Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 декабря 2015 г. N Ф10-4532/15 по делу N А14-2330/2015

16 декабря 2015 г.

Дело N А14-2330/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 09.12.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Леоновой Л.В. Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: общество с ограниченной ответственностью "Энергопромснаб", г.Воронеж (ОГРН 1023601610911, ИНН 3662049331)	представитель Добросоцкий В.В. (доверенность N 1 от 12.01.2015 сроком действия до 31.12.2015)
от ответчика: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН 1093668037220 ИНН 3664099440)	не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.06.2015 в обжалуемой части и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А14-2330/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОПРОМСНАБ" (далее - ООО "ЭНЕРГОПРОМСНАБ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУФА по УГИ в Воронежской области, ответчик,) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 156-з-2014 от 17.11.2014 г., изложив пункты 3.1, 3.4., 5.2, 5.3. договора в следующей редакции (с учетом принятых судом уточнений):

"3.1.Арендная плата составляет 1 492 142 руб. 05 коп. в год (Приложение N 2).

3.4.Арендная плата за фактическое количество дней (период) пользования участком со стороны арендатора продолжительностью менее одного календарного квартала уплачивается в соответствующем процентном соотношении от суммы, определяемой на основании п.п. 3.1,3.2. настоящего договора и подлежит оплате в срок не позднее, чем за 10 дней;

5.2.За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пени начисляются автоматически.

5.3.За нарушение срока оплаты за пользование земельным участком, определенного в п.3.4. настоящего договора, арендатор выплачивает пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пени начисляются автоматически.";

Пункт 5.4. исключить из договора, остальные пункты договора оставить в редакции ответчика, предложенной в договоре.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.06.2015 (судья Кривутулова Т.И.) исковые требования удовлетворены частично, пункт 3.1. договора принят в редакции истца. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Определением от 17.06.2015 суд области исправил имеющиеся в решении опечатки в нумерации разделов и пунктов договора.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу судебных актов в части установления пункта 3.1. договора в редакции истца, нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ТУФА по УГИ в Воронежской области обратилось в суд округа с жалобой, в которой просит судебные акты по делу отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца в заседании суда округа возражал против доводов жалобы, просил оставить решение в обжалуемой части и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения жалобы, ответчик в суд округа своего представителя не направил. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком 17.11.2014 с протоколом разногласий подписан договор N 156-з-2014 аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0209016:119, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, ул.Дружинников, 8в, общей площадью 21126 кв.м.

Ответчик представленный протокол разногласий отклонил.

Наличие разногласий по пунктам 3.1, 3.4., 5.2, 5.3, 5.4 договора аренды N 156-з-2014, включая размер арендной платы, явилось основанием для обращения истца в суд.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя исковые требования в части установления пункта 3.1. договора в редакции истца, обоснованно указали и руководствовались следующим.

Согласно абзацу 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.

Судами установлено, что спорный земельный участок площадью 21126 кв.м. является собственностью РФ, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 36-АД 433894 от 02.06.2014 г.

На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности (свидетельства о регистрации права 36-АБ N N 984545, 920694, 920685, 840384, 082325, 671294).

На момент продажи указанных объектов недвижимости земельный участок находился у правопредшественника (ОАО "Воронежский завод радиодеталей) на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Постановления исполнительного комитета администрации г.Воронежа N 911 от 01.11.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2001.

Согласно договорам купли-продажи, объекты недвижимости, принадлежащие в настоящее время ООО "Энергопромснаб", были приобретены истцом у ЗАО "Электроагрегат" и Пономарева С.Ф., которые, в свою очередь, приобрели их непосредственно у ОАО "Воронежский завод радиодеталей".

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Положения пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ предусматривают переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости

Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлен порядок определения размера арендной платы.

Одним из принципов является принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Спорный участок образовался в результате раздела земельного участка, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Воронежский завод радиодеталей", его кадастровая стоимость составляет 74 607 102 руб. 78 коп.

В случае переоформления права аренды на земельный участок в соответствии с земельным законодательством РФ, в соответствии с подпунктом "д" п.3 указанных Правил предусмотрена ставка в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь вышеуказанными нормами, суд первой инстанции, указав, что годовой размер арендной платы не может быть выше, чем 1 492 142 руб. 05 коп., правомерно принял пункт 3.1. договора в редакции истца.

Довод заявителя жалобы о том, что на момент обращения ООО "Энергопромснаб" приобретало объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, не у ОАО "Воронежский завод радиодеталей", которому изначально земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а у ЗАО "Электроагрегат" и Пономарева С.Ф., которые не относятся к числу лиц, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, судом апелляционной инстанции обоснованно признан несостоятельным в связи со следующим.

Поскольку объекты недвижимости, принадлежащие в настоящее время ООО "Энергопромснаб", были приобретены истцом у ЗАО "Электроагрегат" и Пономарева С.Ф., которые, в свою очередь, приобрели их непосредственно у ОАО "Воронежский завод радиодеталей", право на земельный участок перешло им одновременно с передачей права на объекты недвижимости в том же объеме и на тех же условиях, что было у продавца объектов недвижимости, обладающего правом бессрочного пользования на земельный участок.

В п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, моментом возникновения у покупателя недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем.

Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника земельным участком не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правильно указал, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок перешло ООО "Энергопроснаб" в момент регистрации права собственности на объекты недвижимости.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку ЗАО "Электроагрегат" и Пономарев С.Ф. не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости перешло ООО "Энергопроснаб".

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ООО "Энергопромснаб" имеет право на заключение договора аренды земельного участка N 156-з- 2014 от 17.11.2014 с применением льготного порядка, предусмотренного пп. "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ N582 от 16.07.2009, который согласуется с действующим законодательством и с правоприменительной практикой по данному вопросу.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.06.2015 в обжалуемой части и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А14-2330/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

Л.В.Леонова Л.В.Солодова