Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 мая 2017 г. N Ф10-451/16 по делу N А14-3934/2015

г.Калуга

17 мая 2017 г.

ДелоN А14-3934/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2017 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Бессоновой Е.В.
	Смирнова В.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича (ОГРНИП 304366307900192, г. Воронеж): Берга О.В., паспорт;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, пл. Ленина, д.12, г.Воронеж, 394006): Шмелёвой Е.В. - представителя по доверенности от 02.08.2016 N 125;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2016 (судья Ловчикова Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-3934/2015,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович (далее - ИП Берг О.В., предприниматель) обратился Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, департамент) о признании незаконным отказа (уклонения) ДИЗО Воронежской области от переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606009:198, оформленный письмом от 16.04.2015 N 52-17-444оз, и обязании ДИЗО Воронежской области направить индивидуальному предпринимателю Бергу О.В. указанный в заявлении от 20.03.2015 договор с подписью и печатью ДИЗО Воронежской области (с учетом уточнения заявленных требований).

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2016 решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по делу N А14-3934/2015, которыми предпринимателю отказано в удовлетворении заявленных требований, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 в удовлетворении требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Берг О.В. просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт, поясняя, что право постоянного пользования земельным участком перешло к нему при приобретении права собственности на здание в силу закона. Поскольку это право прекращено не было, заявитель обладает им в настоящее время. Разрушение здания не является основанием для утраты права на переоформление права постоянного пользования на право собственности или аренды, полной гибели объекта не произошло.

Департамент в возражениях на жалобу ссылается на обстоятельства, установленные арбитражными судами и судами общей юрисдикции, заключающиеся в непредоставлении на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка Обществу "Горжилфонд" - предыдущему собственнику объекта недвижимости, что, по мнению Департамента, имеет преюдициальное значение для разрешения спора. Департамент ссылается также на разрушение объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке и непринятие Обществом "Горжилфонд" и Бергом О.В. мер по его восстановлению, а наоборот - возведение самовольной постройки вместо разрушенного объекта.

В судебном заседании ИП Берг О.В. поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Департамента возражал на жалобу по вышеизложенным основаниям, изложенным письменно.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Как установлено судами, 20.03.2015 индивидуальный предприниматель Берг О.В. обратился в ДИЗО Воронежской области с заявлением, в котором, руководствуясь пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", просил в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком направить индивидуальному предпринимателю Бергу О.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0606009:198, расположенного по адресу: город Воронеж, площадь Ленина, дом 8 (далее - спорный земельный участок), а при невозможности - договор аренды земельного участка.

Письмом от 16.04.2015 N 52-17-4440з ДИЗО Воронежской области отказало предпринимателю в предоставлении земельного участка. Отказ мотивирован тем, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание литера В, площадью 67 м2, право собственности на которое оспаривается в судебном порядке. ДИЗО Воронежской области указало, что не имеет возможности рассмотреть обращение по существу до принятия судом окончательного судебного акта по этому спору.

Считая отказ департамента незаконным, ИП Берг О.В. обратился в суд.

При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции исходил из следующего толкования норм материального права, обязательного для суда при новом рассмотрении.

Абзацем 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.01.2016, далее - Вводного закона) предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, которой предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

Вместе с тем, как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532, юридические лица после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

При этом при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования препятствием несформированность земельного участка не является, поскольку реализация права происходит в порядке, предусмотренном пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ, то есть через формирование земельного участка, если он не сформирован.

Согласно пункту 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до июня 2014 года) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Согласно абзацу 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент первоначальной продажи спорного здания) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

При таких обстоятельствах собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права.

Названная позиция подтверждена в определениях Верховного Суда от 02.02.2016 N 310-КГ15-13852 по делу NА14-4057/2014 и N310-КГ15-13643 по делу NА14-4057/2014.

Соответственно, в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2016 было указано, что при новом рассмотрении настоящего дела судам следует исследовать следующие обстоятельства:

- на каком праве был выделен предприятию общественного питания спорный земельный участок, и соответственно, какое право перешло первому правообладателю тарного склада (арендному предприятию);

- в случае, если на праве постоянного (бессрочного) пользования, то перешло ли к индивидуальному предпринимателю Бергу О.В. право на его переоформление по цепочке сделок.

Суды частично исполнили указания суда кассационной инстанции, и установили, что нежилое отдельно стоящее здание тарного склада, площадью 67 м2, стоимостью 40 000 000 рублей, расположенное по адресу: город Воронеж, площадь Ленина, 8, принадлежало ТОО "Ресторан Воронеж" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20.10.1992 N 45, заключенного с Фондом имущества города Воронежа (т. 3, л.д. 18, 19). Право собственности ТОО "Ресторан Воронеж" также подтверждается свидетельством на право собственности от 11.08.1993 N 311 (т. 3, л.д. 109).

С 17.01.2001 указанное здание принадлежало на праве собственности ООО "Горжилфонд", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 17.01.2001 (т. 3, л.д. 53).

03.12.2012 индивидуальный предприниматель Берг О.В. зарегистрировал право собственности на спорное здание, что подтверждается справкой Управления Росреестра по Воронежской области от 31.05.2013 N 01/004/2013-14307 о содержании правоустанавливающих документов (т. 3, л.д. 52).

Ссылаясь на судебные акты по делу N А14-12504/2014, суды сочли имеющими преюдициальное значение для настоящего дела не обстоятельства, а выводы суда, не приняв во внимание, что в рамках дела А14-12504/2014 исследовался лишь вопрос наличия документа о предоставлении земельного участка ООО "Горжилфонд", в то время как для рассмотрения настоящего дела значение имели и подлежали исследованию иные обстоятельства - сохранения прав на земельный участок у ООО "Горжилфонд", в том числе и на переоформление права постоянного (бессрочного пользования), возникшего у первого правообладателя земельного участка - арендного предприятия.

Суды исследовали имеющийся в материалах дела план приватизации арендного предприятия, сочтя изложенное достаточным доказательством переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на аренду, однако не дали оценку факту неподписания договора купли- продажи, прилагаемого к плану, в п.5 которого (том 3 л.д.32), действительно предусматривалось передачу в аренду земельного участка (т. 3, л.д. 20-35), упуская из внимания тот момент, что подписанный и исполненный договор купли-продажи от 20.10.1992 N 45 не содержал положений относительно прав на землю (т.1. л.д.41)

Также суды сочли установленным тот факт, что реализовано постановление Администрации города Воронежа от 28.01.2002 N 144, предусматривавшее передачу в аренду ООО "Горжилфонд" сроком на 49 лет спорного земельного участка, не приняв во внимание, что договор аренды на этот счет заключен не был, а названное постановление отменено постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 30.06.2015 N 506. Вывод судов о том, что 28.01.2002 по 30.06.2015 спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО "Горжилфонд", противоречит материалам дела и свидетельствует, что право постоянного (бессрочного) пользования ни одним из предыдущих собственников объекта недвижимости не было переоформлено.

Судами не учтено, что в силу подпункта 2.2 статьи 3 Вводного закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, арендные отношения также не являлись основанием в последующем для выкупа земельного участка, ранее находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании.

Одновременно не имеет отношения к предмету доказывания по делу самовольность возведения постройки ИП Бергом О.В. на месте разрушенного здания, ее последующий снос по решению суда, а следовательно, и ссылки суда на судебные акты на этот счет.

Таким образом, судом при новом рассмотрении дела вновь для проверки основания предъявленного заявителем требования надлежащим образом не исследованы представленные стороной заявителя по делу документы свидетельствующие, по его мнению, что при приватизации арендного предприятия и последующей продаже объекта недвижимости - тарного склада - у каждого нового правообладателя здания вплоть до ООО "Горжилфонд" сохранялись права пользования земельным участком в объеме, размере и на условиях постоянного (бессрочного) пользования, а также сохранялось право переоформить постоянное (бессрочное) пользование в порядке реализации абзаца 1 пункта 2 статьи 3 Вводного закона с использованием механизма, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, неполное исполнение указаний суда кассационной инстанции и выводы, находящиеся в противоречии с представленными доказательствами, не привели к принятию неправильных судебных актов исходя из следующего.

При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции обязал суды проверить наличие доказательств гибели спорного здания на момент перехода прав и в зависимости от этого вопроса установить, имелись ли основания для инициирования органом местного самоуправления по заявлению предпринимателя процедуры, предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, в порядке статьи 36 (39.20) ЗК РФ и оценить, соответственно, отказ в реализации этого права.

Как следует из вышеназванных норм закона, переход прав на земельный участок, на что претендует ИП Берг О.В., возникает ввиду перехода прав на здание, строение, сооружение по сделке. В отсутствие объекта недвижимости сделка купли-продажи беспредметна, следовательно, отсутствует и переход права постоянного (бессрочного) пользования.

Так, справкой БТИ Центрального района города Воронежа от 24.07.2014 N 617 подтверждается и лицами, участвующими в деле, в том числе ИП Бергом О.В. не оспаривается факт разрушения спорного здания (степень сохранности 13%) по состоянию на 26.06.2012.

При таких обстоятельствах, поскольку разрушение объекта - тарного склада имело место до регистрации права собственности на него за ИП Бергом О.В., к ИП Бергу О.В. не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем заявителем в отношении его переоформления ИП Берг О.В. быть не мог.

Суд кассационной инстанции также исходит из следующего.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на указанный момент, был предусмотрен специальный порядок сохранения прав на земельный участок лицами, не являющимся собственниками земельного участка, при разрушении здания.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент разрушения здания, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

С 26.06.2012 - первая из известных по материалам дела дат, свидетельствующих о разрушении здания - у его собственника сохранялись права на земельный участок в течение трех лет. При этом, как следует из определения Конституционного Суда РФ от 23 марта 2012 N 513-О-О, указанный срок не является пресекательным, и, действуя добросовестно, собственник разрушенного объекта недвижимости имел возможность восстановления разрушенного здания в законном порядке в необходимый для этого срок.

Поскольку беспредметна сделка перехода прав на тарный склад, как на полноценный объект недвижимости, или объект незавершенного строительства, то к покупателю по такой сделке не переходят и права на земельный участок по части 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, принятие попыток ИП Бергом О.В. на получение документации для восстановления объекта, на что он ссылается, как аргумент в пользу наличия прав на земельный участок по части 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеет значения для дела, поскольку субъектом реализации прав по названной норме закона он тоже не является.

При таких обстоятельствах неустановление судами надлежащим образом обстоятельств перехода прав к ООО "Горжилфонд" в настоящем деле не имеет определяющего значения, поскольку субъектом обращения за выкупом земельного участка выступило не данное лицо, а ИП Берг О.В.

С учетом изложенного судебные акты, которыми подтверждено отсутствие права ИП Берга О.В. на переоформление в собственность спорного земельного участка (а следовательно, отсутствие законного интереса данного лица, нарушенного оспариваемым отказом, вне зависимости от мотивов, положенных в основание отказа), не подлежат отмене.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 228 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 по делу N А14-3934/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

Е.В. Бессонова В.И. Смирнов