Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 октября 2017 г. N Ф10-4070/17 по делу N А35-7662/2016

г.Калуга

5 октября 2017 г.

Дело N А35-7662/2016

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей при участии в заседании:	Ключниковой Н.В. Стрегелевой Г.А.

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Элит-Агро" (г.Курск, ул.К.Маркса, 55-26, ОГРН 1034610001403, ИНН 4624003264) - не явились;

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (г.Курск, ул.50 лет Октября, 4/6, ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) - не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2017 (судья Морозова М.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-7662/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элит-Агро" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - управление Росреестра, управление), изложенных в сообщениях от 25.05.2016 (в материалах дела сообщения от 26.05.2016) N N 46/025/001/2016-737, 46/025/001/2016-738, 46/025/001/2016-739, от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544, об отказе в государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: соответственно - здание зерносклада, 1982 года, лит. Б, площадью 433,0 кв.м, с кадастровым номером 46:24:000000:383; ЗАВ-20, 1982 года, лит. Б2, площадью 100,8 кв.м, с кадастровым номером 46:24:071105:7; здание зерносклада, 1982 года, лит. Б1, площадью 1 358,2 кв.м, с кадастровым номером 46:24:071105:6, расположенные по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; здание конторы, 1986 года, площадью 320,7 кв.м, с кадастровым номером 46:24:070501:337, расположенное по адресу: Курская область Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка, улица Придорожная, дом 41, и об обязании управления произвести регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к обществу (уточненные требования).

Решением суда от 07.04.2017 требования общества удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении заявления общества отказать, ссылаясь на то, что доказательств наличия у продавца на момент продажи объектов недвижимости права собственности на эти объекты не представлено.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителей общества и управления в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 16.11.2006 между ПСХК "Тимский" (продавец) и обществом (покупатель) по итогам аукциона по продаже имущества банкрота (протокол об итогах аукциона от 16.11.2006 - т.2, л.д.134) заключен договор купли-продажи имущества, в состав которого вошли объекты недвижимости 16-ти наименований, в том числе и спорные объекты. Объекты переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи от 16.11.2006.

24 августа 2007 г. прекращена деятельность ПСХК "Тимский" в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Курской области о завершении конкурсного производства по делу N А35-1937/2006.

Для оформления права собственности на спорные объекты недвижимости и прав на земельный участок под ними общество провело техническую инвентаризацию приобретенных объектов (изготовлены технические паспорта, технические планы, присвоены почтовые адреса) и поставило их на государственный кадастровый учет.

14 апреля 2016 г. общество обратилось в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Сообщениями от 26.05.2016 N 46/025/001/2016-737, N 46/025/001/2016-738, N 46/025/001/2016-739, от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544 управление отказало в регистрации перехода права, ссылаясь на то, что не было зарегистрировано права собственности продавца на указанные объекты, отсутствует заявление продавца на регистрацию перехода права собственности, отчуждение зданий произведено без отчуждения земельного участка.

Полагая, что отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды исследовали представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дали им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришли к выводу о незаконности решений управления об отказе в регистрации права общества на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в редакции, действовавшей до 01.01.2017.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пунктов 1, 2 статьи 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Отказывая в регистрации права, управление Росреестра ссылалось на то, что за продавцом право собственности на указанные объекты не зарегистрировано и его право ничем не подтверждено.

Как указано выше, спорные объекты недвижимости были построены в 1982, 1986 годах, то есть, до момента вступления в силу Закона о регистрации.

Согласно сообщению Администрации Тимского района Курской области спорные объекты были построены совхозом "Тимский", преобразованным в дальнейшем в ПСХК "Тимский". С 2006 года данные объекты находятся во владении покупателя - общества. Никто иной на эти объекты не претендует (т.3, л.д.32).

В силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

То есть, продавец - ПСХК "Тимский", несмотря на отсутствие государственной регистрации права на объекты недвижимости, являлся собственником этих объектов.

Вторым основанием для отказа в регистрации права являлось непредставление продавцом заявления на регистрацию права.

Судом установлено, что общество приобрело объекты недвижимости на аукционе по продаже имущества банкрота. Конкурсное производство ПСХК "Тимский" завершено 01.08.2007 (дело N А35-1937/2006), кооператив ликвидирован как юридическое лицо в связи с банкротством. Поэтому обратиться с заявлением на регистрацию кооператив не может.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Факт передачи продавцом покупателю объектов подтвержден актом приема-передачи от 16.11.2006 (т.1, л.д.25), неоплата приобретенных объектов невозможна при продаже имущества банкротом.

То есть, договор купли-продажи сторонами исполнен.

Кроме того, в сообщении об отказе в регистрации прав управление ссылалось и на нарушение при продаже объектов недвижимости пункта 4 статьи 35, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) - отчуждение продавцом объектов недвижимости без отчуждения земельного участка (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов).

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Однако из материалов дела не следует, что земельный участок под проданными обществу объектами недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности, а поэтому требование пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в данном случае неприменимо.

Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что у управления Росреестра отсутствовали правовые основания (статья 20 Закона о регистрации) для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости. Поэтому требования общества по праву удовлетворены в полном объеме.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу N А35-7662/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий судья

С.И. Смолко

Судьи

Н.В. Ключникова Г.А. Стрегелева