Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2017 г. N Ф10-5722/17 по делу N А83-7272/2016

г. Калуга

21 декабря 2017 г.

Дело N А83-7272/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.12.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ю.В. Бутченко
судей	И.В. Сорокиной Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от истца: Администрации города Симферополя Республики Крым	не явились, извещены надлежащим образом;
от ответчика: ООО "КСАНФ" от третьего лица: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от МКУ "Департамент муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым"	не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КСАНФ" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу N А83-7272/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "КСАНФ" (далее - ответчик, общество, ООО "КСАНФ") о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2008 N 3-165, заключенного между Симферопольским городским советом и обществом, зарегистрированного в Комитете по управлению земельными ресурсами городского совета 13.03.2006 за N 1014, а также удостоверенном 22.02.2006 государственным нотариусом Первой симферопольской государственной нотариальной конторы АР Крым Романовым И.В. о нотариальном удостоверении сделки номер 1160386, внесенной в государственный реестр сделок, извлечение N 2106640; об обязании ООО "КСАНФ" возвратить Администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,1400 га, расположенный по адресу: г. Симферополь, пер. Элеваторный - ул. Генерала Васильева, кадастровый номер 01 101 000 00:02:008:0027.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и МКУ "Департамент муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2017 (судья Авдеев М.П.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции отменено в части пунктов 1 и 2, которые изложены в следующей редакции: "1. Исковые требования администрации города Симферополя Республики Крым удовлетворить частично. 2. Исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2006 N 3-165, заключенного между Симферопольским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "СКАНФ", зарегистрированного в Комитете по управлению земельными ресурсами городского совета 13.03.2006 за N 1014, а также удостоверенного 22.02.2006 государственным нотариусом Первой симферопольской государственной нотариальной конторы АРК Романовым И.В. о нотариальном удостоверении сделки номер 1160386, внесенной в Государственный реестр сделок, извлечение N 2106640 - оставить без рассмотрения". В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "КСАНФ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Симферопольским городским советом (далее - арендодатель) и ООО "КСАНФ" (далее - арендатор) 22.02.2006 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1400 га, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Генерала Васильева-пер.Элеваторный, кадастровый номер: 11 101 000 00: 01:010:0067 для строительства производственной базы со складскими помещениями.

В соответствии с пунктом 3.1. договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года, а именно до 15.09.2008.

Сторонами договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства производственной базы и складских помещений.

В соответствии с разделом 6.4 договора арендатор обязан в месячный срок с дня государственной регистрации приступить к использованию указанного земельного участка, на основании акта установления границ в натуре (на местности), соблюдать требования действующего земельного и природоохранного законодательства государственных и местных стандартов, норм и правил использования земли (пункты 6.4.2., 6.4.3 договора).

В пункте 6.4.5. договора предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю земельный участок с соблюдением Условий использования и сохранения земельного участка.

Арендатор возвращает арендодателю указанный земельный участок по окончании срока действия договора аренды или в случае его досрочного прекращения по акту, который составлен в простой письменной форме (пункт 7.1. договора).

Согласно пункту 7.4 договора срок действия договора прекращается путем расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенного препятствует его использованию, а также по другим основаниям, установленным законом. После прекращения действия договора арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже по сравнению с тем, в котором он получил его аренду.

Решением сессии Симферопольского городского совета от 22.09.2011 N 237 договор аренды на спорный земельный участок возобновлен сроком на 3 года - до 2014 года.

Дополнительным соглашением от 2012 года (без конкретной даты заключения) к договору аренды от 22.02.2006 (зарегистрирован 13.03.2006 за N 1014) срок договора аренды продлен до 15.09.2014.

Согласно пункту 3.4 договора, в редакции дополнительного соглашения, с момента окончания срока действия договора прекращаются все права и обязанности по данному договору, и участок подлежит возврату в установленном законом порядке.

Специалистами Управления муниципального контроля администрации города Симферополя Республики Крым, при осуществлении полномочий муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа Симферополь о целевом использовании земельного участка площадью 0,1400 га по адресу: пер. Элеваторный - ул. Генерала Васильева, в г. Симферополе в ходе проведения обследования с выходом на место 11.05.2016, установлено, что в момент обследования земельный участок находится в заброшенном состоянии, на нем произрастает дикорастущая растительность, расположен строительный мусор, на участке вырыт котлован и заложен фундамент; земельный участок по целевому назначению для строительства производственной базы со складскими помещениями на протяжении длительного времени не использовался.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28.07.2016 о прекращении договора аренды земельного участка с требованием о возврате земельного участка по акту приема-передачи, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик незаконно уклоняется от возврата ранее арендованного им земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался статьями 309, 310, 314, 452, 619 ГК РФ и исходил из того, что ответчиком арендуемый земельный участок в нарушение условий договора аренды не используется в соответствии с его целевым назначением; строительно-монтажные работы, проведенные ответчиком на арендованном земельном участке, не соответствуют проектной документации, градостроительным нормам, выполненные строительно-монтажные работы невозможно считать застроенной площадью, что установлено по результатам судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ, статьями 168, 309, 310, 314, 422, 452, 610, 619, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пунктом 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение суда первой инстанции в части требования о расторжении договора аренды и оставил данное требование без рассмотрения, поскольку пришел к выводу, что письмо арендатора от 28.07.2016 не содержит предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и требования о расторжении договора, в связи с чем оно не может быть признано доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по исковым требованиям о расторжении договора. Вместе с тем, пришел к выводу об обоснованности требования администрации о возврате ей объекта аренды, так как действие договора аренды прекращено; спорный земельный участок ответчиком не использовался по целевому назначению на протяжении длительного времени; объект недвижимости, для строительства которого выделялся земельный участок, арендатором не возведен, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы.

Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства исходя из следующего.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

В соответствии со статьей 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Из положений статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 509, 525, 526, 530 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.

Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).

Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.

Судами установлено, что договором о возобновлении договора земельного участка от 13.03.2006 N 1014, подписанным сторонами в 2012 году, стороны возобновили ранее заключенный договор аренды земли и определили срок его действия до 15.09.2014.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Судами установлено, что по истечении срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Истец в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил обществу претензию от 28.07.2016 о прекращении договора аренды земельного участка и требованием о возврате земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о прекращении договора аренды.

При таких обстоятельствах и учитывая, что срок действия договора аренды, заключенного между сторонами истек, объект недвижимости арендатором на спорном земельном участке не возведен, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований истца о возврате ей объекта аренды.

Ссылка ответчика на неполучение указанной претензии и несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора относительно требования о возврате земельного участка, в том числе в связи с отсутствием доказательств нахождения ответчика по месту получения почтового отправления в спорный период, была предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и признана необоснованной. Суд апелляционной инстанции верно указал, что ответчик, являясь юридическим лицом, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации, связанной с осуществляемой им деятельностью, в том числе в результате непринятия мер по получению почтовой корреспонденции по адресу места нахождения. Претензия о прекращении договора аренды с требованием о возврате земельного участка от 28.07.2016 направлена обществу ценным письмом по адресу место нахождения, указанному в ЕГРЮЛ, о чем свидетельствует опись почтового отправления (почтовый идентификатор 29500002032726); данное письмо прибыло в место вручения 13.08.2016 и выслано обратно отправителю 14.09.2016 с отметкой об истечении срока хранения (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29500002032726). Уклонение ответчика от получения почтовой корреспонденции не свидетельствует о ее не направлении истцом.

Таким образом, основания применения в отношении требования о возврате земельного участка пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ в рассматриваемом случае у судов отсутствовали.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что арендуемый им земельный участок использовался для строительства объекта недвижимости и его готовность в соответствии с данными кадастрового паспорта составляет 8%, этот объект незавершенного строительства (фундамент) возведен на законных основаниях, также являлись предметом рассмотрения судов и обосновано отклонены.

Суд первой инстанции для разрешения вопроса соответствия выполненных строительно-монтажных работ, проектной документации, градостроительным нормам, строительным нормам и проектирования назначил по делу судебную экспертизу (строительно-техническую), проведение которой поручено эксперту ООО "Фирма "Амата" Киверину В.Е.

Суды, исследовав материалы дела по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, в том числе представленные ответчиком рабочий проект "Производственная база со складскими помещениями по ул. Генерала Васильева - пер.Элеваторный в г. Симферополе", разработанный ЧП "Миндюк Ярослав Дмитриевич" в 2004 году; эскизный проект "Торгово-офисное здание по ул. Генерала Васильева/переулок Элеваторный в городе Симферополе", разработанный проектной группой "Архонт-Крым" в 2010 году; разрешение на выполнение строительных работ от 06.05.2008 N 245, выданное Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в АР Крым на объект "Строительство производственной базы со складскими помещениями по ул. Генерала Васильева - пер. Элеваторный в г. Симферополе" (срок действия разрешения: II квартал 2009 года); справки о стоимости выполненных подрядных работ (форма КБ-3) с актами приемки выполненных подрядных работ (форма КБ-2), а также представленные в материалы дела результаты судебной экспертизы от 05.06.2017 N 04/17 с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании в суде первой инстанции, установили, что объект незавершенного строительства (фундамент), имеющийся на спорном земельном участке, по факту не соответствует рабочему проекту "Производственная база со складскими помещениями по улице Генерала Васильева-переулок Элеваторный в городе Симферополе" и полученному разрешению от 06.05.2008 N 245 на выполнение строительных работ, по существу имеет признаки объекта самовольного строительства (статья 222 ГК РФ); выполненные строительно-монтажные работы на спорном земельном участке не соответствуют проектной документации, градостроительным нормам, строительным нормам и нормам проектирования, выполненные строительно-монтажные работы невозможно считать застроенной площадью.

Доказательств несоответствия заключения эксперта от 05.06.2017 N 04/17 установленным требованиям законодательства либо выводов, изложенных в нем фактическим обстоятельствам, материалы дела не содержат. Данное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции обосновано указал, что заключение составлено уполномоченным лицом, профессиональные качества эксперта подтверждены экспертным учреждением, экспертиза проведена с соблюдением процессуальных норм, заключение эксперта не допускает двусмысленного толкования, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в связи с чем указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу. Ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы ответчик не заявлял. Несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле документам и не противоречат им. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает. Основания считать, что судом нарушены нормы процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Довод о невозможности возврата спорного земельного участка в первоначальном состоянии так же подлежит отклонению в связи с отсутствием такого требования со стороны истца.

Доказательств того, что целью истца при обращении в суд было желание причинить вред ответчику (злоупотребление правом со стороны истца) материалы дела не содержат.

Доводов в части оставления судом апелляционной инстанции без рассмотрения на основании части 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ требования истца о расторжении договора аренды, поскольку претензия истца от 28.07.2016 не содержит предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и требования о расторжении договора, кассационная жалоба не содержит.

Доводы заявителя жалобы в полном объеме были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, не опровергают сделанных судом выводов, выражают несогласие ответчика с оценкой исследованных судебными инстанциями доказательств и установленных обстоятельств.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу N А83-7272/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова