Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2004 г. N КГ-А40/8240-04 Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 октября 2004 г. N КГ-А40/8240-04
(извлечение)

ООО "Оскар Лан" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Кеона" о взыскании долга по арендной плате, расторжении договора аренды от 01.09.00 и выселении ответчика.

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330, 614, 619, 622 ГК РФ.

Решением от 16.03.04 иск удовлетворен, с ответчика взыскано 136.800 рублей долга, 18.468 рублей пени, договор аренды от 01.09.00 расторгнут, ООО "Кеона" выселено из арендуемых помещений.

Суд первой инстанции указал, что у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей за 2, 3, 4 кварталы 2003 г., истец направлял уведомление о необходимости погашения долга и расторжении договора, в связи с чем суд сделал вывод об правомерности заявленных требований.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.06.04 решение от 16.03.04 отменено, в иске отказано.

Апелляционная инстанция сделала вывод о том, что, поскольку ответчик (арендатор) произвел ремонт и перепланировку помещений в интересах и с согласия истца, стоимость ремонта засчитывается в счет арендной платы, в связи с чем долг у ответчика отсутствует.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене постановления как необоснованного и не соответствующего обстоятельствам дела, и оставлении в силе решения об удовлетворении иска.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца доводы кассационной жалобы поддержали.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, выслушав представителей истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.09.00 на аренду нежилого помещения общей площадью 294,5 м2, расположенного по адресу: Москва, ул. Ак. Королева, д. 3 для использования в целях организации общественного питания..

Обращаясь в суд, истец ссылается на невнесение ответчиком арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что в силу статьи 619 ГК РФ является основанием к расторжению договора.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей за 2, 3, 4 кварталы 2003 г., в связи с чем истцом направлялись уведомления от 03.11.03 N 19 о необходимости погашения долга и от 13.01.04 N 1 о расторжении договора, в связи с чем суд сделал вывод об правомерности заявленных требований.

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска, апелляционная инстанция исходила из того, что ООО "Кеона" произвело в арендуемом помещении ремонт с перепланировкой помещений.

Также суд апелляционной инстанции указал, что ответчик произвел ремонт в интересах и с согласия истца, и письмом 09.06.03 обращался к последнему с предложением о зачете арендной платы в счет стоимости выполненных работ, в связи с чем сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок.

Договором аренды от 01.09.00 обязанность проведения капитального ремонта помещения возложена на арендодателя.

В силу статьи 616 ГК РФ арендатор вправе зачесть стоимость произведенного капитального ремонта в счет арендной платы в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.

С учетом названной нормы закона, суду надлежало выяснить, является ли произведенный ответчиком ремонт капитальным, исполнение арендодателем обязательств по произведению капитального ремонта, установить, вызывалось ли проведение ремонта неотложной необходимостью и с учетом положений статьи 616 ГК РФ и договора принять законное и обоснованное решение.

Судом первой инстанции указанные обстоятельства также не проверялись, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, и в соответствии с требованиями статьи 15 АПК РФ принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 16.03.2004 и постановление от 18.06.2004 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-55589/03-59-486 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.