Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 июня 2015 г. N Ф10-1293/15 по делу N А54-2636/2014

г.Калуга

3 июня 2015 г.

Дело N А54-2636/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 июня 2015 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Степиной Л.В.
судей	Смолко С.И. Шелудяева В.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Бурыкиной Анны Валерьевны (ОГРНИП 312623426800070, ИНН 623105678285, Почтовая ул., д. 62, кв. 25, г. Рязань, 390000): Бурыкиной А.В., паспорт; Гончарова А.Л. - представителя, действующего по доверенности от 16.02.2015 без номера;

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, Введенская ул., д. 107, г. Рязань, 390046): Новинской Н.В. - представителя, действующей по доверенности от 30.12.2014 N 02/4-15-8683-Исх;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бурыкиной Анны Валерьевны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2014 (судья Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 (судьи Федин К.А., Еремичева Н.В., Стаханова В.Н.) по делу N А54-2636/2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бурыкина Анна Валерьевна (далее по тексту - заявитель или предприниматель) обратилась с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее также - Управление) о признании незаконным изложенного в письме от 13.05.2014 N 02/4-13-2756 отказа в возмездном отчуждении недвижимого имущества - части здания, лит. 3, общей площадью 133,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, и обязании устранить нарушения прав и законных интересов.

Решением арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает вывод судов о том, что спорное помещение не может являться предметом приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Предприниматель указывает, что арендуемое им помещение является самостоятельным обособленным объектом.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Рязанской области.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы, представитель Управления отклонила их, просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы, указанные в жалобе, возражении на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, кассационная коллегия приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Судом установлено, в реестре муниципальной собственности числится объект недвижимости - здание лит. 3, назначение - нежилое, общей площадью 153,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, зарегистрированное в Рязанской областной регистрационной палате на праве собственности за муниципальным образованием - город Рязань.

В состав данного объекта недвижимости входят два помещения:

1) площадью 133,7 кв. м;

2) площадью 23,5 кв. м.

Предприниматель, полагая, что у него в силу Закона N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, обратился 14.04.2014 в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение части здания, лит. 3, общей площадью 133,7 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, Торговый городок, 9.

Управление письмом от 13.05.2014 исх. N 02/4-13-2756 отказало заявителю в реализации права на выкуп арендуемого имущества, сославшись на то, что заключение договора купли-продажи в отношении части здания Законом N 159-ФЗ не допускается.

С таким отказом заявитель не согласился и обжаловал его в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при соблюдении в совокупности условий, предусмотренных указанной статьей.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь положениями Закона N 159-ФЗ и разъяснениями, изложенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, указали, что арендуемое предпринимателем помещение не является обособленным объектом недвижимости, в связи с чем, оно не может являться объектом договора купли-продажи в силу статьи 130 ГК РФ, и доказательств того, что на основе спорного помещения в установленном порядке создан самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация права собственности муниципального образования, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю, не представлено.

Действительно, из материалов дела следует, что право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое, общей площадью 153,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, помещение. Арендуемое предпринимателем помещение не сформировано как самостоятельный объект и не выделено как обособленный объект из нежилого помещения площадью 153,9 кв. м.

Вместе с тем, как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

При этом Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В данном случае, для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, зарегистрированное право муниципальной собственности за муниципальным образованием в ЕГРП на объект недвижимости площадью 153,9 кв. м в целом не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Помимо указанного арбитражный суд первой инстанции признал, что формирование обособленных объектов на основе спорных помещений невозможно, указав, что вход в помещение, общей площадью 23,5 кв. м возможен лишь через помещение общей площадью 133,7 кв. м. Эксплуатация указанных нежилых помещений без использования конструктивных элементов обособленного объекта недвижимости - здания лит. 3, назначение нежилое, общей площадью 153,9 кв. м не представляется возможным.

Суды, констатировав такой вывод, не выяснили, существует ли техническая возможность формирования объекта.

Далее, по условиям договора аренды, заключенного с предпринимателем, последнему предоставлена часть здания, расположенного г. Рязань, Торговый городок, 9, для размещения склада. Характеристики объекта, тип помещения: встроенное. Общая площадь (кв. м) 133, 7, в том числе: основная площадь (кв. м) 106,2; вспомогательная площадь (кв. м) 27,5.

Второе, общей площадью 23,5 кв. м, помещение из данной совокупной площади передано в аренду по отдельному договору аренды индивидуальному предпринимателю Улитину А.В.

При этом заявитель обращал внимание суда на проведенную техническую инвентаризацию и осуществление государственного учета помещения и предоставил извлечение из технического паспорта на часть здания площадью 153,9 кв. м, указывая, что арендуемое им помещение конструктивно обособлено от остальных частей здания, в том числе и от нежилого помещения, ранее находившегося в аренде у предпринимателя Улитина А.В.

Из имеющегося в материалах дела поэтажного плана также усматривается наличие коридора (тамбура).

Ввиду изложенного судам следовало оценить наличие возможности формирования обособленного объекта для выкупа с учетом того обстоятельства, что переданное заявителю в аренду нежилое помещение с момента передачи в аренду имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под склад, проход в обособленное помещение площадью 23,5 кв. м осуществляется через обособленный коридор (тамбур).

В соответствии с требованиями части 5 статьи 200 АПК РФ в материалы дела не представлено неопровержимых доказательств того, что спорный объект недвижимости, переданный в аренду предпринимателю, не может быть сформирован как обособленный объект.

Вместе с тем установление данного обстоятельства имеет существенное значение для рассмотрения спора и принятия законного решения.

В нарушение требований статьи 200 АПК РФ суд не предложил сторонам представить относимые и допустимые доказательства и не включил в предмет исследования вопросы о том, имеется ли техническая возможность выделить спорные помещения, определить их как самостоятельный объект и, как следствие, является ли арендуемая заявителем часть нежилого помещения тем объектом, в отношении которого возможна реализация преимущественного права его приобретения в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указанное свидетельствует о преждевременных и недостаточно мотивированных выводах суда по данным обстоятельствам.

Вывод суда о невозможности обособления объекта основан на обстоятельствах, установленных вступившим в законную силу решением суда от 12.04.2012 по делу N А54-3619/2011.

Между тем судами не было учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из содержания обжалуемых судебных актов, при установлении обстоятельств настоящего спора суды ссылались на решение, принятое по упомянутому выше делу, в котором заявитель не являлся участником процесса. Однако суды не приняли это обстоятельство во внимание.

Следовательно, вывод о преюдициальности судебного акта по делу N А54-3619/2011 для всех участников процесса в рамках настоящего спора противоречит статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду изложенного следует признать, что решение и постановление вынесены по неполно исследованным обстоятельствам дела; между тем неисследованные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора сторон.

Судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует дать надлежащую оценку правомерности оспариваемого отказа Управления применительно к статьям 3, 9 Закона N 159-ФЗ, дополнительно исследовать все представленные в дело доказательства относительно возможности формирования спорных помещений как обособленного объекта, при необходимости разрешить вопрос о привлечении специалистов для установления данного обстоятельства и с учетом установленного принять законный судебный акт, соответствующий требованиям статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу N А54-2636/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

С.И. Смолко В.Н. Шелудяев