Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 февраля 2018 г. N Ф10-6379/17 по делу N А84-419/2017

г.Калуга

15 февраля 2018 г.

Дело N А84-419/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Солодовой Л.В. Сорокиной И.В. Нарусова М.М. Саранчиной И.В.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: ООО "Стоик" от третьих лиц: Правительство Севастополя Главное управление культуры города Севастополя Управление охраны культурного наследия города Севастополя Управление антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю	Карпухина А.Л. - представитель (дов. N 1392 от 27.12.2017) Бирюковой Н.В. - представитель (дов. б/н от 09.01.2017) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу А84-419/2017

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стоик" (1149204035210) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 0,2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, заключенный 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом и ООО "Стоик", о возложении обязанностей на ответчика по возврату, освобождению за счет собственных средств и о приведении в пригодное для дальнейшего использования спорного земельного участка в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводом судов обеих инстанций, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 7411 от 14.07.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным многопрофильным предприятием "Стоик" (арендатор) 22.09.2009 был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,2356 га для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, расположенного по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32, сроком на 25 лет.

В тот же день по акту приема-передачи арендованный земельный участок передан арендатору.

В соответствии с п.п. "г" п. 9.2.2. договора, с учетом дополнительного соглашения от 23.12.2011, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению до 18.04.2013.

Согласно п. 12.4 договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендатора.

Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора (п.12.5 договора).

В дальнейшем, дополнительным соглашением от 23.07.2013, договор аренды был дополнен п. 8.2 в соответствии с которым на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 25.04.2013 по 25.04.2016 согласно решения Севастопольского городского Совета от 18.06.2013 N 5722.

Дополнительное соглашение от 23.07.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.

В период с 2009 по 2012 г. ООО "Стоик" было выполнено ряд мероприятий, в том числе: согласовано подтверждение и продление технических условий на газификацию и электроснабжение, что подтверждается представленной перепиской; с целью исследования качества состава почв, ответчиком на земельный участок был заказан эколого-агрохимический паспорт, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции; получены Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83; получены технические условия на радиофикацию многофункционального жилого комплекса, со сроком действия - 2 года, а также технические условия N 12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса.

В связи с внесением изменений в проектную документацию в 2013-2014 годах был разработан новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса, а также получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный Генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014.

14.05.2015 ответчик обратился к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В ответ на данное заявление Главное управление имущественных и земельных отношений письмом от 15.06.2015 сообщило обществу, что вопрос о заключении нового договора аренды будет рассмотрен после утверждения Порядка заключения договоров аренды земельных участков, а также после предоставления кадастрового паспорта по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504.

11.08.2015 ООО "Стоик" обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка.

Между тем распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 1106-РЖЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, вид разрешенного использования: "для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса" принято лишь 11.04.2016, которым утвержден план границ земельного участка.

Кроме того, письмом от 03.11.2015 истец разъяснил право ответчика на заключение договора аренды земельного участка после проведения кадастровых работ в отношении спорного земельного участка и необходимости обращения последнего в Департамент с приложением соответствующих документов, перечень которых утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1.

07.06.2016 ответчик вновь обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка, согласно договору аренды от 22.09.2009, однако последний не принял решение о передаче земельного участка в аренду и не привел оснований для отказа в предоставлении земельного участка, в связи с чем 24.10.2016 общество обратилось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и г. Севастополю с жалобой на действия Департамента в части нарушения установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства.

По результатам рассмотрения указанной жалобы, УФАС были вынесены решение и предписание, согласно которым истцу в срок до 18.11.2016 необходимо принять меры по исполнению пункта 9 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участка и, заключения договоров аренды, в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя N 1250-ПП от 21.12.2015.

В дальнейшем решение и предписание УФАС были обжалованы Департаментом, однако определением суда от 01.03.2017 заявление последнего оставлено без рассмотрения.

20.07.2016 Управлением земельного контроля Севастополя (Севземконтроль) был обследован спорный земельный участок и составлен акт N 52/06-01/ОБ/16, из которого следует, что на момент проверки арендатор не приступил к освоению земельного участка в соответствии с целевым назначением - для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса, чем нарушен п. 5.2 и п. 9.2.2.договора от 22.09.2009.

29.07.2016 Правительством Севастополя в адрес ООО "Стоик" направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок, в противном случае договор будет расторгнут.

06.09.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя вынесено постановление о назначении административного наказания, в соответствии с которым ООО "Стоик" в лице директора Живаго Г.В. признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в неиспользовании земельного участка.

Впоследствии вышеуказанное постановление решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.11.2016 (дело N А84-3788/2016) отменено ввиду невозможности привлечения лица к административной ответственности за неиспользование арендованного земельного участка по истечении трех лет (в порядке ст. 8.8 КоАП РФ) от начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации, то есть после 18.03.2014.

08.11.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды земельного участка, которое получено ответчиком 16.11.2016.

Истец, ссылаясь на то, ответчик в нарушение условий договора не освоил спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора судебные инстанции правомерно признали надлежащим истцом по делу Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который в пределах своей компетенции и в соответствии с возложенными на него функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

Кассационная коллегия полагает, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии объективных факторов, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, в связи с чем основания для расторжения договора отсутствуют.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя.

В силу положений ст. 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" и ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п.2 ст. 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению.

Кроме того, согласно п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае, обращаясь с требованием о расторжении договора аренды, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, т.е. до 25.04.2016.

Как установлено судами, ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства многофункционального жилого комплекса на спорном земельном участке, однако, при этом ссылается на не зависящие от его воли обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, в частности смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в том числе, учредительных, запрет на осуществление строительных работ, введенный Правительством Севастополя, некадастрирование земельных участков спустя продолжительное время, опасения финансового плана, поиск новых источников финансирования для осуществления строительства.

При этом ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению на соответствующего земельного участка, в частности, обществом были получены технические условия, которые в последующем были продлены, заказан и получен эколого-агрохимический паспорт, получены градостроительные условия и ограничения строительства и обслуживания, получена Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству, разработан новый проект на строительство в связи с внесением изменений в проектную документацию, а в 2014 году, уже в период действия законодательства Российской Федерации, получено положительное заключение негосударственной экспертизы, представлены доказательства утверждения плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, и обращение в Градостроительный совет при Департаменте Архитектуры и градостроительства, что подтверждается протоколом N 28 от 04.12.2014 для разрешения вопроса возобновления строительных работ на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, действия декларации о начале выполнения строительных работ.

Согласно ч.1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч.5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что общество предприняло меры, указанных в пунктах 1-3 данного Закона.

С учетом указанных обстоятельств, судебными инстанциями сделан вывод о том, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия нормативного урегулирования данного вопроса и отсутствия содействия со стороны государственного органа.

Кроме того, ответчик был вынужден обжаловать действия Департамента в части непринятия решения относительно перезаключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, жалоба ответчика комиссией УФАС признана обоснованной. Департаменту указано о нарушении сроков принятия решения о переоформлении права аренды земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП. При этом Управлением Федеральной антимонопольной службы признаны безосновательными доводы Департамента о неиспользовании ответчиком земельного участка и наличия оснований для отказа в предоставлении права аренды на спорный земельный участок, поскольку Распоряжением Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014 было запрещено любое капитальное строительство в городе Севастополе, а Порядок переоформления был утвержден Правительством Севастополя только лишь 21.12.2015.

Департамент в срок до 07.08.2016 должен был принять решение о передаче земельного участка в аренду и подготовить проект договора аренды земельного участка с ООО "Стоик", однако вместо указанных действий истец обратился с требованием к ответчику об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства многофункционального комплекса, а в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.

Кассационная коллегия соглашается с выводом судов о том, что действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора.

Как верно отмечено судами, в результате действий истца, возникли обстоятельства, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейшего бездействия арендодателя по урегулированию данного вопроса, несмотря на многочисленные просьбы арендатора.

С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия соглашается с выводом судебных инстанций о том, что поведение ответчика по спорному договору аренды в силу объективных причин, является добросовестным, поскольку им предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя.

Все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

В силу положений ст. 286 АПК РФ переоценка установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1 и 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу А84-419/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В.Солодова

Судьи

И.В.Сорокина М.М.Нарусов