Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 марта 2017 г. N Ф10-706/17 по делу N А23-2551/2015

г. Калуга

31 марта 2017 г.

Дело N А23-2551/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 27.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.03.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ю.В. Бутченко
судей	Е.В. Гладышевой Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от истца: Городской Управы города Калуги	не явились, извещены надлежащим образом;
от ответчика: ООО "Строительная корпорация "Монолит" от третьего лица: ООО "Вилси"	Брусова В.И., представителя по доверенности от 11.01.2017 не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 по делу N А23-2551/2015,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - ответчик, ООО "СК "Монолит", общество) о взыскании по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 104/12 задолженности в сумме 3 687 647 руб. 13 коп., неустойки в сумме 1 703 693 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вилси" (далее - ООО "Вилси").

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "СК "Монолит" в пользу Управы взыскана задолженность в сумме 3 230 017 руб. 04 коп., неустойка в сумме 1 492 267 руб. 87 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "СК "Монолит" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и передать дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Управа и ООО "Вилси" в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, что Городской Управой города Калуги вынесено постановление N 1211-пи от 09.02.2012 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, предоставленного в аренду ООО "СК "Монолит", по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун".

На основании указанного постановления между Управой (арендодатель) и ООО "СК "Монолит" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 104/12 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000000:946 общей площадью 8555 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, ул. Пригородная, д. 56), используемый для жилого комплекса с объектами соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, копия которого прилагается к данному договору (Приложение N 1).

Согласно пункту 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

В пункте 1.4 договора стороны установили ограничения по использованию участка: земельный участок обременен для обеспечения и ремонта транзитных сетей. Обременений в отношении земельного участка не имеется (пункт 1.5 договора).

Срок аренды земельного участка установлен до 09.02.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) действие условий об арендной плате договора, распространяются на отношения фактически сложившиеся с 09.02.2012.

В соответствии с разделом 3 договора аренды расчет арендной платы определен сторонами в Приложении N 2.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления на расчетный счет, указываемый арендодателем в ежегодном расчете арендной платы. Арендная плата вносится следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, II квартал - до 1 июля, III квартал - до 1 октября, IV квартал - до 25 декабря текущего года.

В пункте 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов целевого использования к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Права и обязанности сторон согласованы в разделе 4 договора.

Истец, принятые на себя обязательства по предоставлению ответчику в аренду земельного участка по договору аренды от 14.02.2012 N 104/12, исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, подписанным сторонами договора (Приложение N 3).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.09.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

Ответчик свою обязанность по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные договором, надлежащим образом не исполнял, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.02.2014 N 1155/06-14 о необходимости погашения задолженности и начисленной неустойки, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Согласно представленному истцом расчету ответчику начислена и предъявлена к взысканию арендная плата за период с 09.02.2012 до 01.01.2014 в сумме 3 687 647 руб. 13 коп., неустойка за период с 25.12.2013 до 01.04.2014 в сумме 1 703 693 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

По мнению суда кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ и частью 4 статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11)

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении Городской Думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга", и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской Думы".

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Согласно положениям статьи 6 ЗК РФ при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что сам по себе раздел земельного участка не свидетельствует о прекращении действия договора.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:946, предоставленный обществу по договору аренды от 14.02.2012 N 104/12, ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073, который был передан обществу в аренду для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.

При этом, как правильно указали суды, ООО "СК "Монолит", как лицо, ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды земельного участка большего размера. В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.

С учетом изложенного, принимая во внимание установленные обстоятельства и правильно применив постановление Городской Думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга", и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской Думы", суды пришли к выводу, что применение Управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным.

Суды так же установили, что спорный размер арендной платы с применением повышенного коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка согласован сторонами в приложении N 2 к договору аренды от 14.02.2012 N 104/12, то есть стороны при заключении договора, в том числе исходили из обозначенных обстоятельств.

Кроме того, указанный размер арендной платы с применением повышенного коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка согласован сторонами в расчетах арендной платы за 2012 год в рамках договора аренды от 14.02.2012 N 104/12 (т. 1 л.д. 14, 16).

Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5% от кадастровой стоимости.

Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.08.2016 N 310-ЭС16-9202 по аналогичному делу N А23-3515/2015 между теми же сторонами.

Между тем, ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суды, руководствуясь статьями 196, 199, 200 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с 09.02.2012 до 06.05.2012 (06.05.2015 - дата обращения истца с иском в суд), поскольку данный период выходит за рамки установленного срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суды установили, что задолженность по арендной плате по договору аренды от 14.02.2012 N 104/2012 составила за период с 06.05.2012 до 01.01.2014 в сумме 3 230 017 руб. 04 коп., а неустойка за период с 25.12.2013 до 01.04.2015 - в сумме 1 492 267 руб. 87 коп.

Ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик заявил ходатайство о ее снижении в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Из пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом изложенного, учитывая, что доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в материалах дела не имеется, принимая во внимание отсутствие оснований для снижения заявленной к взысканию неустойки, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки (с учетом применения срока исковой давности).

Довод заявителя о невозможности использования по назначению части представленного в аренду земельного участка со ссылкой на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.06.2013 по делу N А23-197/2012, не принят судом кассационной инстанции, ибо, как правильно указали суды, ответчиком за все время использования спорного земельного участка на основании договора аренды от 14.02.2012 N 104/2012 не поднимался вопрос об устранении препятствий в его пользовании, ответчик не обращался в администрацию с вопросом о разделе земельного участка, от договора аренды земельного участка не отказался. Судами также установлено, что договор аренды земельного участка от 26.01.2005 N 677, заключенный с ООО "Вилси", прекращен по инициативе арендодателя в 2007 году. Доказательств невозможности использования земельного участка 40:26:000000:946 в спорный период в материалы настоящего дела не представлено; в суде первой инстанции по настоящему делу ходатайства о проведении судебной экспертизы общество не заявляло.

Вместе с тем, при заключении договора аренды от 14.02.2012 N 104/2012, являющегося предметом рассмотрения по настоящему делу, стороны указали, что на участке 40:26:000000:946 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости (пункт 1.2 договора), что так же подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи спорного земельного участка (т. 1 л.д. 15).

Суд апелляционной инстанции, исследовав по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ в отношении спорного земельного участка выписку из Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калуга", утвержденных решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 N 247, градостроительный план, утвержденный постановлением Городской Управы города Калуги от 23.12.2014 N 17538-пи (в редакции постановления от 22.04.2016 N 4616-пи), чертеж градостроительного плана "Экспликация объектов капитального строительства, зон планируемого размещения, мест допустимого размещения объектов капитального строительства с указанием параметров разрешенного строительства", пришел к выводу, что использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:946, предоставленного для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта, по его целевому назначению возможно.

Данный вывод соответствует имеющимся в деле документам и не противоречит им. Достаточных оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

Ссылка заявителя об оставлении судом апелляционной инстанции ходатайства ООО "СК "Монолит" о назначении судебной экспертизы без внимания, не принята судом кассационной инстанции, поскольку противоречит материалам дела; данное ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением от 12.01.2017 (т.3 л.д.108), что не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе. Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными. Как указано ранее, в суде первой инстанции по настоящему делу ходатайства о проведении судебной экспертизы общество не заявляло, доказательств наличия уважительных причин не осуществления данного процессуального действия материалы дела не содержат и обществом не приведено.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Несогласие подателя жалобы с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений Арбитражным судом Калужской области и Двадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 по делу N А23-2551/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

Е.В. Гладышева Л.В. Солодова