Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 августа 2017 г. N Ф10-3121/17 по делу N А14-15959/2016

г.Калуга

31 августа 2017 г.

Дело N А14-15959/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2017 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
судей	Николаевой Н.Н. Якимова А.А.

при участии:

от администрации городского округа город Воронеж (г.Воронеж, ул.Плехановская, д.10): не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (г.Воронеж, ул.Ломоносова, д.117, кв.319): не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Калининой Ольги Владимировны (г.Воронеж, ул.Донбасская, д.2): не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-15959/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация или заявитель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган или заинтересованное лицо) о признании недействительным решения от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11-м?, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул.Плехановская, д.59; обязании произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть недвижимого имущества.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Калининой Ольги Владимировны (далее - Калинина О.В., предприниматель).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-15959/2016 требования заявителя удовлетворены в полном объеме. На Управление Росреестра по Воронежской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11-м?, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул.Плехановская, д.59.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-15959/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области без удовлетворения.

Не согласившись с решением и апелляционным постановлением Управления обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции приняв новый судебный акт, ссылаясь на то, что при разрешении вопроса - подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, заключенный между Администрацией городского округа город Воронеж и ИП Калининой О.В., необходимо руководствоваться Законом о регистрации прав; отсутствие у второго участника общей долевой собственности преимущественного права не отменяет обязанности по соблюдению требований закона о нотариальном удостоверении сделки.

Администрация городского округа город Воронеж в отзыве по делу просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Определением от 16.08.2017 по настоящему делу отложено рассмотрение кассационной жалобы Управления Росреестра по Воронежской области на 28.08.2017, направленное сторонам по делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа своих представителей не направили, что не является в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) препятствием рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы, указанные в жалобе, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами установлено, что 17.06.2016 администрация городского округа город Воронеж в лице своего представителя, действующего в интересах индивидуального предпринимателя, обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона в том числе на часть нежилого встроенного помещения VII в литере "А", назначение: нежилое, общая площадь 11-м этаж 1, номера на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул.Плехановская, д.59.

03.08.2016 Управлением принято решение N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть нежилого встроенного помещения, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закон о регистрации, поскольку договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности составлен в простой письменной форме.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предусматривающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, основания для отказа в государственной регистрации права у регистрирующего органа отсутствовали.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Суд округа считает, что при вынесении обжалуемых решения и постановления суды правомерно руководствовались следующим.

В данном случае спорная сделка купли продажи совершена сторонами 10.06.2016 в простой письменной форме согласно Закону N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно статье 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Требование нотариального удостоверения сделок продажи доли в праве общей собственности согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) введено с 29.12.2015. При этом нотариального удостоверения требовали сделки по отчуждению доли постороннему лицу, сделка могла быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности

С 02.06.2016 пункт 1 статьи 24 Закона о регистрации прав изложен в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Следовательно, Закон расширил круг лиц сделка с которыми подлежит нотариальному удостоверению, указав так же на случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Таким образом, последовательный анализ вышеизложенных норм права позволяет прийти к выводу, что правовые механизмы, предусмотренные статьей 24 Закона о регистрации права направлены на защиту реализации прав участников общей долевой собственности.

Согласно статьям 244-253 ГК РФ к таким правам относиться возможность распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Однако, как обоснованно установлено судами в данном случае у участников общей долевой собственности нежилого встроенного помещения VII в литере "А", назначение: нежилое, общая площадь 11-м? этаж 1, номера на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул.Плехановская, д.59, возможность распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, преимущественное право покупки по существу отсутствовало, поскольку осуществлялась приватизация имущества по Закону N 159-ФЗ, предусматривающего специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества.

Таким образом, ограничения установленные статьями 244-253 ГК РФ для имущества, находящегося в общей долевой собственности, и соответствующие гарантии их реализации, установленные статьей 163 ГК РФ и статьей 24 Закона о регистрации прав в данном случае применению не подлежали.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А14-15959/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьями 291.1, 271.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И.Смирнов

Судьи

Н.Н.Николаева А.А.Якимов