Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 ноября 2015 г. N Ф10-3880/15 по делу N А54-5930/2014

г. Калуга

03 ноября 2015 г.

Дело N А54-5930/2014

Резолютивная часть постановления оглашена: 27.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме: 03.11.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Нарусова М.М.
судей		Гладышевой Е.В. Сорокиной И.В.
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Наутилус" от ответчика: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области от третьих лиц: Администрация города Рязани Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области	Пивненко И.С. - представитель по дов. от 15.10.2015, до 31.03.2016 Лукашова Ю.С. - представитель по дов. от 26.12.2014 N ММ/3-10093, до 31.12.2015 Не явился, извещен надлежаще Не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2015 по делу N А54-5930/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Наутилус обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании отказа в продлении срока договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 на участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54 общей площадью 18575 кв. м, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ш. Московское (Железнодорожный район), выраженного в форме уведомления от 14.07.2014 N ММ/3-4978, незаконным, обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия указанного договора и включить в дополнительное соглашение о продлении срока действия договора условие о начале течения срока строительства объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация города Рязани и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2015 в удовлетворении исковых требований в части признания незаконным отказа министерства в продлении срока договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 на спорный земельный участок, отказано. В части обязания заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия указанного договора и включить в дополнительное соглашение о продлении срока действия договора условие о начале течения срока строительства объекта, исковые требования оставлены

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2015 решение суда области отменено, исковые требования в части признания незаконным отказа министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в продлении срока договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 на спорный земельный участок удовлетворены. Внести изменения в пункт 1.1 договора аренды от 17.10.2013 N 13626055, указав срок аренды в три года. В остальной части заявленных требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу судебных актов, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда области от 24.03.2015.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель истца, не соглашаясь с доводами кассационной жалобы, просил оставить её без удовлетворения, а судебный акт без изменения.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие, в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 17.10.2013 N 13626055 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54.

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании приказа министерства от 17.10.2013 N 782-р (приложение N 1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 15.10.2013 по 14.01.2014 земельный участок, находящийся в собственности Рязанской области, общей площадью 18 575 кв. м с кадастровым номером 62:29:0061005:54 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, ш. Московское (Железнодорожный округ), с разрешенным использованием - для строительства гостиницы (мотеля с дополнительными спортивно-рекреационными функциями, включая бани, сауны) в границах согласно кадастровому паспорту (приложение N 2).

Дополнительным соглашением от 27.12.2013 срок действия договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 продлен до 14.04.2014.

Дополнительным соглашением от 03.04.2014 срок действия договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 продлен до 14.07.2014.

Письмом от 05.03.2014 N 004 истец обратился к ответчику о продлении договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 сроком на три года до 14.04.2017.

Министерство в письме от 04.04.2014 N ММ/3-2214 указало на решение вопроса о продлении договора аренды на длительный срок после получения положительного заключения государственной экспертизы проекта документации по строительству транспортной развязки у ТК "Ашан" и ТД "Барс".

Ссылаясь на то, что 14.07.2014 министерство письмом N ММ/3-4978, полученное истцом 07.08.2014, сообщило об истечении срока действия договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 на спорный земельный участок, отказало в продлении срока действия данного договора и предложило истцу освободить земельный участок., последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда области и частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Поскольку предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный истцу для целей строительства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Пунктом 3 ст. 30 ЗК РФ, в редакции, действовавшей в период заключения договора установлен общий принцип определения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, - такой договор заключается на срок строительства зданий, сооружений

Исходя из положений ст. 10 ГК РФ, п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", суд апелляционной инстанции верно указал на то, что министерство, заключив договор аренды на земельный участок общей площадью 18 575 кв. м с кадастровым номером 62:29:0061005:54 для строительства гостиницы первоначально на срок всего три месяца - с 15.10.2013 по 14.01.2014, и продлевая его дополнительными соглашениями от 27.12.2013 на срок с 15.01.2014 по 14.04.2014 и от 03.04.2014 на срок с 15.04.2014 по 14.07.2014, фактически злоупотребило своим правом, нарушив права и законные интересы общества, поскольку в соответствии с законом обязано было такой договор сразу заключить на срок строительства - не менее трех лет. Министерство не доказало, что построить гостиничный комплекс возможно как в течение 3 месяцев (по договору аренды), так и в течение 9 месяцев (с учетом пролонгаций договора).

Согласно нормам продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Кроме того, учитывая положения ст. 42 ЗК РФ, подп. б п.4.2 спорного договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически по условиям договора арендодатель в нарушение закона предоставил арендатору срок лишь для освоения земельного участка, без учета времени на строительство объекта.

Из материалов дела следует, что общество, в порядке подп.б п. 4.1, за три месяца до истечения договора аренды направило в адрес ответчика письмо от 05.03.2014 N 004 с просьбой продлить договор аренды сроком на три года.

Общество, воспользовавшись своим правом, за три месяца до истечения договора аренды направило в адрес ответчика письмо от 05.03.2014 N 004 с просьбой продлить договор аренды сроком на три года.

Отказывая, министерство ссылалось на факт неисполнения арендатором обязательств, установленных в пункте 4.2 договора, а именно: строительство объекта не начато.

До момента заключения указанного договора аренды в пользовании истца на правах аренды (договор от 15.10.2010 N 10626031) находились два земельных участка: один с кадастровым номером 62:29:0061005:27, общей площадью 29 500 кв. м, предназначенный для строительства гостиницы, второй с кадастровым номером 62:29:0061005:28 (договор аренды от 15.10.2010 N 10626032) общей площадью 19 000 кв. м, предназначенный для благоустройства. Срок договоров был установлен с 15.10.2010 по 14.10.2013.

Между тем администрация г. Рязани письмом от 31.01.2014 N 5-125 уведомила истца о возможном изъятии для государственных нужд указанных земельных участков.

Одновременно в период действия договора аренды N 10626031 был начат раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 на земельный участок с номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м, и земельный участок 62:29:0061005:53, площадью 10 925 кв. м.

Истец 17.09.2013 получил письмо министра имущественных и земельных отношений Рязанской области N ВМ/3-6497, из которого следовало, что земельный участок площадью 19 000 кв. м, предназначенный под благоустройство территории, попадал полностью в границы планируемой транспортной развязки, а земельный участок площадью 29 500 кв. м "не попадал в границы планируемой к строительству транспортной развязки" и мог быть предоставлен истцу сначала на 3 месяца, а после получения положительного заключения государственной экспертизы проекта - продлен на 3 года.

До момента заключения договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 истцом был получен кадастровый паспорт от 07.10.2013, подтверждающий прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 (площадь 29 500 кв. м) и проведенные кадастровых работ. В результате проведенных кадастровых работ было образовано два земельных участка со статусом "сведений временного характера" на срок до 08.10.2015.

В целях сохранения прав истца на подлежащий разделу земельный участок, не подпадающий под строительство транспортной развязки, ответчиком 17.10.2013 издан приказ N 782-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м и земельный участок 62:29:0061005:53, площадью 10 925 кв. м.

В тот же день с истцом был заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м, то есть на ту часть участка, которая, по информации ответчика, не подпадала под строительство.

На обращения истца о заключении договора аренды на 3 года с целью установления определенности в вопросе границ транспортной развязки и продления срока действия договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 министерством было отказано поскольку отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации по строительству транспортной развязки (письма от 11.02.2014 N ММ/3-888 и от 04.04.2014 N ММ/3-2214).

Между тем, судом апелляционной инстанции отмечено, что при подписании договора аренды на 3 месяца стороны исходили из невозможности заключения договора аренды на более длительный срок ввиду отсутствия определенности границ планируемой транспортной развязки, временного характера договора, и имели ввиду не строительство гостиницы и ее завершение в 3-х месячный срок, а необходимость сохранения арендных отношений для достижения целей строительства гостиницы на той части земельного участка, которая не подпадет под строительство транспортной развязки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Согласно кадастровой выписке, по состоянию до 07.10.2013 сведения о предоставленном по договору аренды на 3 (три) месяца земельном участке носили временный характер до 08.10.2015.

Из смысла статей 19, 25 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 22.10.2014) "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что ввиду отсутствия со стороны ответчика информации о схеме расположения транспортной развязки и/или утраты актуальности сведений о планируемой транспортной развязке истец не мог осуществлять строительство.

Кроме того, из решения Межведомственной комиссии Рязанской области усматривается, что вопрос о продлении договора аренды рассматривался безотносительно строительства транспортной развязки.

Между тем из письма министерства транспорта и автомобильных дорог Рязанской области от 09.02.2015 N ЕМ/6-595 строительство транспортной развязки у ТК "Ашан" и ТД "Барс" в соответствии с государственной программой Рязанской области "Дорожное хозяйство на 2014 - 2022 годы" вообще не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной пришел к обоснованному выводу о том, что общество приступило к освоению спорного земельного участка, а действия ответчика надлежит расценивать как злоупотребление правом, направленные на прекращение арендных отношений и препятствие достижению истцом цели предоставления земельного участка и пришел к правомерному выводу о защите прав истца посредством внесения изменений в договор аренды и указания срока его действия в течение 3 (трех) лет.

Отменяя решение суда области в части обязания министерства заключить с обществом дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 17.10.2013 N 13626055 на три года, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что истцом в материалы дела не представлены доказательства досудебного порядка заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия спорного договора, поскольку, во-первых, такой вывод противоречит имеющимся в деле доказательствам, а, во-вторых, противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

Доводы заявителя жалобы подлежат отклонению, так как были известны суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь, п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2015 по делу N А54-5930/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Е.В. Гладышева И.В. Сорокина