Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2015 г. N Ф10-2590/15 по делу N А62-3865/2014

13 августа 2015 г.

Дело N А62-3865/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2015.

Постановление изготовлено в полном объёме 13.08.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Гладышевой Е.В. Гриднева А.Н. Солодовой Л.В. Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца: индивидуальный предприниматель Голубцов Игорь Юрьевич, д.Ясенная, Смоленского района, Смоленской области (ОГРН 311673236100170; ИНН 673005242391)	представитель по доверенности N 67 АА 0777140 от 20.01.15 сроком на 15 лет - Зайцев М.М.
от ответчика: Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области от третьих лиц: Администрация г.Смоленска Администрация Смоленской области	представитель по доверенности N 23 от 20.03.15 сроком по 31.12.15 - Карпович Ю.В. не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом представитель по доверенности N 1/810 от 06.02.15 сроком до 31.12.15 - Карпович Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и индивидуального предпринимателя Голубцова Игоря Юрьевича, г.Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.02.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу N А62-3865/2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Голубцов Игорь Юрьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020231:26, площадью 13 505 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснофлотский, д. 15.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Смоленской области и администрация г. Смоленска.

Решением суда от 16.02.2015, с учетом определения об опечатке, урегулированы разногласия по выкупной стоимости земельного участка, которая установлена в размере 13 057 323 рублей 42 копеек.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по данному делу решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.02.2015 отменено, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020231:26, площадью 13 505 кв. метров, по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснофлотский, 15, путем установления его выкупной стоимости в размере 7 756 825 рублей 66 копеек.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, индивидуальный предприниматель Голубцов И.Ю. в кассационной жалобе просит отменить указанный судебный акт и удовлетворить заявленные им требования об установлении выкупной цены земельного участка по адресу: г.Смоленск, пер.1-й Краснофлотский, д.15, площадью 13505 кв.м с кадастровым номером 67:67:0020231:26 равной 0,15 % кадастровой стоимости, а именно 258 560,86 рублей.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в своей кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт. Просит урегулировать разногласия, возникшие между ним и ИП Голубцовым И.Ю. при заключении договора купли-продажи N 30 от 12.08.2013 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020231:26, площадью 13 505 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, пер.1-й Краснофлотский, д.15, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 25 856 086 рублей.

От представителя ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в суд кассационной инстанции поступил отзыв на кассационную жалобу ИП Голубцова И.Ю., в котором он просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ИП Голубцова И.Ю., Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области поддержали доводы своих кассационных жалоб, просили их удовлетворить. Представитель ответчика и Администрации Смоленской области поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу истца.

Представитель третьего лица Администрации г.Смоленска в судебное заседание не явился, представив в суд кассационной инстанции ходатайство о рассмотрении данного дела в его отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьего лица.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ИП Голубцов И.Ю. ссылается на то, что при разрешении дела судом апелляционной инстанции применение и толкование норм материального права было неправильным, истец имеет право на льготу при установлении спорной цены выкупа имущества.

Заявитель Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в обоснование доводов кассационной жалобы ссылается на то, что при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, ИП Голубцов И.Ю. не имеет в силу закона права на льготную цену выкупа имущества.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва ответчика на кассационную жалобу истца, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 02.04.2012, заключенному между ОГБУЗ "Смоленский кожно-венерологический диспансер" (продавец) и предпринимателем (покупатель) покупатель приобрел здание туберкулезного корпуса в стадии разрушения, лит. А, площадью застройки 605,5 кв. метров, по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснофлотский, д. 15.

По договору от 26.04.2014 предприниматель продал 1/2 долю в праве собственности на указанное здание Смирнову Н.Г., о чем в ЕГРП 02.05.2012 внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности.

По договору от 29.08.2012 Смирнов Н.Г. продал принадлежавшую ему 1/2 долю в праве собственности на здание обратно предпринимателю. Государственная регистрация права собственности истца произведена 13.09.2012.

Таким образом, в результате сделки обратной купли-продажи доли в праве предприниматель вновь стал единоличным собственником здания.

26.05.2012 (в период, когда здание находилось в долевой собственности предпринимателя и Смирнова Н.Г.) в Департамент подана заявка с просьбой предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020231:26, площадью 13 505 кв. метров, по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснофлотский, д. 15, на котором расположено здание.

Письмом от 27.07.2012 Департамент отказал в выкупе земельного участка, сославшись на то, что в результате раздела принадлежащий истцу объект расположен на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020231:35 площадью 800 кв. метров.

Не согласившись с разделом земельного участка и отказом в выкупе исходного земельного участка большей площадью (13 505 кв. метров), предприниматель обратился в суд общей юрисдикции.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 29.10.2012 признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020231:26 и отказ в его выкупе, на ответчика возложена обязанность предоставить предпринимателю спорный земельный участок в собственность за плату.

Во исполнение решения суда Департаментом направлен проект договора купли-продажи, в котором выкупная стоимость определена в размере 25 856 086 рублей (на основании Закона Смоленской области от 28.02.2013 N 24-з: из расчета 15% от кадастровой стоимости земельного участка без применения льгот).

Не согласившись с указанной ценой, предприниматель направил в адрес Департамента протокол разногласий, в котором определил выкупную стоимость в размере 258 560 рублей (с учетом льготы на дату подачи заявки на выкуп).

Наличие разногласий сторон по цене выкупа явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, следует из вступившего в законную силу судебного решения.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент подачи заявки на выкуп, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 указанного Закона определен субъектный состав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка по льготной цене.

Департамент в проекте договора купли-продажи определил выкупную стоимость на дату направления проекта договора в размере 25 856 086 рублей (на основании Закона Смоленской области от 28.02.2013 N 24-з из расчета 15% от кадастровой стоимости земельного участка без применения льгот).

Не соглашаясь с указанной ценой, предприниматель считает, что она должна определяться на дату подачи заявки и с учетом льготы. В обоснование права на льготу истец ссылается на то, что приобрел объект недвижимости в процессе приватизации. Кроме того, указывает, что его заявку возможно рассматривать как заявку о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку продавец здания - ОГБУЗ "Смоленский кожно-венерологический диспансер" - являлся правообладателем названного права и оно перешло к истцу на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная коллегия полагает, что суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора пришел к обоснованному выводу о невозможности отнесения предпринимателя Голубцова И.Ю. к субъектам льготного права на выкуп. При этом правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Законом N 137-ФЗ (в редакции от 24.07.2007) к субъектам льготного выкупа отнесены, в частности, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ (далее - Закон о приватизации) возмездное отчуждение из государственной или муниципальной собственности является приватизацией.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При этом в силу подп. 9 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации действие указанного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в настоящем случае здание не отчуждалось в процессе приватизации, поскольку оно было закреплено на праве оперативного управления за учреждением - ОГБУЗ "Смоленский кожно-венерологический диспансер".

С учетом положений статей 120, 296, 298, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пунктов 1, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции правомерно указал, что законодательство о приватизации применимо к случаю, когда собственник изъял в установленном порядке из оперативного управления учреждения излишнее, неиспользуемое либо используемое им не по назначению имущество, принадлежащее собственнику, и после этого распоряжается таким имуществом путем его отчуждения в частную собственность (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N ВАС-4117/11, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 N 10295/12).

Поскольку здание не изымалось у ОГБУЗ "Смоленский кожно-венерологический диспансер", напротив, отчуждение закрепленного в оперативное управление имущества осуществлялось по прямому договору купли-продажи от 02.04.2012, с согласия собственника в лице администрации Смоленской области (распоряжение от 21.11.2011 N 1992-р/ад), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект недвижимости приобретен предпринимателем не в процессе приватизации, а значит льготная цена на предпринимателя по такому основанию не распространяется.

Доводу заявителя Голубцова И.Ю. о том, что применение к нему льготной выкупной цены возможно в связи с тем, что он является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, судом апелляционной инстанции дана правильная правовая оценка со ссылкой на пункты 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предусматривает, что юридические лица, за исключением названных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. При реализации данной обязанности собственником недвижимого имущества законодатель предусмотрел право на льготный выкуп земельного участка (абзац 4 пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ).

Поскольку отсутствуют основания считать возникшим право бессрочного пользования на земельный участок у прежнего собственника объекта недвижимости, не имеется оснований исходить из того, что индивидуальный предприниматель обратился за выкупом земельного участка в связи с наличием у него обязанности по переоформлению права бессрочного пользования (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

В данном случае обязанность заключить договор купли-продажи истец обосновывает ответчику решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 29.10.2012, которым исковые требования ИП Голубцова И.Ю. удовлетворены исходя совсем из иных положений норм земельного законодательства, не связанных с наличием обязанности по переоформлению права бессрочного пользования на земельный участок. Напротив указанным решением суда отказано в удовлетворении иска ИП Голубцова И.Ю. о прекращении права бессрочного пользования в связи с тем, что ОГБУЗ "Смоленский кожно-венерологический диспансер" такого права не оформлялось.

Исходя из изложенного, а также буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, предусматривающего конкретный субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на индивидуального предпринимателя Голубцова И.Ю. абзац 4 указанной нормы, равно как и пункта 2 статьи 3 этого же Закона об обязанности юридических лиц по переоформлению права бессрочного пользования, не распространяется.

Кроме того, по смыслу вышеназванных норм земельного законодательства правом на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене, в том числе в порядке абзаца 4 пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, обладает лицо, за которым на момент обращения в уполномоченный орган по вопросу о приватизации земли зарегистрировано право собственности на здание, строение, сооружение, то есть введенный в эксплуатацию объект недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, определение Верховного суда РФ от 26.01.2015 N 310-КГ14-7151).

В случае приобретения объектов незавершенного строительства (истец является собственником разрушенного нежилого здания) не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, льготный порядок выкупа земельных участков к данным отношениям неприменим.

С учетом этого же подхода довод заявителя Голубцова И.Ю. о том, что в случае определения выкупной цены без учета льготы, к ее расчету должна применяться ставка земельного налога 0,7% от кадастровой стоимости как для участков, на которых размещены административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения, физической культуры и спора, культуры, искусства, религии, подлежит отклонению.

К объектам здравоохранения не может быть отнесено разрушенное здание больницы, то есть по сути незавершенный строительством объект, не используемый в целях здравоохранения. Данный довод был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанцией согласен.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что предприниматель не может быть отнесен к субъектам льготного права на выкуп по пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.

Следовательно, на него должен распространяться общий порядок определения выкупной стоимости на дату подачи заявки, предусмотренный пунктом 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.

Доводы кассационной жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области сводятся к утверждениям о том, что истец не имеет право на льготный выкуп земельного участка, в то время как именно к такому выводу пришел суд апелляционной инстанции.

Утверждая об отсутствии оснований для применения пункта 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, ответчик не указывает в каком порядке в таком случае следует производить расчет выкупной стоимости земельного участка.

Исходя из расчета ответчика в Акте установления выкупной стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в собственность от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 32) на сумму 25 856 086 руб., ответчик также ссылается на положения пункта 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, однако в их исполнение применяет правовые акты субъекта РФ, действующие на дату направления договора купли-продажи (Закон Смоленской области от 28.02.2013 N 24-з из расчета 15% от кадастровой стоимости земельного участка без применения льгот), а не на дату обращения заявителя с заявлением.

В этой части суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил расчет Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, указав на необходимость определения выкупной стоимости в соответствии с нормативными актами на дату обращения с заявлением истца.

Позиция ответчика противоречит положениям пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из которых правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Суд апелляционной инстанции произвел расчет выкупной стоимости в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, применив кадастровую стоимость земельного участка на дату подачи заявки и действующие на дату подачи заявки на выкуп пункт 2 статьи 2 Областного закона Смоленской области от 21.02.2012 N 6-з, решение Смоленского городского совета от 28.10.2005 N 147, в результате чего размер выкупной стоимости составил 7 756 825 руб. 66 коп.

С учетом изложенных норм земельного законодательства, оснований для переоценки данного вывода суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не усматривает.

Также суд находит обоснованным вывод суда апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, определение Конституционный Суд РФ от 05.03.2004 N 82-О, решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 29.10.2012 о необходимости расчета выкупной стоимости земельного участка как единого неделимого земельного участка.

Все доводы кассационных жалоб были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Ответчиком в просительной части кассационной жалобы указано на необходимость отмены наряду с постановлением суда второй инстанции решения суда первой инстанции, однако оно уже отменено судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ч.1 п.1 ст.287 и ст.289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу N А62-3865/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Голубцову Игорю Юрьевичу (д.Ясенная, Смоленского района, Смоленской области, ул.Заречная, д.4а, ОГРН 311673236100170; ИНН 673005242391) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000 рублей, по чеку-ордеру от 27.07.2015 (ст.333.40 НК РФ).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Солодова