Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2015 г. N Ф10-1349/15 по делу N А64-6798/2011

г.Калуга

28 мая 2015 г.

Дело N А64-6798/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.05.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ахромкиной Т.Ф.
Судей	Крыжской Л.А.
	Лупояд Е.В.
При участии в заседании:

от Семенова М.И.	Ильинская А.В. - представитель (дов. от 06.11.2014, срок 2 года);
от иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Семенова М.И. на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А64-6798/2011,

УСТАНОВИЛ:

ИП Семенов М.И. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Тамбовстройкомплект" (далее - должник) с заявлением о признании права собственности на (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ):

- нежилое помещение N 1, общей площадью 358,3 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Державинская, д.12, состоящее из помещений (согласно технического паспорта): N 24 площадью 43,0 кв.м, N 25 площадью 34,0 кв.м., N 26 площадью 46,6 кв.м, N 27 площадью 14,5 кв.м., N 28 площадью 18.3 кв.м., N 29 площадью 37,1 кв.м., N 30 площадью 37,1 кв.м., N 31 площадью 64,1 кв.м., N 32 площадью 63,6 кв.м.;

- нежилое помещение N 2 общей площадью 165 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Державинская, д.12, состоящее из помещений (согласно технического паспорта): N 7 площадью 65,9 кв.м., N 8 площадью 37,7 кв.м., N 16 площадью 14,5 кв.м., N 17 площадью 46,9 кв.м.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 21.08.2014 г.) (судья Т.В. Баханькова) заявление ИП Семенова М.И. удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 (судьи: И.Г. Седунова, Г.В. Владимирова, Т.Б. Потапова) определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 отменено. В удовлетворении заявления ИП Семенова М.И. о признании права собственности на нежилые помещения отказано.

В кассационной жалобе ИП Семенов М.И. просит вышеназванный судебный акт отменить, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 по настоящему делу - оставить в силе. Заявитель жалобы ссылается на то, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права. Кассатор полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что к правоотношениям между ИП Семеновым М.И. и ООО "Тамбовстройкомплект" о признании права собственности на нежилое помещение не применяются положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ФЗ о банкротстве, а разрешение данного вопроса возможно лишь с учетом положений о предъявлении денежных требований в рамках процедуры банкротства, неверные.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления, принятых судами первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия считает необходимым оспариваемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как следует из заявления, между ООО "Тамбовстройкомплект" и ИП Семеновым М.И. 19.11.2009 г. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом с помещениями общественного назначения и передать участнику долевого строительства нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже в осях 1-5, А-Ж общей проектной площадью 357,2 кв.м. (N 1); нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже в осях 8-15, Ж-Н общей площадью 161,93 кв.м. (N 2).

Согласно п. 3.1, п. 3.3 договора цена нежилого помещения составляет 5 805 740 руб., из которых: 4 005 740 руб. за нежилое помещение N 1 и 1 800 000 руб. за нежилое помещение N 2. Участник долевого строительства оплачивает застройщику данную денежную сумму в течение двух месяцев со дня подписания договора.

В силу п. 4.1.1 договора застройщик обязался ввести объект в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года и до 31.01.2011 г. и передать его участнику долевого строительства. Передача нежилого помещения и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с постановлением Администрации г.Тамбова от 30.12.2013 г. N 11351 изменен адрес объекта строительства вместо: г.Тамбов, ул.Державинская д. 10А на г.Тамбов, ул.Державинская, д.12.

МУП "Тамбовинвестсервис" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Тамбовстройкомплект".

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.05.2012 г. в порядке процессуального правопреемства произведена замена заявителя по делу N А64-6798/2011 - МУП "Тамбовинвестсервис" на его правопреемника - ООО "Юридическая компания "Правовой агент".

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.07.2012 г. требования ООО "Юридическая компания "Правовой агент" в сумме 243 751,52 руб. признаны обоснованными, в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Васильев Л.В.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 г. (резолютивная часть объявлена 27.11.2012 г.) в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введено внешнее управление, внешним управляющим должника утвержден Васильев Л.В.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.03.2013 г. Васильев Л.В. освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей внешнего управляющего ООО "Тамбовстройкомплект".

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.04.2013 г. внешним управляющим ООО "Тамбовстройкомплект" утвержден Агапов С.А.

В связи с окончанием строительства объекта недвижимости спорному жилому дому по ул.Державинской в г.Тамбове присвоен номер 12.

Жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2013 г. N 11351, выданным застройщику Администрацией г.Тамбова.

По окончании строительства объекта недвижимости и полной оплаты стоимости нежилого помещения Семенов М.И. и внешний управляющий подписали передаточный акт к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 27.02.2014 г. Участник долевого строительства принял помещение, осмотрел, не имеет каких-либо претензий по состоянию помещения, в том числе по качеству строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Семенов М.И. обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление ИП Семенова М.И. и признавая за ним право собственности на вышеназванные объекты недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь п.1 ст. 201.4, п.1 ст. 201.8, п.3 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", а также в п.4, п.5, п.59 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что факт оплаты ИП Семеновым М.И. спорных объектов подтверждается материалами дела, строительство объекта недвижимости, в который входят спорные нежилые помещения завершено, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционных жалоб Насекина О.В., ТСЖ "Державинская", Ульевой М.В., Саталкиной Н.Л., Федосова А.В., Арутюняна А.Х., Масякиной Н.А., Матвиенко Б.С., Лихачевой В.С., Ревякиной О.А., Антиповой Г.И., Оленберга М.Н., Иванова Ю.Д., Ивановой О.Г., Репина В.В., Бахтина С.А., Глинской Н.Ю., Филиппова М.Ф., Бетиной Д.Б., Милосердовой О.И., Тверитиной Е.Ю., Толмачевой В.Г., Дмитриевой С.А., Щербаковой Н.В., Романовой Г.П. и Козадаева В.В., отменил определение суда первой инстанции и в удовлетворении заявления ИП Семенова М.И. о признании права собственности на нежилые помещения отказал. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что, исходя из буквального толкования содержащихся в параграфе 7 главы IХ ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (пп. 2 п. 1 ст. 201.1, ст. 201.6, п. 1 ст. 201.8) слов и выражений, следует, что положения п.1 ч.1 ст. 201.8 данного Закона не применимы к правоотношениям, объектом которых являются нежилые помещения.

При этом судом апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отмечено, что покупатель вправе предъявить несостоятельному продавцу денежное требование.

Суд кассационной инстанции полагает принятые по делу судебные акты вынесенными по неполно исследованным обстоятельствам.

Так из текста обжалуемых определения и постановления не усматривается, было ли зарегистрировано за застройщиком по окончании строительства после ввода дома в эксплуатацию право собственности в ЕГРП.

От установления данного факта зависит решение вопроса о возможности заявителя по данному обособленному спору использовать вещно-правовые или обязательственно-правовые способы защиты права, о применимых при разрешении данного спора нормах материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 разъяснено, что в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Таким образом, в случае, если право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за должником на момент обращения ИП Семенова М.И. с настоящим заявлением, суд при наличии оснований может признать за заявителем право собственности. Однако, при этом необходимо разрешить вопрос о порядке рассмотрения данного спора (в рамках дела о банкротстве или в порядке искового производства).

В случае, если право собственности застройщика-банкрота на данное имущество не оформлялось, необходимо исходить из следующего.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

Исходя из буквального толкования указанных норм закона заявители не являются участниками строительства, а поэтому положения п. 6 ст. 201.1 и п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве также не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Кроме того судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее. В материалах дела имеются копии свидетельств о праве собственности граждан, обратившихся с апелляционными жалобами на определение суда первой инстанции по рассматриваемому обособленному спору, на жилые помещения в указанном выше жилом доме. В связи с чем есть основания полагать, что обязательства застройщика перед указанными гражданами на момент подачи ими апелляционных жалоб были исполнены. Данное обстоятельство делает необходимым исследование вопроса о нахождении вышеуказанных физических лиц в реестре требований к должнику на момент рассмотрения апелляционных жалоб и, соответственно, о наличии у них статуса лица, участвующего в деле о банкротстве или в арбитражном процессе по делу о банкротстве, и, как следствие, о наличии права на обжалование судебного акта, принятого в рамках рассмотрения настоящего спора.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-3, ст. 288, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А64-6798/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

Л.А. Крыжская Е.В. Лупояд