Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 ноября 2017 г. N Ф10-4643/17 по делу N А14-2236/2017

г.Калуга

16 ноября 2017 г.

Дело N А14-2236/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Смирнова В.И. Смолко С.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Шабалиным И.А.

при участии:

от Бондарева Сергея Николаевича (ул.1 Мая, д.8, с.Нижний Мамон, Верхнемамонского района, Воронежской области) - Курдюкова Е.И. доверенность от 18.02.17 N 36АВ2027688;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, ул.Донбасская, д.2, г.Воронеж) - Захаровой С.В. доверенность от 28.12.16 N 57Д;

от общества с ограниченной ответственностью "Победа" (ОГРН 1097746467191, ИНН 7735561982, ул.Костенко, д.9А, с.Нижний Мамон, Верхнемамонского района, Воронежской области) - Сыпко О.И. доверенность от 26.06.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и Бондарева Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 (судья Симонова И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А14-2236/2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Победа" (далее - Общество, ООО "Победа") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление) от 06.12.2016 по возвращению без рассмотрения документов по заявлению о регистрации договора аренды (субаренды), представленному ООО "Победа" 30.11.2016 N 36/007/007/2016-739, а также обязании рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды земельного участка, кадастровый номер 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза "Победа".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бондарева Сергея Николаевича (далее - Бондарев С.Н.).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 заявленные требования удовлетворены. Суды сослались на правовую позицию, изложенную в Определениях Верховного Суда РФ от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531, от 14.03.2016 по делу N 308-КГ15-15553.

В кассационных жалобах Управление и Бондарев С.Н. просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Победа" указало на законность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

В судебном заседании представители Управления и Бондарева С.Н. поддержали доводы жалоб, представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобах и отзыве, выслушав позицию представителей сторон, кассационная коллегия не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как установлено судами, ООО "Победа" до 28.07.2013 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:06:0000000:11 со множественностью лиц на стороне арендодателя (категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза "Победа".

Общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок, согласно протоколу от 02.11.2016, принято решение о продлении с Обществом договора аренды земельного участка путем заключения нового договора и о наделении Кочетова Н.П. полномочиями действовать от имени собственников (далее - уполномоченное лицо), совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды, по осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав.

16.11.2016 собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка на 10 лет.

30.11.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением N 36/007/007/2016-739 о государственной регистрации договора аренды, с приложением необходимых документов.

05.12.2016 Бондарев С.Н. (сособственник земельного участка) обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о невозможности государственной регистрации договора аренды без его личного присутствия.

Управление на основании указанного заявления в реестр внесло запись о принятии заявления о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия собственника.

06.12.2016 уведомлением N 36/007/007/2016-739 Управление Росреестра, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), возвратило Обществу без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора аренды названного земельного участка в связи с наличием в реестре записи о принятии заявления о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия собственника.

Несогласие с решением послужило основанием обращения Общества в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из следующего.

В период возникновения спорных отношений государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводилась посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могла обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона N 122-ФЗ).

Положениями пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ предусмотрена дополнительная гарантия защиты интересов собственника объекта недвижимости, а именно соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Так, при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Полагая указанную норму применимой к любым случаям обращения за государственной регистрацией, регистрирующий орган не учел положения Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), предусмотревшего специальный порядок представительства интересов участников общедолевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения - собственников земельных долей.

В соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Таким образом, по смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора.

Поскольку личное участие участника общей долевой собственности при регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, не предусмотрено, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Ссылка Управления в кассационной жалобе на то, что норма пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ не предусмотрела названного исключения, в связи с чем у Росреестра не имелось оснований игнорировать волеизъявление одного из участников общедолевой собственности, не учитывает, что в силу пункта 1 статьи 3 Закона N 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В частности, наряду с положениями рассматриваемого Закона подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и названного выше Закона N 101-ФЗ, поскольку касаются вопросов распоряжения общедолевой собственностью на такой специфический объект гражданских прав, как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный в счет земельных долей бывших участников коллективной собственности на земли колхозов (совхозов).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Названные выше нормы Закона N 101-ФЗ, развивая названные положения, определяют порядок реализации воли сособственников земельного участка по распоряжению им.

При таких обстоятельствах названный довод кассационной жалобы не может быть принят во внимание.

В жалобе Управление ссылается на то, что норма пункта 2 статьи 28.2 Закона N 122-ФЗ обеспечивает реализацию прав собственника земельной доли на выдел земельного участка в счет названной доли. На это же указывает в кассационной жалобе Бондарев С.Н.

Между тем, этому доводу судами была дана оценка.

Суды пришли к выводу о том, что государственная регистрация договора аренды не является препятствием к обособлению (выделу в счет земельной доли (долей) кого-либо из сособственников.

Вывод суда основан на правильном применении норм Закона N 101-ФЗ.

Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ предусмотрено право участника общей долевой собственности, выразившего на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Следовательно, законом предусмотрен механизм, обеспечивающий разрешение рассматриваемой ситуации - механизм заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предметом которого будет изменение характеристик (площади и границ) исходного (арендуемого) земельного участка после образования новой вещи - земельного участка, выделенного в счет земельных долей отдельных лиц.

В кассационной жалобе Бондарев С.Н. указывает, что выдел начался задолго до передачи участка в аренду, но не был завершен, с чем связывает опасения в применимости и достаточности гарантий выдела, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Между тем, статьей 13 Закона N 101-ФЗ (части 3 и 4) предусмотрен универсальный правовой механизм реализации воли собственников земельных долей на выдел; незавершение процесса выдела в период между действием двух договоров аренды не препятствует Бондареву С.Н. и другим собственникам долей, возражающим против нового договора аренды, в реализации ими соответствующим прав по основаниям пункта 5 статьи 14 в порядке статьи 13 Закона N 101-Ф.

Иные доводы кассационной жалобы Бондарева С.Н. связаны с несогласием с решением общего собрания, что могло быть предметом самостоятельного обжалования в суд и не подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу N А14-2236/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

В.И. Смирнов С.И. Смолко