Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 июня 2016 г. N Ф10-1293/15 по делу N А54-2636/2014

г.Калуга

2 июня 2016 г.

Дело N А54-2636/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 июня 2016 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Степиной Л.В.
судей	Николаевой Н.Н. Шелудяева В.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Бурыкиной Анны Валерьевны (ОГРНИП 312623426800070, ИНН 623105678285, Почтовая ул., д. 62, кв. 25, г. Рязань, 390000): Бурыкиной А.В., паспорт; Гончарова А.Л. - представителя, действующего по доверенности от 16.02.2015 без номера;

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, Введенская ул., д. 107, г. Рязань, 390046): Шейкиной Ю.В. - представителя, действующей по доверенности от 11.01.2016 N 05/3-15-2;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.11.2015 (судья Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 (судьи Стаханова В.Н., Еремичева Н.В., Мордасов Е.В.) по делу N А54-2636/2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бурыкина Анна Валерьевна (далее по тексту - заявитель или предприниматель) обратилась с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее по тексту также - Управление) о признании незаконным изложенного в письме от 13.05.2014 N 02/4-13-2756 отказа в возмездном отчуждении недвижимого имущества - части здания, лит. 3, общей площадью 133,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, и обязании устранить нарушения прав и законных интересов.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.06.2015 вышеуказанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении заявитель, уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), просила суд признать незаконным изложенный в письме от 13.05.2014 N 02/4-13-2756 отказ Управления в реализации предпринимателю преимущественного права на приобретение части указанного выше здания; обязать устранить нарушения своих прав и законных интересов путем принятия решения о возмездном отчуждении арендуемой заявителем части упомянутого здания и направлении проекта договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества, обеспечив проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества и утвердив условия его приватизации; взыскать с Управления судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 19.11.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить решение от 19.11.2015 и постановление от 18.02.2016 и отказать в удовлетворении требований заявителя.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель считает обжалуемые судебные акты законными и просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Рязанской области.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, а предприниматель и его представитель отклонили их, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее, выслушав мнение сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.

Судами двух инстанций установлено, в реестре муниципальной собственности числится объект недвижимости - здание лит. 3, назначение - нежилое, общей площадью 153,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, зарегистрированное в Рязанской областной регистрационной палате на праве собственности за муниципальным образованием - город Рязань.

В состав данного объекта недвижимости входят два помещения:

1) площадью 133,7 кв. м;

2) площадью 23,5 кв. м.

В Единый государственный реестр прав внесены сведения об одном обособленном объекте недвижимости - здание лит. 3, назначение - нежилое, общей площадью 153,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9.

Между индивидуальным предпринимателем Бурыкиным Владимиром Михайловичем (Арендатором) и Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (Арендодатель) 25.05.2004 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1331104.

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора Арендодатель представляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (или) временное пользование часть здания лит. 3, общей площадью 133,7 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, для использования под склад. Характеристики объекта, тип помещения: встроенное. Общая площадь (кв. м) 133,7 в том числе: основная площадь (кв. м) 106,2; вспомогательная площадь (кв. м) 27,5. Дополнительные характеристики: стены кирпичные. Срок аренды: с 25.05.2004 по 24.05.2009. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Данный договор зарегистрирован (12.08.2004) Рязанской областной регистрационной палатой (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области).

Указанный объект недвижимости (часть здания лит. 3) передан Бурыкину В.М. по акту приема-передачи от 25.05.2004, подписанному сторонами.

Индивидуальный предприниматель Бурыкин В.М. 27.07.2012 умер, в связи с чем 18.03.2014 право на аренду нежилого помещения по вышеназванному договору зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за Бурыкиной АВ. на основании выданного нотариусом Наумкиной Н.Н. свидетельства о праве на наследство по закону от 04.12.2013 серии 62 АБ N 0436234 и договора раздела наследственного имущества от 04.12.2013 серии 62 АБ N0436234.

Помещение части здания лит. 3, общей площадью 23,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9, передано Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани в аренду индивидуальному предпринимателю Улитину Алексею Владимировичу на основании договора аренды от 01.07.2001 N 2261101, который был впоследствии расторгнут.

Бурыкина А.В., полагая, что у нее в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) возникло преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, обратилась 14.04.2014 в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение части здания, лит. 3, общей площадью 133,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9.

Управление письмом от 13.05.2014 исх. N 02/4-13-2756 отказало заявителю в реализации права на выкуп арендуемого имущества, сославшись на то, что заключение договора купли-продажи в отношении части здания Законом N 159-ФЗ не допускается.

С таким отказом заявитель не согласился и обжаловал его в арбитражном суде.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ, испрашиваемое помещение может быть сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при соблюдении в совокупности условий, предусмотренных указанной статьей:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года.

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При этом Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что по договору аренды предприниматель арендует помещения части здания лит. З (п. N N 1, 4, 5, 6, 8, 9 на поэтажном плане от 09.07.2004) общей площадью 133,7 кв.м, состоящего в том числе из тамбура площадью 4,2 кв.м, являющегося единственным проходом в соседнее помещение, которое в аренде у заявителя не находится, арендуемое предпринимателем помещение конструктивно обособлено от остальных частей здания.

Исходя из данных технического паспорта, через общий тамбур площадью 4.2 кв. метров возможен доступ в отдельные помещения: площадью 129,5 кв. метров, арендуемого Бурыкиной А.В., и площадью 23,5 кв. метров, остающегося в муниципальной собственности вместе с тамбуром.

Таким образом, суды, установив, что арендуемое помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и по сути является обособленным объектом, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Управления в реализации преимущественного права предпринимателя не соответствует законодательству и нарушает права заявителя.

Отклоняя довод Управления о том, письмом от 22.04.2014 оно отказалось от продления договора аренды от 25.05.2014 N 1331104, в связи с чем его действие прекратилось (24.05.2015), что свидетельствует об отсутствии у заявителя одного из условий для реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд справедливо отметили, что при оспаривании лицами ненормативных актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд обязан оценивать их законность, исходя из обстоятельств, которые имели место на момент принятия оспариваемых ненормативных актов, совершения действий.

Кроме того, по положениям Закона N 159-ФЗ арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, не может лишаться права на приобретение недвижимого имущества в случае прекращения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке. На момент обращения предпринимателя в Управление (14.04.2014) с заявлением о реализации преимущественного права по приобретению муниципального помещения в собственность и на момент отказа в удовлетворении указанного заявления, предприниматель являлся арендатором спорного помещения, договор аренды являлся действующим.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.11.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу N А54-2636/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.Н. Николаева В.Н. Шелудяев