Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 июля 2015 г. N Ф10-2171/15 по делу N А48-887/2013

город Калуга

22 июля 2015 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2015.

Постановление изготовлено в полном объёме 22.07.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Солодовой Л.В.
	Гриднева А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	Колесниковой Н.А.
от истцов: Степанов Андрей Викторович Степанов Георгий Андреевич	не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
от ответчиков: Общество с ограниченной ответственностью "Фермейдж" ОГРН 1115742000703 ИНН Ильюхина Мария Владимировна от третьих лиц: Черевань Владимир Владимирович Управление государственного имущества Орловской области	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; Сорокин П.А. - представитель по доверенности от 17.07.2013; Аличеева Е.С. - представитель по доверенности от 08.10.2014; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черевань Владимира Владимировича и Ильюхиной Марии Владимировны на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 по делу N А48-887/2013,

УСТАНОВИЛ:

Степанов Андрей Викторович (далее - Степанов А.В.), Степанов Георгий Андреевич (далее - Степанов Г.А.) обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фермейдж" (далее - ООО "Фермейдж"), Ильюхиной Марии Владимировне (далее - Ильюхина М.В.) о признании недействительным соглашения от 22.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.10.2008 N 879/з и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены индивидуальный предприниматель Черевань Владимир Владимирович (далее - ИП Черевань В.В.), Управление государственного имущества Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2014 (судья Парфенова Л.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 (судьи Ушакова И.В., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, индивидуальный предприниматель Черевань Владимир Владимирович и Ильюхина Мария Владимировна, обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой просят состоявшиеся судебные акты изменить, исключить из мотивировочной части обжалуемых судебных актов выводы о ничтожности соглашения от 20.07.2011 к договору аренды земельного участка N 879/з от 22.10.2008.

Истцы, ответчик ООО "Фермейдж" и третье лицо Управление государственного имущества Орловской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей ответчика Ильюхиной М.В. и третьего лица Черевань В.В., суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 25.08.2008 постановлением мэра города Орла N 2776 согласован акт от 20.05.2008 о выборе земельного участка и утверждении проекта границ земельного участка для размещения торговых, административных и бытовых зданий и сооружений по Новосильскому шоссе в кадастровом квартале N 57:25:0031126 Железнодорожного района города.

Приказом департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области N 1244 10.10.2008 предварительно согласован ООО "Стройтехносервис" акт о выборе земельного участка от 20.05.08 для строительства торговых, административных и бытовых зданий и сооружений по Новосильскому шоссе.

22.10.2008 приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области N 1319 ООО "Стройтехносервис" предоставлен земельный участок: кадастровый N 57:25:0031126:15, площадью 14071 кв.м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орёл, Новосильское шоссе, на три года.

Между ООО "Стройтехносервис" (арендатор) и Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) 22.10.2008 заключён договор аренды земельного участка: кадастровый N 57:25:0031126:15, площадью 14071 кв.м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орёл, Новосильское шоссе.

В соответствии с договором, срок аренды, составил три года: с 22.10.2008 по 21.10.2011.

Между ООО "Стройтехносервис" (арендатор) и ООО "СТИЛС" (субарендатор) 01.05.2011 заключен договор субаренды земельного участка N 1/2011 от 01.05.2011, в соответствии с которым арендатор предоставляет субарендатору за плату во временное пользование земельный участок: кадастровый N 57:25:0031126:15, площадью 14071 кв.м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орёл, Новосильское шоссе.

Договор субаренды заключён на срок с 01.05.2011 по 30.04.2012.

Администрацией города Орла 30.05.2011 издано постановление N 1628 об изменении вида разрешенного использования земельного участка: кадастровый N 57:25:0031126:15 по Новосильскому шоссе в городе Орле, со "строительства торговых, административных и бытовых зданий и сооружений" на "склады и оптовые базы V класса опасности и классификации СанПиН".

Между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО "Стройтехносервис" 20.07.2011 заключено соглашение от 20.07.2011 к договору аренды земельного участка от 22.10.2008 N 879/з, согласно которому были внесены изменения в раздел 1, согласно новой редакции которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: кадастровый N 57:25:0031126:15, площадью 14053 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орёл, Новосильское шоссе 19, категория земель - земли населенных пунктов для строительства складских помещений для хранения строительных материалов, вид разрешенного использования - склады и оптовые базы V класса опасности по классификации СанПиН.

Продлен срок действия договора до 21.10.2014, в том числе 6 месяцев для проведения проектно-изыскательских работ и оставшийся срок для строительства складских помещений для хранения строительных материалов (п. 2.1 договора).

Между ООО "Фермейдж" и ООО "Стройтехносервис" 26.09.2011 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орёл, Новосильское шоссе, д. 19, площадью 14053 кв.м.

В соответствии с вышеуказанным договором ООО "Стройтехносервис" уступает, а ООО "Фермейдж" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 22.10.2008 N 879/з для строительства складских помещений для хранения строительных материалов и соглашения к договору аренды от 20.07.2011, заключенного между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО "Стройтехносервис".

В счёт уступаемых прав и обязанностей ООО "Фермейдж" оплачивает ООО "Стройтехносервис" договорную сумму в размере 97 000 руб.

Согласно пункту 8.1, договор от 26.09.2011 вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В соответствии с соглашением от 22.05.2012 ООО "Фермейдж" передало Бельковой Марии Владимировне права и обязанности возникшие у ООО "Фермейдж" в соответствии с договором уступки права аренды земельного участка от 26.09.2011, по договору аренды земельного участка N 879/з от 22.10.2008 и дополнительному соглашению к нему.

После заключения соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.05.2012, ООО "Фермейдж" обратился в адрес Управления государственного имущества Орловской области с заявлением о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 879/з от 22.01.2008.

Письмом N 1869/з Управление государственного имущества Орловской области согласовало передачу прав и обязанностей по договору аренды N 879/з от 22.01.2008 от ООО "Фермейдж" Бельковой М.В.

Соглашение от 22.05.2012 об уступке прав зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2014 N 01/01/2014-756,

17.12.2013 между Черевань В.В. и Бельковой (Ильюхиной) М.В. было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 879/з от 22.10.2008.

Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области 30.12.2013.

В настоящее время, на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, права на который не зарегистрированы, в связи с наложением арбитражным судом в рамках дела N А48-887/2013 запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым N 57:25:0031126:15.

Считая, что генеральный директор ООО "Фермейдж" Ильюхин И.В. совершил крупную сделку по передаче прав и обязанностей по договору от 26.09.2011 без одобрения общего собрания ООО "Фермейдж", что привело к нарушению прав истцов, как участников общества, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, также просили признать соглашение от 22.05.2012 недействительным по основанию его несоответствия постановлению N 168, в связи с заключением дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка 20.07.2011 без проведения торгов.

Рассматривая спор по существу, суды исходили из следующего.

Основанием заявленных требований является договор аренды от 22.10.2008 N 879/з заключённый в установленном законом порядке, в соответствии со ст. 30 ЗК РФ, с предварительным согласованием мест размещения объектов без проведения аукциона на срок с 20.10.2008 по 21.10.2011 для строительства складских помещений для хранения строительных материалов, вид разрешенного использования - склады и оптовые базы V класса опасности по классификации СанПиН.

Судом установлено, что 20.07.2011 в данный договор внесены изменения в пункт 2.1 договора и срок его действия продлен до 21.10.2014, в том числе 6 месяцев для проведения проектно-изыскательских работ и оставшийся срок для строительства складских помещений для хранения строительных материалов.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 74 ЛК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Следовательно, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии с пунктам "в" и "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно материалам дела, 02.06.2011 Правительством Орловской области, в соответствии с приведенными нормами права, принято постановление N 168 "Об утверждении перечня случаев предоставления для строительства земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Орловской области - городе Орле, исключительно на торгах", согласно которому предоставление земельного участка, находящегося в собственности Орловской области, а также государственная собственность на который не разграничена, осуществляется исключительно на торгах для строительства, в том числе складов всех типов, категорий назначения. Данное постановление вступило в законную силу 15.06.2011, является действующим, в судебном порядке не оспорено.

Между тем, договор аренды N 879/з был заключен 22.10.2008, а срок его действия истекал 21.10.2011, то есть в период, когда уже действовали положения постановление N 168.

Таким образом, после истечения срока действия договора аренды N 879/з, предоставление земельного участка с кадастровым N 57:25:0031126:15 для строительства склада и оптовой базы V класса опасности и классификации СанПиН, должно было производиться исключительно на торгах, а продление данного договора на новый срок без проведения торгов противоречит положениям ст. 422 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Поскольку дополнительным соглашением от 20.07.2011 продлен срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного без проведения торгов, данное соглашение в части изменения срока действия договора не соответствует закону, в силу чего является ничтожным.

Следовательно, судами правомерно установлено, что ООО "Фермейдж" по договору уступки прав аренды земельного участка от 26.09.2011, ООО "Стройтехносервис" приобрело право аренды на земельный участок в пределах срока, установленного договором аренды земельного участка от 22.10.2008 N 879/з, то есть до 21.10.2011.

Суд кассационной инстанции считает правомерным отклонение судом апелляционной инстанции довода предпринимателя о признании договора аренды продленным на неопределенный срок в связи с тем, что строительство объекта не было завершено, поскольку с момента вступления в силу постановление N 168, применение сторонами в отношениях пункта 4.3.5 договора стало невозможным в связи с противоречием действующему законодательству. Между тем, отсутствуют правовые основания считать договор аренды от 22.10.2008 N 879/з возобновленным на неопределенный срок, так как подписанное дополнительное соглашение от 20.07.2011 доказывает, что Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО "Стройтехносервис" достигли в надлежащей форме соглашения и выразили волеизъявление о дальнейших условиях пользования арендатором земельным участком, исключив тем самым возможность продления действия договора на неопределенный срок (статьи 621, 615 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным следует, что с 22.10.2011 ООО "Фермейдж" утратило права арендатора земельного участка, с кадастровым N 57:25:0031126:15. Таким образом, все последующие сделки по передаче прав аренды относительно земельного участка с кадастровым N57:25:0031126:15, являются ничтожными в силу ст. 167 ГК РФ, как заключённые в нарушении требований ст.ст. 606, 382, 384 ГК РФ, при отсутствии у ООО "Фермейдж" и Ильюхиной М.В. права аренды на земельный участок с кадастровым N57:25:0031126:15, а, следовательно, не влекут юридических последствий для сторон.

При принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационных жалоб отклоняются кассационной инстанцией как фактически направленные на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской недопустимо в суде кассационной инстанции.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 по делу N А48-887/2013, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Гриднев