Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 апреля 2017 г. N Ф10-573/17 по делу N А84-1077/2016

г. Калуга

11 апреля 2017 г.

Дело N А84-1077/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06.04.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.04.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Нарусова М.М. Леоновой Л.В.

при участии в заседании:

от истца: общество с ограниченной ответственностью "Ажур", г.Севастополь, (ОГРН 1149204028050, ИНН 9201009507) от ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 114920400402, ИНН 9204002115) от третьих лиц: индивидуальный предприниматель Багдасарян Камо Владимирович, Самойлова Оксана Васильевна, Управление земельного контроля города Севастополя (ОГРН 1149204004730, ИНН 9204002490) Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН 1149204007083, ИНН 9204003736) 299011)

представители - Приймак А.И. по доверенности N 92 АА 0183056 от 20.02.2016 сроком действия на 3 года, директор ООО "АЖУР" Бебнев В.Б. (копия приказа от 17.10.2014) не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ажур" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 по делу N А84-1077/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ажур" (ООО "Ажур") обратилось в суд с исковыми требованиями к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО города Севастополя) о возложении обязанности на ДИЗО города Севастополя в тридцатидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.10.2003 N 973, заключенному между Севастопольским городским Советом и истцом, в следующей редакции:

абзац 4 пункта 4.3 договора изложить в следующей редакции: "При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше 83 месяцев с 03.04.2009 до 27.05.2016";

пункт 4.8 договора изложить в следующей редакции: "В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре, на арендатора возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством";

пункт 8.1 договора изложить в следующей редакции: "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства земельного участка в срок с 03.04.2009 по 27.05.2016".

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Ажур" обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2017 судебное заседание отложено на 06.04.2017.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просили суд ее удовлетворить.

Представители ответчика и иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке ст.ст.286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 03.10.2003 Севастопольским городским Советом (арендодателем) передан Частному предприятию "АЖУР" (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,1149 га для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Косарева.

В соответствии с дополнительным договором N 1 от 30.01.2014 о внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 Севастопольский городской Совет (арендодатель) предоставил Малому частному предприятию "Ажур" (арендатор) в срочное платное пользование до 01.05.2028 земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которая находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район по ул. Косарева.

Пунктами 4.1.- 4.3. договора аренды в редакции дополнительного договора установлен порядок расчета и размер годовой арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в редакции дополнительного договора на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 до 03.02.2015 согласно решению Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5575.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1 договора аренды земли.

Для выполнения строительных работ по строительству указанного комплексного здания общественно-торгового центра истец получал в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора разрешения N 11471 от 08.10.2007, N 1171 от 169.05.2008, N 1171 от 03.04.2009, последнее из которых, от 03.04.2009 N 1171, сроком действия - до 31.12.2009.

Распоряжением И.О. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" установлен запрет осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения.

Согласно протоколу заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 27.05.2015 N 40 решено разрешить обществу возобновить строительные работы при условии уточнения границ земельного участка, а также корректировки плана благоустройства и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию.

Письмом от 25.01.2016 N 27 истец обратился в ДИЗО города Севастополя с предложением внести изменения в договор аренды земли путем подписания дополнительного соглашения к нему в части продления срока учета нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства, указывая при этом на то, что в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 истец был лишен возможности производить строительные работы ввиду принятия И.О.Губернатора города Севастополя распоряжения от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что, по мнению истца, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Полагая, что принятие распоряжения "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" от 17.04.2014 N 46 является причиной существенного изменения обстоятельств, причинившей истцу убытки, ООО "Ажур" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, ссылаясь на положения статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), пришли к выводу о том, что истец не представил суду доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что сохранение договора аренды от 03.10.2003 в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае внесения в него судом изменений.

Кассационная коллегия не может согласиться с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.

Из положений статьи 23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014, статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) следует, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации (пункт 11).

В соответствии частью 2 статьи 3 Закона N 46-ЗС, для завершения строительства объектов капитального строительства, возведенных до 18.03.2014 и расположенных на земельных участках, находившихся в аренде или постоянном пользовании лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, лицо, обладающее имущественными правами на объект незавершенного капитального строительства и (или) предоставившее документы, подтверждающие факт создания данного объекта капитального строительства и содержащие его описание, имеет право заключить договор аренды земельного участка, необходимого для окончания строительства и обслуживания данного объекта, без проведения торгов в порядке, установленном Правительством Севастополя.

Из материалов дела следует, что истец, в порядке статьи 451 ГК РФ, просит суд внести изменения в договор аренды, заключенный до принятия города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, в условия о сроке начала освоения земельного участка и завершения строительства. Общество просит продлить срок завершения строительства до 27.05.2016, а также внести изменения в условия договора аренды об ответственности за нарушение сроков освоения (застройки) земельного участка и об установлении нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства с 03.04.2009 до 27.05.2016.

Проанализировав положения статьи 451 ГК РФ и придя к выводу о том, что истцом не доказано наличие обстоятельств, существенно изменивших условия договора аренды от 03.10.2003 и повлекших негативные последствия для общества, судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Принимая во внимание условия договора аренды о целевом использовании земельного участка, в котором строго установлены требования к арендатору о необходимости осуществления строительства объекта в срок до 03.02.2015, а также соответствующие правовые последствия в случае нарушения этого срока (пункты 4.8., 8.1., 9.2.2, 12.4, 13.7), суд фактически не обосновал отсутствие приведенных условий (статья 451 ГК РФ) для внесения изменений в соответствующие условия договора о сроке строительства с учетом установленного факта запрета арендодателем на длительный срок осуществления строительства.

Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Указывая на то, что истец нарушил сроки строительства и не продолжил его, суды сослались на акт проверки Севгосстройнадзора от 30.07.2014 N 92-01-03, согласно которому на момент проверки застройщиком строительные работы не ведутся.

Между тем, судом не учтено, что данная проверка проведена в период действия Распоряжения И.О.Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".

В таком случае следовало оценить доводы истца об отсутствии у общества возможности осуществлять строительные работы в период действия данного распоряжения в силу прямого запрета.

Приходя к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления ООО "Ажур" строительных работ до момента принятия Распоряжения о запрете на капитальное строительство, судами не проверены и не оценены доводы истца и представленные в дело доказательства о фактическом осуществлении строительства объекта. В том числе, не установлена степень строительства, при том, что за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект площадью 3228,9 кв.м степенью готовности 43%, в материалах дела имеются фотоматериалы, на которых зафиксирован уже частично остекленный объект строительства со строительной техникой.

Судом указано на то, что при заключении договора общество располагало информацией о значительном увеличении размера арендной платы после завершения срока строительства. Тем не менее, данное обстоятельство не лишает арендатора права требовать внесения изменений в договор относительно сроков строительства, невозможность соблюдения которых обусловлена непредвиденными действиями арендодателя, совершенными после заключения договора.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 о внесении изменений в договор аренды от 03.10.2003, в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взимается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (пункт 4.8 договора).

То есть существенное повышение размера арендной платы по условиям договора наступает в случае нарушения срока строительства.

Таким образом, в связи с невозможностью осуществления истцом строительства в указанные в договоре сроки, связанной с вынесением распоряжения о запрете капитального строительства, без внесения изменений в договор, истец вынужден будет по истечении срока строительства уплачивать арендную плату в трехкратном размере, что несомненно повлечет непредвиденные значительные затраты для общества и понесенные в связи с этим убытки.

В таком случае не представляется возможным согласиться с выводом суда о недоказанности истцом неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами.

Более того, договор устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора при нарушении сроков строительства (пункт 12.4).

По делу N А84-604/2017 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Ажур" предъявлены исковые требования о расторжении договора аренды от 03.10.2003, заключенного между Севастопольским городским советом и ООО "Ажур", и понуждении освобождения земельного участка, что также подтверждает доводы истца о наступлении крайне негативных последствий для арендатора вследствие тех обстоятельств, в связи с которыми истец просит внести изменения в договор аренды о сроках строительства.

При таких обстоятельствах суду необходимо исследовать и дать надлежащую правовую оценку доводам истца относительно наличия совокупности условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ, в том числе оценить, возможно ли в сложившихся отношениях сторон возлагать риск изменения обстоятельств на арендатора, имеются ли какие-либо основания утверждать, что арендатор мог предвидеть наступление рассматриваемых обстоятельств запрета строительства и имел возможность их преодолеть.

Поскольку судами должным образом не исследованы фактические обстоятельства дела, сделаны выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, по существу исковые требования относительно вносимых изменений в условия договора не рассмотрены, судебные акты по данному делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, с учетом вышеизложенного, суду следует рассмотреть исковые требования истца по существу, правильно применив с учетом изложенного нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, предложить сторонам разрешить возникший спор мирным путем, обратив внимание сторон на необходимость добросовестного осуществления своих гражданских прав и обязанностей, недопустимости злоупотребления ими (ст. 10 АПК РФ).

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1, 2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 по делу N А84-1077/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова