Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 июня 2017 г. N Ф10-2507/17 по делу N А54-2548/2016

город Калуга

26 июня 2017 г.

Дело N А54-2548/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.06.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Гладышевой Е.В. Солодовой Л.В.
При участии в судебном заседании
от истца: индивидуальный предприниматель Романов Василий Степанович от ответчика: Администрация города Рязани от третьего лица: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани	Назарова Н.А., представитель по доверенности от 13.11.2015, сроком на 3 года; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А54-2548/2016,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Романов Василий Степанович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области было привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Дайнеко М.М.), исковые требования удовлетворены частично.

Администрация города Рязани, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

В судебном заседании суда округа представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, просила оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Администрация города Рязани направила в суд округа заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и Фильчуковым Александром Николаевичем (арендатор) заключен договор N А187-02 аренды земельного участка от 09.09.2002 с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001, по условиям которого арендодатель передал согласно постановлениям администрации города Рязани от 25.04.2002 N 1358, от 06.09.2002 N 3361, а арендатор принял в аренду на срок с 26.04.2002 по 26.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001, общей площадью 6268,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., 22, стр. 1 (Московский округ), для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору N А187-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001 от 29.12.2014 права и обязанности по договору аренды были переданы предпринимателю. Соглашением от 02.08.2012 продлен срок действия договора N А187-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001 до 27.04.2061.

Предприниматель является собственником объектов - зданий литера Б, литера М, литера К, расположенных по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., д.22, стр. 1.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:0001 для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения.

Ответчиком был подготовлен проект договора N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016, оцененного в размере 1 596 765 рублей 17 копеек.

Истцом 30.03.2016 был направлен ответчику протокол разногласий к договору N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016, которым устанавливалась передача спорного земельного участка в собственность по цене в размере 816 765 рублей 84 копеек.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани указало на возможность подписания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 только в редакции администрации города Рязани.

Наличие разногласий относительно условий выкупа зданий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, то есть, как верно указали суды, собственники недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение в собственность указанного земельного участка.

Судебные инстанции, исходя из совокупного анализа ст.29, ст. 36 Земельного кодекса РФ, положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, правомерно указали, что действие по расчету льготной выкупной цены распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, а для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п.1 ст.2 ФЗ N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области".

Кроме того, ссылаясь на правовую позицию, указанную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, суды указали, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 настоящего Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Как установлено судами и не опровергается ответчиком, предоставление ранее спорного земельного участка в бессрочное пользование, его переоформление в последующем в аренду, нахождение спорного земельного участка в аренде у истца, а также наличие на указанном земельном участке зданий и сооружений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, в том числе приобретение последним в результате совершения цепочки сделок здания литера Б, расположенного по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., стр. 1, приобретенного ранее в собственность в порядке приватизации государственного предприятия "Рязаньстрой N 4".

На основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18.04.2016 N 57, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1, расположенного по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., д. 22, стр. 1 (Московский округ), составляет 4 274 973 рубля.

Судами верно указано, что в соответствии с абз.4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом, постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013.

Таким образом, суды, определяя дату, с которой подлежит применению установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка, руководствуясь ст. 24.18, абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в РФ, а также с учетом правовой позиции, указанной в определении Верховного Суда РФ от 08.07.2015 N 67-АПГ15-34, пришли к выводу, что выкупная стоимость спорного участка должна рассчитываться в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (4 274 973 рубля х 2,5 %), что составляет 106 874 рублей 33 копейки.

При таких обстоятельствах, суды правомерно признали расчет истца выкупной цены спорного земельного участка в сумме 1 596 765 рублей 17 копеек неверным и обоснованно пришли к выводу об урегулировании разногласий между предпринимателем и администрацией, определив пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом.

Ссылка заявителя на то, что суд не дал оценку факту переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в установленный период с 30.10.2001 по 01.07.2012, судебными инстанциями отклонена, поскольку суд указал, что действие по расчету льготной выкупной цены распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находящихся ранее в государственной или муниципальной собственности и для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п.1 ст. 2 Федерального Закона N 137-ФЗ, достаточно лишь установить отчуждение недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, в связи с чем, факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в установленный период не является существенным обстоятельством при определении льготной выкупной стоимости.

Довод заявителя о том, что предприниматель не относится к числу лиц, перечисленных в ч. 1 ст. 4.2 Закона Рязанской области 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", судами обоснованно отклонен со ссылкой на п. 1 ст.2 Закона N 137-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 и определение от 01.10.2009 N 1129-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указав, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Поскольку материалы дела содержат исчерпывающие документы, свидетельствующие об отчуждении имущества, принадлежащего в настоящее время предпринимателю из государственной собственности, то ответчик относится к категории лиц, имеющих право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанции, ссылаясь на положения Федерального конституционного закона от 28.12.2016 N 11-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" верно указали, что разъяснения Конституционного суда Российской Федерации в части применения льготного режима выкупа земельного участка являются обязательными для судов и применению в ином истолковании не подлежат.

Вместе с тем, заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010002:1 по целевому назначению и виду функционального использования относится к виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", но не указывает, какие именно документы, имеющиеся в материалах дела, подтверждают указанный довод.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1, выданного Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области", имеющимся в материалах дела, разрешенное использование земельного участка: для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения.

Между тем, Администрации неоднократно предлагалось представить доказательства внесения изменений в кадастр недвижимости в отношении разрешенного использования спорного земельного участка, но как указали суды, каких-либо сведений ответчиком представлено не было.

Ссылка заявителя на то, что указанный земельный участок расположен в территориальной зоне предприятий I, II и III класса (П1), для которой "оптовые магазины по реализации готовой продукции" является одним из основных видов разрешенного использования, судами обоснованно не принята во внимание, поскольку согласно положениям Правил землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденных решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-1 зона предприятий I, II и III класса (П1) предназначена для формирования комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, объектов инженерной и транспортной инфраструктур I - III класса, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А54-2548/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Е.В. Гладышева Л.В. Солодова