Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2014 г. N Ф10-1332/14 по делу N А62-3061/2013

г. Калуга

28 мая 2014 г.

Дело N А62-3061/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 21.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.05.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: при участии в заседании:	Гриднева А.Н. Солодовой Л.В. Маненкова А.Н. Малиновской А.Н.
от истца: Общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" от ответчика: Администрации города Смоленска	Представителя Демченкова Г.А.-директора ООО (паспорт, приказ) Базеевой Н.Л. по доверенности N 1-5837 от 31.12.2013 ( сроком до 31.12.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.08.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А62-3061/2013

УСТАНОВИЛ:

ООО "Дионис-плюс" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (город Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) (далее - администрация) об установлении расчета суммы арендной платы за нежилые помещения в соглашениях по договору аренды на 2011 год в сумме 226 959 рублей; на 2012 год в сумме 218 118 рублей; на 2013 год в сумме 338 913 рублей согласно расчету коэффициентов, приведенных истцом; о возложении на администрацию обязанности зарегистрировать соглашения об изменении условий договора аренды; о признании действий администрации по начислению завышенных арендных платежей незаконными.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил признать договоры аренды от 2007 года: N 2646/07 между администрацией и ООО "Дионис-плюс"; N 2642/07 между администрацией и индивидуальным предпринимателем Демченковым Г.А. ничтожными и применить двухстороннюю реституцию с возвратом к правоотношениям договора аренды 2006 года N 2439/06; установить расчет суммы арендной платы за нежилые помещения в соглашениях по договору аренды N 2439/06 на 2007 год в сумме 171 884 рублей 26 копеек; на 2008 год в сумме 208 623 рублей 65 копеек; на 2009 год в сумме 231 924 рублей 49 копеек; на 2010 год в сумме 262 811 рублей 62 копеек; на 2011 год в сумме 270 397 рублей 93 копеек; на 2012 год в сумме 259 866 рублей 62 копеек; на 2013 год в сумме 403 780 рублей 43 копеек согласно расчету, приведенному истцом в расчетах, и возложить на администрацию обязанность зарегистрировать соглашения об изменении условий договора аренды; признать договор аренды от 2006 года N 2439/06 действующим и порождающим права и обязанности по договору 2007 года N 2646/07 (том 2, л. д. 1 - 12).

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты к рассмотрению по существу исковые требования в части установления расчета суммы арендной платы за нежилые помещения в соглашениях по договору аренды N 2439/06 на 2007 год в сумме 171 884 рублей 26 копеек; на 2008 год в сумме 208 623 рублей 65 копеек; на 2009 год в сумме 231 924 рублей 49 копеек; на 2010 год в сумме 262 811 рублей 62 копеек; на 2011 год в сумме 270 397 рублей 93 копеек; на 2012 год в сумме 259 866 рублей 62 копеек; на 2013 год в сумме 403 780 рублей 43 копеек согласно расчету, приведенному истцом в расчетах, и возложения на администрацию обязанности зарегистрировать соглашения об изменении условий договора аренды. В части требований о признании договоров аренды от 2007 года: N 2646/07 между администрацией и ООО "Дионис-плюс"; N 2642/07 между администрацией и ИП Демченковым Г.А. ничтожными, применении двухсторонней реституции с возвратом к правоотношениям договора аренды 2006 года N 2439/06 и о признании договора аренды от 2006 года N 2439/06 действующим и порождающим права и обязанности по договору 2007 года N 2646/07 отказано в принятии заявления об изменении (уточнении) исковых требований, поскольку истец фактически заявил новые требования, содержащие новый предмет и основание иска (том 2, л. д. 110 - 114).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.12.2013 и дополнительным решением от 20.09.2013 в удовлетворении исковых требований отказано (том 2, л. д. 121 - 134; том 3, л. д. 37 - 39).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 судебное решение оставлено без изменения.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, нарушения норм права, истец обратился в суд округа с настоящей кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Смоленской области, представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, считая вынесенные судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как видно из материалов дела, и установлено судами, рассмотревшими спор, администрация (арендодатель) и ООО "Дионис-плюс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 16.06.2006 N 2439/06, при участии балансодержателя СМУП "ПЖРЭП-15", по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 77,2 кв. м, в том числе подвальное, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом 40, для использования под магазин 47,4 кв. м, в том числе - торговая 5,6 кв. м, закусочная - 29,8 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.07.2006 по 31.12.2006 (пункт 1.1.2 договора) (том 1, л. д. 22 - 24).

В соответствии с пунктом 1.1.3 договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска.

Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в пункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 58 546 рублей 06 копеек в год (пункт 3.1 договора).

По условиям пункта 3.3 договора размер арендной платы, установленный в пункте 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае недостижения сторонами согласия в соответствии с пунктом 3.1 договор считается расторгнутым досрочно.

В силу пункта 5.6 договора арендатор, в случае надлежащего выполнения им принятых по договору аренды обязательств, по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя за один месяц до истечения срока действия договора о желании заключить договор на новый срок.

Во исполнение условий договора нежилое помещение передано истцу по акту сдачи-приемки от 01.08.2006, подписанному сторонами (том 1, л. д. 26).

При передаче помещения в аренду износ помещения составил 54 %, что указано в акте (приложение N 1 к договору).

Согласно расчету размера арендной платы (приложение N 2 к договору) годовая арендная плата за пользование арендованным помещением в 2006 году составила 58 546 рублей 06 копеек.

Соглашением внесено изменение в договор аренды в части площади и суммы арендной платы: нежилого помещение - 165,5 кв. м для использования: 85,5 кв. м под магазин и 80 кв. м - кафе-закусочную (том 2, л. д. 16).

Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.08.2006 в размере 153 955 рублей 74 копейки в год.

Нежилое помещение площадью 165,5 кв. м передано обществу по акту сдачи-приемки от 01.08.2006, подписанному сторонами (том 2, л. д. 17).

Согласно расчету размера арендной платы к соглашению (приложение N 2 к договору), подписанному сторонами, годовая арендная плата за пользование арендованным помещением в 2006 году составила 153 955 рублей 74 копейки.

Истцом направлено в адрес администрации заявление от 15.01.2007 N 409 о перезаключении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2006 N 2439/06 на нежилое помещение площадью 165,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, на 2007 год для использования под магазин - 85,5 кв. м и 80 кв. м - под кафе-закусочную (том 2, л. д. 101).

На основании указанного заявления между администрацией (арендодатель) и ООО "Дионис-плюс" (арендатор), при участии балансодержателя СМУП "ПЖРЭП-15", 07.02.2007 заключен договор N 2439/07 аренды нежилого помещения площадью 165,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин - 85,5 кв. м и 80 кв. м - под кафе-закусочную. Срок договора с 01.01.2007 по 29.12.2007.

Истцом направлено в адрес администрации заявление от 28.03.2007 N 2738 о внесении изменений в договор аренды N 2439/07 в части уменьшения площади под магазин и оставление за ООО "Дионис-плюс" 120 кв. м, из них 40 кв. м под магазин и 80 кв. м под кафе, а часть площади 45,5 кв. м оставить под магазин как ИП Демченков Г.А. (том 2, л. д. 102).

На основании указанного заявления 30.03.2007 между администрацией и ООО "Дионис-плюс" был подписан договор аренды N 2439/07 нежилого помещения площадью 120,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин (40,0 кв. м) и кафе (80,0 кв. м). Срок действия договора установлен с 01.01.2007 по 29.12.2007.

Договор аренды нежилого помещения N 2439/07 в редакции от 07.02.2007 был признан сторонами недействующим.

Договор аренды нежилого помещения от 30.03.2007 N 2439/07 расторгнут по соглашению сторон с 01.08.2007 (том 2, л. д. 103).

Истцом направлено в адрес администрации заявление от 01.08.2007 N 6363 о заключении долгосрочного договора аренды (на 5 лет) на помещение, расположенное по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом 40, площадью 120 кв. м для использования под магазин (40 кв. м) и кафе (80 кв. м) в связи с большими материальными вложениями на восстановление помещения, произведенными истцом за собственный счет (том 2, л. д. 104). На основании указанного заявления 01.08.2007 администрация и ООО "Дионис-плюс" заключили договор аренды N 2646/07 нежилого помещения площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом 40, для использования под магазин (40 кв. м) и кафе (80 кв. м).

Срок действия договора установлен с 01.08.2007 по 31.12.2009 (том 1, л. д. 27 - 29).

Арендодателем ежегодно производился расчет арендной платы. Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска.

Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в пункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 148 255 рублей 93 копейки в год (пункт 3.1 договора).

Нежилое помещение передано истцу по акту сдачи-приемки от 01.08.2007, подписанному сторонами. При передаче помещения в аренду износ помещения составил 54 %, что указано в акте сдачи-приемки нежилого помещения в аренду от 01.08.2007 (приложение N 1 к договору аренды) (том 1, л. д. 29).

Согласно расчету размера арендной платы (приложение N 2 к договору аренды) годовая арендная плата за пользование арендованным помещением в 2007 года составила 148 255 рублей 93 копейки (том 1, л. д. 30).

В последующем соглашением от 29.09.2008 (том 1, л. д. 31) внесено изменение в договор аренды в части площади и суммы арендной платы.

Так, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 122,2 кв. м (N 1 - 29,6 кв. м, N 2 - 13,2 кв. м, N 3 - 1,2 кв. м, N 4 - 10 кв. м, N 5 - 4,7 кв. м, N 6 - 32,5 кв. м, N 9 - 31 кв. м) для использования 31 кв. м (N 9) под магазин "Продукты" и 91,2 кв. м (N 1, 2, 3, 4, 5, 6) под кафе "Лолита".

Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 316 060 рублей 60 копеек в год (том 1, л. д. 32).

Согласно расчету размера арендной платы (приложение N 2 к договору аренды) годовая арендная плата за пользование арендованным помещением в 2008 году составила 316 060 рублей 60 копеек.

Актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2008, подписанным обеими сторонами, установлено, что износ здания лит. А составляет 40 % и лит. А1 - 21 %, обустроено водопроводом, горячей водой, канализацией (том 1, л. д. 32).

Соглашением сторон от 29.01.2009 (том 1, л. д. 34) изменены условия договора аренды в части суммы (размера) арендной платы, которая устанавливается с 01.01.2009 в размере 351 360 рублей 88 копеек.

12.01.2010 между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении условий договора аренды от 01.08.2007 N 2646/07 (том 1, л. д. 36 - 37), согласно которому срок действия договора установлен с 01.01.2010 до 01.07.2015.

Годовая арендная плата за пользование предоставленным в аренду нежилым помещением площадью 122,2 кв. м в 2010 году составляла 471 647 рублей 23 копейки (приложение N 2 к договору аренды).

Договор аренды нежилого помещения от 01.08.2007 N 2646/07 и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на начисление администрацией завышенных арендных платежей, ООО "Дионис-плюс" обратилось с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (том 1, л. д. 4 - 17; том 2, л. д. 1 - 12).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, обоснованно исходя из следующего.

Установив, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров, соблюли письменную форму, суд первой инстанции правомерно счел договоры аренды нежилого помещения от 16.06.2006 N 2439/06, от 01.08.2007 N 2646/07 заключенными.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обстоятельствам по исковым требованиям об установлении расчета суммы арендной платы за нежилые помещения в соглашениях по договору аренды N 2439/06 согласно расчету, приведенному истцом, и о возложении на администрацию обязанности зарегистрировать соглашения об изменении условий договора аренды дана оценка в решении Арбитражного суда Смоленской области от 08.02.2012 по делу А62-3662/2011, вступившем в законную силу, которым подтверждена правомерность применяемых коэффициентов при расчете арендной платы.

Решением суда по делу А62-2855/2012 установлена неправомерность применения истцом при расчете арендной платы коэффициентов износа и вида деятельности, отличного от установленных договором.

Согласно статье 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истцом фактически оспаривается порядок начисления арендной платы, что является спором гражданско-правового характера, возникшим из обязательственных отношений сторон по заключенным договорам аренды.

Предложение о внесении изменений в договор аренды ООО "Дионис-плюс" в адрес арендодателя не направлялось.

Арбитражный суд Смоленской области правомерно не принял во внимание довод истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, вследствие произведенного ООО "Дионис-плюс" ремонта арендованных помещений, указав, что данный довод может быть заявлен в рамках требования о внесении изменений в договор аренды в части порядка начисления арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств.

Судом правильно установлено, истечение срока действия договора аренды нежилого помещения от 16.06.2006 N 2439/06 в установленный срок - 31.12.2006 и о заключении нового договора аренды на нежилые помещения с установлением нового срока действия договора и нового размера арендной платы.

Спорные правоотношения возникли между равными субъектами в сфере гражданского оборота, поэтому защита прав истца, которые он считает нарушенными в связи с начислением администрацией завышенных арендных платежей, должна осуществляться в порядке гражданского судопроизводства.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что избранный истцом способ защиты своего права в виде требования о признании действия администрации по начислению завышенных арендных платежей незаконными, не соответствует характеру правоотношений между сторонами, в связи с чем удовлетворение предъявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных прав арендатора.

На основании изложенного суды правомерно признали, что правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании действий администрации по начислению завышенных арендных платежей незаконными отсутствуют.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционной инстанции относительно заявленных ходатайств по изложенным этим судом основаниям.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.08.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А62-3061/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

Л.В.Солодова А.Н.Маненков