Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 августа 2016 г. N Ф10-2832/16 по делу N А35-5933/2015

Требование: о государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Калуга

22 августа 2016 г.

Дело N А35-5933/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2016.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	М.М.Нарусова Л.В.Леоновой Л.В.Солодовой
при ведении протокола помощником судьи при участии в заседании: от открытого акционерного общества "Курские электрические сети" от общества с ограниченной ответственностью "Росстройком" от третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области	Малиновской А.Н. представитель не явился, извещен надлежащим образом; Кима В.В. (доверенность от 12.10.2015); представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росстройком", г.Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 20.01.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу N А35-5933/2015

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Курские электрические сети" обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Росстройком" о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на здание, назначение: нежилое здание, площадью 50 кв. м, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. 50 лет Октября, дом N 91, кадастровый номер 46:29:102352:195 и на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов инженерной инфраструктуры, площадью 143 кв. м, расположенный по адресу Курская область, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 91, кадастровый номер 46:29:102352:870.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

ООО "Росстройком" в рамках данного дела было заявлено встречное исковое заявление о признании договора N 101/юр купли-продажи от 30.12.2013 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что договор N 101/юр купли-продажи от 30.12.2013 заключен на заведомо невыгодных, кабальных условиях для него.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.01.2016 по делу N А35-5933/2015 (судья Белых Н.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 (судьи Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю, Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Росстройком" обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО "Росстройком", обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании суда округа поддержал доводы жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 30.12.2013 между ООО "Росстройком" (продавец) и ОАО "Курские электрические сети" (покупатель) был заключен договор N 101/юр купли-продажи.

По условиям вышеуказанного договора продавец передал в собственность покупателю следующее имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью 50 кв.м., кадастровый номер: 46:29:102352:195, и находящееся в нем оборудование: трансформатор ТМВГ - 250/6/0,4, заводской номер 1351324 - 1 шт., трансформатор ТМВГ-250/10/0,4, заводской номер 1301080 - 1 шт., камеры КСО-393.04 -630 с ВНА и ПК - 2 шт., камеры КСО-393.03-630 с ВНА - 6 шт., шинный мост ШМР - 1 шт., панель ЩО-70-1А-42 (вводная) - 2 шт., панель ЩО-70-1А-03 (линейная) - 4 шт., панель ЩО-70-1А-71 (секционная с рубильником) - 1 шт., щит освещения ЩО - 1 шт., расположенное на земельном участке площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102352:129:ЗУ1 по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91; кабельную линию 0,4 кВ ТП 961 - ж/дом по ул. 50 лет Октября, 91, марки 2 ААШВУ 4x70 кв.мм длиной 2x50 = 100 м: кабельную линию 6 кВ ТП 471 - ТП 961 марки АСБ-10 3x120 кв.мм длиной 450 м.; кабельную линию 10 кВ ТП 117-ТП 961 марки ААШВУ-10 3x120 кв.мм длиной 630 м., земельный участок площадью 143 кв. м. с кадастровым номером 46:29:102352:129:ЗУ 1 по адресу г.Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91(пункт 1).

Согласно пункта 2.1. договора купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает имущество за 100 000 руб. 00 коп. без НДС, в том числе: одноэтажное нежилое здание - за 20 000 руб. 00 коп.; оборудование, находящееся в нем, за 20 000 руб.; 3 кабельных линии за 2000 руб. 00 коп.; за 9000 руб. 00 коп.; за 9000 руб. 00 коп. соответственно; земельный участок за 40000 руб. 00 коп.

В силу пункта 2.2. договора купли-продажи цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Оплата по договору производится покупателем в следующем порядке: аванс в размере 30000 руб. 00 коп. выплачивается из кассы покупателя в срок до 31.01.2014, а окончательный платеж в размере 70000 руб. 00 коп. выплачивается из кассы покупателя после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости продавца. Ипотеки при этом не возникает.(пункт 2.3)

Оплата аванса была осуществлена ОАО "Курские электрические сети" 23.01.2014 в размере 30 000 руб. 00 коп.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на одноэтажное нежилое здание, общей площадью 50 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 140 кв.м возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

30.12.2013 между ООО "Росстройком" и ОАО "Курские электрические сети" был подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом договора,

В свою очередь, из материалов дела следует, что право собственности на одноэтажное нежилое здание площадью 50 кв. м, кадастровый (или условный) номер 46:29:102352:195 и на земельный участок площадью 143 кв. м., кадастровый (или условный) номер 46:29:102352:870, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91 было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Росстройком" 29.05.2014 (свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 46 АС N 009340 и серии 46 АС N 009337).

03.10.2014 письмом N 17 ООО "Росстройком" обратилось в адрес ОАО "Курские электрические сети" с предложением заключить договор купли-продажи на оборудование и земельный участок, являющиеся предметом договора купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013 по цене 3 000 000 руб.

В ответ на вышеуказанное письмо ОАО "Курские электрические сети" письмом N 498 от 10.10.2014 обратилось к ООО "Росстройком" с требованием в течение 5 рабочих дней с даты получения письма сообщить о готовности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013 к ОАО "Курские электрические сети" на условиях договора купли-продажи.

Как усматривается из материалов дела, ответчик по первоначальному иску, ООО "Росстройком", письменно не сообщил истцу о намерении обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Ссылаясь на уклонение ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, истец обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

ООО "Росстройком", в свою очередь, ссылаясь на то, что договор N 101/юр купли-продажи от 30.12.2013 заключен на заведомо невыгодных для указанного Общества условиях, заявило встречные требования о признании данного договора недействительной сделкой.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.

Как следует из существа заявленных требований, истец по первоначальному иску в данном случае добивается регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, переданные ему ответчиком по первоначальному иску по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как указано в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судами установлено, что 30.12.2013 между ООО "Росстройком" (продавец) и ОАО "Курские электрические сети" (покупатель) был заключен договор N 101/юр купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю одноэтажное нежилое здание, общей площадью 50 кв.м, кадастровый номер: 46:29:102352:195, находящееся в нем оборудование, и земельный участок площадью 143 кв. м с кадастровым номером 46:29:102352:129:ЗУ1, расположенные по адресу: г.Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91.

30.12.2013 между ООО "Росстройком" и ОАО "Курские электрические сети" был подписан акт приема-передачи спорного имущества.

В материалах дела имеется расходный кассовый ордер N 29 от 23.01.2014 на сумму 30 000 руб. 00 коп. об оплате аванса по договору купли-продажи N 101/юр.

Установив факт уклонения ООО "Росстройком" от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ОАО "Курские электрические сети" по договору купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013, в отсутствие доказательств, опровергающих данное обстоятельство, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции верно исходили из следующего.

Заявляя требования о недействительности договора купли-продажи от 30.12.2013, ООО "Росстройком" сослался на заключение сделки на заведомо невыгодных для него условиях, представив отчеты N 24/09/15-13 об оценке рыночной стоимости оборудования и N 24/09/15-12 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых по данному договору. Согласно вышеуказанных отчетов, рыночная стоимость указанного в договоре N 101/юр оборудования составляет 1 973 279 руб., ликвидационная стоимость - 1 505 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания площадью 50 кв. м, кадастровый (или условный) номер 46:29:102352:195 составляет 1 743 000 руб., земельного участка площадью 143 кв. м., кадастровый (или условный) номер 46:29:102352:870, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91 - 556462 руб.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Проанализировав положения статей 166, 167, 168, пункта 1 ст.421, пункта 1 ст.422 ГК РФ, суды правильно исходили из того, что подписав договор N 101/юр купли-продажи от 30.12.2013 без каких-либо замечаний и протоколов разногласий, стороны согласовали условие данного договора в отношении цены отчуждаемого имущества, составившей 100 000 руб., которая, согласно пункту 2.2. является окончательной и изменению не подлежит.

Суды верно отметили, что представленные ООО "Росстройком" отчеты об оценке рыночной стоимости имущества составлены на дату 30.10.2014, тогда как спорный договор заключен 30.12.2013. При этом ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества сторонами не заявлялось.

Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что указание в договоре купли-продажи цены имущества ниже его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительной (ничтожной) сделкой.

Ответчик ссылается на то, что на момент заключения договора купли-продажи 30.12.2013 право собственности за ООО "Росстройком" на объект недвижимости в установленном законом порядке зарегистрировано не было, в связи с чем договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Однако указанное обстоятельство не может повлиять на принятые по делу решения, поскольку положения параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат норм, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, на которое право собственности продавца на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и отказе во встречных исковых требованиях.

Доводы ООО "Росстройком" на указание в договоре N 101/юр купли-продажи от 30.12.2013 временного кадастрового номера земельного участка площадью 143 кв. м. -46:29:102352:129:ЗУ1, в то время как на момент подписания спорного договора земельный участок площадью 143 кв. м. по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 91 имел кадастровый номер 46:29:102352:870 были известны судам первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 20.01.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу N А35-5933/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М.Нарусов

Судьи

Л.В.Леонова Л.В.Солодова