Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2015 г. N Ф10-2240/15 по делу N А68-6863/2014

г.Калуга

29 июля 2015 г.

Дело N А68-6863/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2015.

Полный текст постановления изготовлен 29.07.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Ключниковой Н.В.

судей Степиной Л.В. Николаевой Н.Н.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Модница" (ОГРН 1077146002152, ИНН 7111017517, Тульская обл., г.Алексин, ул.Баумана, 14, 301361); Серова А.А. - представителя по доверенности от 24.07.2015; Князевой Н.И. - директора (протокол от 01.10.2007 N2);

от Администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района (ОГРН 1067146000558, ИНН 71110158612, Тульская обл., г.Алексин, ул.Героев Алексинцев, 10, 301361); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Наталка" (ОГРН 1027103678018, ИНН 7111000961, Тульская обл., г.Алексин, ул.Металлистов, 6, 301365); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; собрания представителей муниципального образования Алексинский район (ОГРН 1067146003924, ИНН 7111016009, Тульская обл., г.Алексин, ул.Героев Алексинцев, 10, 301361); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования город Алексин на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2014 (судья Большаков Д.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 (судьи Еремичева Н.В., Стаханова В.Н., Заикина Н.В.) по делу N А68-6863/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Модница" (далее - ООО "Модница", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования Алексинский район (далее - Администрация) от 19.06.2014 N 3378 об отказе в реализации права на приобретение нежилого помещения площадью 55 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г.Алексин, ул. Баумана, д. 14, об обязании Администрации произвести юридически значимые действия по заключению с ООО "Модница" договора купли-продажи указанного помещения (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Собрание представителей муниципального образования Алексинский район, общество с ограниченной ответственностью "Наталка".

Решением от 23.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.04.2015, суд признал незаконным отказ Администрации в реализации ООО "Модница" преимущественного права выкупа арендуемого встроенного нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, содержащийся в письме от 19.06.2014 N 3378. Суд обязал Администрацию: 1) в двухмесячный срок с даты принятия решения обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Модница" встроенного нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Модница" встроенного нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить ООО "Модница" подписанный проект договора купли-продажи арендуемого встроенного нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В удовлетворении требования о признании незаконным отказа Администрации в реализации преимущественного права выкупа встроенных нежилых помещений общей площадью 10,1 кв. м, обозначенных под номерами 10, 11, 32 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, содержащегося в письме от 19.06.2014 N 3378, отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение, постановление суда и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать полностью.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав объяснения представителей ООО "Модница", суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Модница" (арендатор) с 01.06.2007 по 30.12.2013 ежегодно заключались договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 43,32 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, с целевым использованием - ателье (меховое).

30.01.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества площадью 43,32 кв. м.

24.02.2014 письмом N 968 Администрация отказала Обществу в выкупе арендуемого помещения площадью 43,32 кв.м, сославшись на требования пункта 2 части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указав, что заявленное к выкупу имущество включено в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на территории муниципального образования Алексинский район, утвержденный Решением Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 29.04.2009 N 3(3).20, менее пяти лет.

В этом же письме Администрация пояснила, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.02.2014 серия 71-АД N 043145 в муниципальной собственности муниципального образования Алексинский район находится нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, площадью 55 кв.м, в то время как по договору от 01.06.2007 N 11 Обществу предоставлялось в аренду имущество площадью 43,32 кв.м., учитывая, что помещение испрашиваемой площадью не выделено в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, реализация права на приобретение этого имущества не допускается.

26.05.2014 ООО "Модница" обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения, указав площадь объекта - 55 кв. м.

19.06.2014 в письме N 3378 Администрация сообщила Обществу об отказе в выкупе арендуемого помещения, поскольку заявленная Обществом площадь объекта - 55 кв.м не соответствует арендуемой площади - 43,32 кв.м согласно договору от 01.06.2007 N11, в связи с чем реализация права на приобретение недвижимого имущества площадью 55 кв.м не допускается.

Посчитав решение Администрации, изложенное в письме от 19.06.2014 N 3378, незаконным и нарушающим права и законные интересы, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Принимая решение, суд исходил из того, что отказ администрации в реализации ООО "Модница" преимущественного права выкупа арендуемого встроенного нежилого помещения общей площадью 44,9 кв.м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, содержащийся в письме от 19.06.2014 N 3378, противоречит нормам Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Оснований же для признания незаконным отказа ООО "Модница" в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений общей площадью 10,1 кв. м, обозначенных на поэтажном плане под номерами 10, 11, 32, не имеется, поскольку в рассматриваемой ситуации отсутствует условие для реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества, установленное пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, а именно: нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Для возникновения предусмотренного Законом N 159-ФЗ права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013 (дата установлена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

Пункт 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ прямо устанавливает, что обязательными условиями возникновения у соответствующего лица преимущественного права выкупа государственного либо муниципального имущества являются нахождение этого имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъекта на протяжении 2 и более лет по состоянию на 01.07.2013 и, одновременно, наличие договора (договоров) аренды этого имущества, подтверждающего (их) правомерность этого владения и (или) пользования.

Из пункта 8 Информационного письма N 134 следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно положениям пунктов 4 и 5 части 2 статьи 124 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в арбитражном суде происходит, исходя из предмета и основания, заявленных в иске.

Часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет только истцу право путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска.

Процессуальное законодательство не содержит норм, позволяющих суду по собственной инициативе изменять предмет или основание заявленного истцом требования.

Между тем суды рассмотрели спор по измененному по собственной инициативе предмету, которое Обществом не заявлялось.

Предметом настоящего иска (содержанием материально-правового требования) является требование о признании незаконным отказа Администрации, изложенного в письме от 19.06.2014 N 3378, в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность помещения площадью 55 кв.м. Оснований считать, что он содержит в себе отказ в приватизации помещения площадью 44,9 кв.м у суда не имелось, тем более, что Общество и не обращалось в Администрацию с заявлением о приватизации помещения такой площади.

В качестве правового обоснования в предоставлении помещения площадью 44,9 кв.м суд сослался на поэтажный план первого этажа здания, расположенного по ул.Баумана, 4, изготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация".

Однако Обществом, исходя из условий договоров аренды, с 2007 года арендовалось помещение площадью 43,32 кв.м и именно за эту площадь вносилась арендная плата.

Заявителем не представлено доказательств внесения арендной платы в бюджет муниципального образования ни за аренду помещения площадью 55 кв.м ни за 44,9 кв.м.

Кроме того, в состав помещения площадью 55 кв.м которое испрашивал заявитель, входят места общего пользования: туалет, умывальник, коридор.

В связи с этим, условия предоставления заявителю преимущественного права на приобретение в собственность помещения площадью 44,9 кв.м в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу N А68-6863/2014 отменить.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Модница" о признании незаконным решения администрации муниципального образования Алексинский район от 19.06.2014 N 3378 об отказе в реализации права на приобретение нежилого помещения площадью 55 кв.м, находящегося по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.В. Ключникова

Судьи

Л.В. Степина Н.Н. Николаева