Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 февраля 2018 г. N Ф10-6030/17 по делу N А84-1546/2017

г. Калуга

02 февраля 2018 г.

Дело N А84-1546/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Леоновой Л.В. Бутченко Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Пыркиной О.Н.

при участии в заседании:

от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ОГРН 1149204044440, ИНН 9203006621) от третьего лица: Правительство Севастополя (ОГРН 1149204002166)	представитель - Карпухин А.В. по доверенности N 1392 от 27.12.2017 сроком действия по 31.12.2018 представитель - Сморчков В.В. по доверенности от 09.08.2017 сроком действия на 3 года, директор ООО "ПКФ " Ларанд ЛТД" Шадрухин А.В. (приказ N 48 от 20.11.2017, протокол общего собрания от 20.11.2017) представитель Черногорова А.В. по доверенности N 3847/31/2-17 от 19.09.2017 сроком действия на 1 год

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 по делу N А84-1546/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО г.Севастополя) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (далее - ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД") о расторжении договора аренды земельного участка площадью 3,5000 га, расположенного в районе пляжа в с.Орловка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), заключенного 05.08.2010 между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г.Севастополя и ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД"; обязании ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" возвратить ДИЗО г.Севастополя земельный участок площадью 3,5000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), расположенный по указанному адресу, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" освободить за счет собственных средств и привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования, земельный участок площадью 3,5000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017, иск удовлетворен.

Расторгнут договор аренды от 05.08.2010 земельного участка площадью 3,5000 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114); ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" обязано возвратить ДИЗО г.Севастополя, освободив за счет собственных средств, и привести в пригодное для дальнейшего использования земельный участок площадью 3,5000 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскано с ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, пояснениях к ней, просили суд удовлетворить кассационную жалобу.

Представители ДИЗО г.Севастополя и Правительства Севастополя возражали против доводов кассационной жалобы, поддержали доводы, изложенные в отзывах на нее, просили суд отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пояснений к ней, возражений на жалобу, заслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г.Севастополя (арендодатель) и ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2010.

Согласно пункта 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением Качинского поселкового Совета от 09.04.2010 N 1852 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения согласно 1.17 УКЦИЗ.

В аренду передается земельный участок общей площадью 3,500 га (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, договор заключен на срок 50 лет.

Пунктами 5.1, 5.2 договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения. Целевое назначение земельного участка для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.

В подпункте 9.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.07.2012) указано, что арендатор обязан:

а) соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;

в) использовать земельный участок строго по целевому назначению;

г) установить период строительства (освоения) земельного участка площадью 3,5 га, до 01.06.2015, согласно предусмотренному в пункте 4.1 целевому назначению. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Пунктом 12.4 договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором земельного участка в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; неиспользование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

В случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить арендодателю штраф в размере трехкратной годовой арендной платы.

Если арендатор в течение одного месяца не устранил указанные нарушения и не уплатил штраф, то договор аренды расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. В случае, если арендатор в течение сроков, определенных в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. Сторона, которая нарушила обязательство, освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине (пункты 13.6, 13.7, 13.9 договора).

Договор аренды земельного участка от 05.08.2010 зарегистрирован 12.08.2010 под N 041088600182.

По акту приема-передачи земельного участка от 28.07.2010 Качинский поселковый Совет Нахимовского района г.Севастополя передал, а ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" принял земельный участок общей площадью 3,500 га., расположенный районе лагеря "Нахимовец" с.Орловка.

Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору, а также изменений права аренды земельного участка не осуществлялась.

Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 15.08.2013 зарегистрирована декларация общества о начале выполнения строительных работ: 1-го этапа строительства детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с.Орловка, Нахимовский район, г. Севастополя.

В результате обследования 02.09.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя земельного участка площадью 3,5 га расположенного в районе поселка Орловка, (кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), установлено, что по состоянию на 02.09.2015 обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены, капитальные строения на земельном участке отсутствуют, на момент обследования земельного участка каких-либо ремонтных, строительных работ не осуществляется.

После направления предупреждения от 30.09.2015 Правительством Севастополя в адрес ООО "ПФК "Ларанд ЛТД" о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, 17.01.2017 ДИЗО г.Севастополя в адрес ООО "ПФК "Ларанд ЛТД" направлено предложение о расторжении договора аренды с приложением проекта соответствующего соглашения и акта приемки-передачи, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что ООО "ПФК "Ларанд ЛТД" допустило существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.08.2010, поскольку не приступило к строительству и не построило в предусмотренные договором сроки объекты капитального строительства.

При этом суды исходили из следующего.

Ссылаясь на Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", положения статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", пункты 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, положения статьи 1, части 1 статьи 2, частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", суд указал, что права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 05.08.2010 перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд посчитал необходимым применить к спорным правоотношениям нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 450, статье 619 ГК РФ, на которые сослались суды.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка от 05.08.2010, что выразилось в невыполнении возложенных договором обязанностей, в неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение 5 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка - до 01.06.2015, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами на срок 50 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса. При этом стороны договора, с учетом дополнительных соглашений к договору, установили период строительства (освоения) земельного участка, до 01.06.2015.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, установив, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено, суд пришел к выводу о нецелевом использовании земельного участка и неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, что образует состав, предусмотренный нормами статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению к правоотношениям сторон из договора, возникающим после 18.03.2014, а также статьей 416 Гражданского кодекса Украины.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства детского туристическо-рекреационного комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли причинам.

Ответчик, ссылаясь на представленные суду первой инстанции доказательства, указал, что им предприняты меры по подготовке документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций установлено отсутствие доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

Вместе с тем, нормы действующего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. К таким документам относятся: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "ПФК "Ларанд ЛТД" предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что с даты заключения договора аренды земли от 05.08.2010 общество не приступило к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. В суды первой и апелляционной инстанций не представлены доказательства, позволяющие прийти к выводу о том, что у общества была объективная невозможность осуществления строительных работ на спорном земельном участке.

Судом отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, с учетом обстоятельств, которые установил суд, является существенным нарушением условий договора.

При оценке доводов ответчика о наличии объективных препятствий в освоении участка суд исходил из следующего.

Возникновение судебных споров в условиях наличия заключенного и исполненного арендодателем договора аренды само по себе не приостанавливает течение сроков, установленных таким договором, и может лишь учитываться при рассмотрении вопроса об изменении сроков договора. Однако такая процедура ответчиком до момента подачи иска не инициирована.

Разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объеме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учету при формировании условий договора о сроках строительства.

Суд отклонил доводы ответчика о необходимости применения дополнительного соглашения от 28.07.2012, поскольку подписанное ООО "ПФК "Ларанд ЛТД" и Качинским поселковым Советом в 2012 году дополнительное соглашение к договору аренды от 05.08.2010 не прошло государственную регистрацию.

Доводы ответчика о необходимости применения к отношениям сторон дополнительного соглашения от 28.07.2012, которым срок строительства на земельном участке продлен до 01.06.2015, не влияют на результаты рассмотрения данного дела.

Если принимать во внимание дополнительное соглашение от 28.07.2012, то в таком случае срок строительства истек 01.06.2015. К указанному сроку арендатор так же не исполнил своих обязательств по завершению строительства, которое на момент рассмотрения дела не начато.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеизложенными нормами права, с учетом положений статьи 785 ГКУ, пунктов 7.1, 9.2.2 договора аренды от 05.08.2010, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, посчитав также законным и обоснованным требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 по делу N А84-1546/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 по делу N А84-1546/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2017, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

Л.В.Леонова Ю.В.Бутченко