Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 октября 2016 г. N Ф10-3853/16 по делу N А35-10494/2015

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Калуга

14 октября 2016 г.

Дело N А35-10494/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 13.10.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2016.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ю.В. Бутченко
судей	Е.В. Гладышевой И.В. Сорокиной
при участии в заседании:
от истца: Комитета по управлению имуществом Курской области от ответчика: ООО "Торговая фирма "Волга"	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом Панковой Л.А., представителя по доверенности от 14.01.2016, Бондаренко В.Ф., представителя по доверенности от 14.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 28.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу N А35-10494/2015,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Волга" (далее - общество, ООО "Торговая фирма "Волга", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.01.2006 N 79213ю в размере 92 858 руб. 43 коп. и пени в сумме 1021 руб. 44 коп. (платежный период 10.09.2015).

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Комитет в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители общества возражали против доводов кассационной жалобы, считая доводы кассационной жалобы не состоятельными, обжалуемые судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании постановления администрации города Курска от 03.10.2005 N 2721, в связи с обращением общества о предоставлении ему земельного участка и представлением свидетельств о государственной регистрации права собственности от 19.02.2004 и от 31.03.2005, между администрацией города Курска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Волга" (арендатор) 18.01.2006 заключен договор аренды N 79213ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:7 площадью 16 964 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, 50 лет Октября, 177, для производственно-хозяйственной деятельности на срок с 03.10.2005 до 03.10.2015, который передан арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2006.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 23.01.2007.

С 29.10.2006 вступил в силу Закон Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" (далее - Закон N 65-ЗКО) на основании которого, а так же постановления Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв.м. и более, перешли к администрации Курской области в лице комитета по управлению имуществом Курской области.

На основании указанного Закона Курской области и постановления Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 земельный комитет города Курска передал права арендодателя по указанному договору аренды комитету.

Между администрацией города Курска и ООО "Торговая фирма "Волга" 12.11.2012 подписано соглашение о переводе на комитет прав и обязанностей арендодателя по договору аренды N 79213ю, которое 30.11.2012 зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы по Курской области.

Согласно пункту 2.1 договора аренды N 79213ю арендная плата за арендованный участок составляет 2 884 589 руб. 94 коп., в том числе по годам: 2012, 2013, 2014 - по 290 140 руб. 79 коп., в 2015 - 218 599 руб. 22 коп.

Фактически ответчиком оплачено в 2012 году - 290 140 руб., в 2013 году - 240 000 руб., в 2014 году - 378 000 руб., в 2015 году - 467 000 руб.

В пункте 5.2. стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки и наличие задолженности по состоянию на 03.10.2015, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по сроку оплаты 10.09.2015.

Суд кассационной инстанции находит данные выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Рассматривая спор по существу суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, действовавшим до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании действовавшего до 01.03.2015 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Суды установили, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Торговая фирма "Волга", на момент заключения договора купли-продажи принадлежал продавцу (ОАО "Концерн "АвтоГАЗ-Бона") на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается постановлением от 18.09.1998 N 1210, Государственным актом на право пользования землей серия 965 N 27.10.1998, выданным администрацией г. Курска, свидетельством 46-АВ от 21.01.2003 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Концерн "АвтоГАЗ-Бона" на земельный участок 46:29:102110:0001 площадью 26 861 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, 50 лет Октября, 177, договором купли-продажи зданий от 10.10.2003.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12 и 13 названного постановления, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу в установленный законом срок надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 5 статьи 1 Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена" годовой размер арендной платы для юридических лиц, переоформивших право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, установлен в пределах 2 (двух) процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с указанными нормами, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Договор аренды от 18.01.2006 N 79213ю, заключен между администрацией города Курска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Волга" (арендатор) на основании постановления администрации города Курска от 03.10.2005 N 2721 в отношении земельного участка площадью 16 964 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, 50 лет Октября, 177, для производственно-хозяйственной деятельности на срок с 03.10.2005 до 03.10.2015.

Суды, исследовав представленные в дело документы, пришли к выводу, что ответчик переоформил существовавшее у него право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, заключив 18.06.2006 указанный договор.

Вывод судов соответствует имеющимся в деле документам и не противоречит им. Доказательства того, что указанные действия сторон, с учетом имеющейся у ответчика обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") правового механизма, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, в рассматриваемом случае к отношениям сторон применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 18.02.2015 по делу N А35-6573/2013 по иску ООО "Торговая фирма "Волга" кадастровая стоимость указанного земельного участка признана равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 15 559 000 руб.

Данная стоимость, как правильно указали суды, подлежит применению в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014), для расчета арендной платы по договору аренды от 18.01.2006 N 79213ю с 01.01.2013.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что годовой размер арендной платы для ответчика с 01.01.2013 должен составлять 311 180 руб. (2% от кадастровой стоимости земельного участка) или 77 795 руб. в квартал.

Как верно отметили суды, в нарушение положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих правомерность произведенного им перерасчета размера арендной платы, рассчитанного по формуле, указанной в пункте 1 статьи 1 Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку у ответчика задолженности по арендной плате по сроку оплаты 10.09.2015, с учетом произведенных им платежей, не имеется.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 28.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу N А35-10494/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

Е.В. Гладышева И.В. Сорокина