срок по 26.02.2013, объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции - по 20.03.2013. Впоследствии определениями от 18.02.2013 суд перешел к рассмотрению указанных дел по общим правилам искового производства и определениями от 11.04.2013 объединил в одно производство дела N А23-348/2013, N А23-349/2013 и N А23-918/2013 с присвоением объединенному делу номера А23-918/2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора определениями от 15.05.2013, от 05.06.2013 и от 26.07.2013 привлечены Правительство Калужской области - высший исполнительный орган государственной власти Калужской области, Министерство природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений и Управление строительства и земельных отношений.

В последующем на основании ст. 46 АПК РФ Управление строительства и земельных отношений было привлечено в качестве ответчика по требованию ООО "Компания Еврошина" о расторжении инвестиционного контракта (договора) на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования "Город Калуга" N 16 от 20.03.2008.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2013 исковые требования удовлетворены частично: расторгнуты договоры аренды земельных участков от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08, с управы в пользу общества взысканы убытки в размере 2 397 785 рублей 78 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Городская управа города Калуги, Управление строительства и земельных отношений города Калуги, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой просили Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу N А23-918/2013 отменить, принять новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

ООО "Компания Еврошина" и Правительство Калужской области в представленных отзывах указывают на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, отсутствие для их отмены и удовлетворения поданной кассационной жалобы.

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений и Министерство природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От Министерства природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителя указанных третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель истца и третьего лица - Правительства Калужской области возражали против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей истца, ответчиков и третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управление) и обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования "Город Калуга" от 20.03.2008 N 16 (т. 3, л. д. 45-52), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта - здания торгового центра на земельном участке N1 площадью 1 294 кв. метров и земельном участке N2 площадью 462 кв. метров, а также осуществление иных действий, определенных данным контрактом.

По итогам реализации контракта инвестор в качестве взноса на экономическое и социальное развитие города перечисляет в бюджет МО "Город Калуга" денежные средства в сумме 2 022 767 рублей 70 копеек не позднее чем через 365 календарных дней с даты принятия решения об утверждении акта о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта строительства.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.05.2011 N 1 права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования "Город Калуга" N 16 от 20.03.2008 перешли от управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений к управлению строительства и земельных отношений города Калуги.

Денежные средства в общей сумме 2 022 767 рублей 70 копеек по инвестиционному контракту от 20.03.2008 N 16 перечислены обществом в полном объеме, что подтверждается выписками по операциям по счету организации и платежными поручениями.

Распоряжениями городского головы городского округа "Город Калуга" от 24.03.2008 N 3219-р и от 15.07.2008 N 8109-р обществу утвержден акт о выборе, проекты границ земельных участков площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров для строительства здания торгового центра по ул. Московской г. Калуги и принято решение о предоставлении их в аренду обществу (т. 3, л. д. 14-15).

На основании распоряжений между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков для строительства здания торгового центра от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08 (т. 3, л. д. 25-44), по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 40:26:000031:34 и 40:26:000031:35 площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров соответственно, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 341, для строительства здания торгового центра, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к данным договорам и являющихся их неотъемлемыми частями (приложения N 1).

Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 16.09.2008 (т. 3, л. д. 29) и 19.09.2008 (т. 3, л. д. 39).

Пунктом 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.

По актам приема-передачи земельные участки переданы арендатору (т. 3, л. д. 33, 43).

Срок аренды по договорам от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08 с учетом дополнительных соглашений от 13.10.2011 и от 09.11.2011 (т. 3, л. д. 34, 44) установлен до 15.07.2014.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны распространили действие условий об арендной плате за земельные участки на фактически сложившиеся отношения с 15.07.2008.

Во исполнение условий договоров аренды общество в период с февраля 2009 года по декабрь 2010 года перечислило в счет арендной платы 375 018 рублей 08 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 3, л. д. 93-111).

В ходе согласования документации для строительства торгового центра, общество получило информацию о том, что земельные участки расположены в границах огранной зоны памятника природы регионального значения "Парк усадьбы Яновских". В письме от 20.04.2010 N 163/1, адресованном министерству, общество, сославшись на получение им 05.04.2010 отказа в выдаче градостроительного плана, просило оказать содействие в его выдаче для завершения проектных работ и начала строительства торгового центра (т. 5, л. д. 80-81).

Письмом от 28.05.2010 N 800-10 министерство сообщило, что на основании постановления правительства Калужской области от 09.10.1997 N 127 "Об утверждении паспортов памятников природы" на территории памятника природы "Парк усадьбы Яновских", в охранной зоне, запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятника природы, в том числе запрещается новое строительство (т. 5, л. д. 79).

В выданных обществу градостроительных планах, утвержденных распоряжениями управы от 24.12.2010 N 16563-Р и от 22.12.2010 N 16347-Р, указано, что на арендованных земельных участках новое строительство объектов капитального строительства невозможно в соответствии с постановлением правительства Калужской области от 09.10.1997 N 127 и Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (т. 4, л. д. 34-39).

Ссылаясь на невозможность использования земельных участков по назначению, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь управа, указывая на наличие у общества задолженности по договорам аренды земельных участков, обратилась со встречным иском о ее взыскании.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований общества и об отказе в иске управы, исходя из следующего.

В силу пунктов 1,2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Пунктами 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что спорные земельные участки расположены в охранной зоне памятника природы регионального значения - "Парк усадьбы Яновских", в которой запрещается новое строительство.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на возможность использования земельных участков в указанных в договорах целях, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договоров аренды. При этом судом первой инстанции было принято во внимание, что предложение общества о добровольном расторжении договоров оставлено без удовлетворения (претензией от 25.02.2013 (т. 3, л. д. 132-135)).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд пришел правомерному к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

Поскольку у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали неосновательное обогащение в размере 2 397 785 рублей 78 копеек (включая сумму взноса по инвестиционному контракту).

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

В силу статьи 333.27 Налогового кодекса РФ заявители освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу N А23-918/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Гриднев