Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 февраля 2018 г. N Ф10-6099/17 по делу N А84-2058/2017

г. Калуга

28 февраля 2018 г.

Дело N А84-2058/2017

Резолютивная часть постановления изготовлена 21.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ю.В. Бутченко
судей	Е.В. Гладышевой Л.В. Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	А.А. Кучиной
при участии в заседании: от истца: ООО "Класс"	Бирюковой Н.В., представителя по доверенности от 18.04.2017; Глинкиной Е.В., представителя по доверенности от 09.01.2018
от ответчика: Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от третьих лиц: Правительства города Севастополя	Тельновой Е.П., представителя по доверенности N 1386 от 26.12.2017 Черногогоровой А.В., представителя по доверенности от 19.09.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 по делу N А84-2058/2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Класс" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент) об изменении условий пунктов 2.2, 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017 о порядке определения размера арендной платы в части применения поправочного коэффициента 3 к ставке арендной платы; об обязании устранить допущенные нарушения путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 (судья Погребняк А.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 (судьи Тарасенко А.А., Остапова Е.А., Сикорская Н.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с мотивировочной частью постановления суда апелляционной инстанции в части выводов суда о ничтожности условия договора аренды земли от 07.02.2017 о применении к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление в части указанных выводов, изложив мотивировочную часть в соответствии с решением суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считает обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Правительства так же поддержал доводы кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оценке в обжалуемой части.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей явившихся лиц, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ЧП "Класс" (арендатор) 01.07.2004 заключен договор аренды земельного участка площадью 3 га между бухтами Круглая и Камышовая (в районе безымянной бухты) для строительства и обслуживания базы отдыха и грязелечебницы с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения сроком до 01.10.2028. Передача земельного участка арендодателем в пользование арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 08.07.2004.

В указанный договор сторонами вносились изменения: от 31.05.2006, от 29.09.2008, от 16.06.2010, от 27.12.2013.

Дополнительным соглашением от 27.12.2013 к договору аренды от 01.07.2004 раздел 4, определяющий арендную плату и порядок ее расчета, изложен в новой редакции. В пункте 4.8. определено, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского совета от 11.12.2012 N 5017 и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Распоряжением Департамента от 17.01.2017 N 236-РДЗ обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 29 900 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, в порядке переоформления права. В соответствии с пунктом 3.2. указанного распоряжения решено включить в условия договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента к ставке арендной платы, предусмотренного ранее заключенным договором аренды земли.

На основании указанного распоряжения между Департаментом (арендодатель) и ООО "Класс" (арендатор) 07.02.2017 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Челнокова, 19А (земли населенных пунктов), разрешенное использование - туристическое обслуживание.

В пункте 2.1 указанного договора от 07.02.2017 определена нормативная цена земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 178 909 042 руб.

Согласно пункту 2.2 договора от 07.02.2017 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП в размере 2,4% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с подпунктом 3.2 распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.01.2017 N 236РДЗ, в связи с нарушением сроков строительства на ранее арендованном земельном участке, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 3.

В пункте 2.3 договора от 07.02.2017 указана формула расчета размера годовой арендной платы за пользование земельным участком: нормативная цена земельного участка Х ставка арендной платы (%) Х поправочный коэффициент (3) = сумма годовой арендной платы. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет 178 909 042 Х 0,024 Х 3 = 12 881 451,02 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 07.02.2017. Данный договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права кадастра Севастополя 02.03.2017.

Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя 16.01.2017 выдал разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Челнокова, 19а.

Общество письмом от 09.03.2017 обратилось в адрес Департамента, указав на незаконность установления повышающего коэффициента арендной платы по договору от 07.02.2017, в связи с чем просило заключить дополнительное соглашение к договору в части начисления арендной платы за пользование земельным участком без применения поправочного коэффициента 3.

Истец, ссылаясь на незаконное применение Департаментом при расчете размера арендной платы за землю поправочного коэффициента 3 и уклонение ответчика от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды от 07.02.2017, обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, исходил из того, что договор аренды земельного участка от 07.02.2017 является законным, а его условия подлежащими исполнению сторонами; применение поправочного коэффициента 3 в формуле расчета арендной платы является правом уполномоченного органа; договором аренды от 01.07.2004 ранее действующим между сторонами (с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2013) за несвоевременную застройку арендованного земельного участка арендная плата взыскивается с арендатора в трехкратном размере; в пункте 3.2. распоряжения Департамента от 17.01.2017 N 236-РД3 указано о необходимости включить в условия договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента к ставке арендной платы, предусмотренное ранее заключенным договором аренды, условия которого приняты сторонами.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришел к выводам, что договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки; определение расчета арендной платы за пользование земельными участками не входит в полномочия Департамента; заявляя требование об изменении договора путем исключения (изменения) спорного пункта договора, являющегося ничтожным, из условий договора, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды спорного земельного участка с ООО "Класс" заключен 07.02.2017 в соответствии с Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП (далее - Порядок N 1250-ПП), то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и пунктом 11 Порядка N 1250-ПП договор аренды земельного участка от 01.07.2004 считается расторгнутым с 02.03.2017 (с момента государственной регистрации права аренды).

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 10 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" и частью 2 статьи 10 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" полномочиями по определению размера арендной платы за пользование землей в городе Севастополе обладает Правительство Севастополя.

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов (далее - Порядок N 524-ПП).

Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденное постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП полномочий на определение расчета арендной платы за пользование земельными участками не содержит.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что уполномоченным органом по определению размера арендной платы за пользование землей в городе Севастополе является Правительство Севастополя.

При этом суд апелляционной инстанции верно указал, что при заключении спорного договора аренды земельного участка арендная плата подлежала определению в соответствии с формулой расчета, утвержденной уполномоченным органом - Правительством Севастополя.

В соответствии с разделом 2 Порядка N 524-ПП годовой размер арендной платы за пользование землей рассчитывается по формуле: нормативная цена земельного участка (руб. /кв. м) Х площадь земельного участка (кв. м) Х ставка арендной платы (%).

Определение размера арендной платы без учета соответствующего нормативного правового регулирования свидетельствует о неправильности итогового ее размера; например, в случае установления коэффициентов, не предусмотренных таким нормативно-правовым регулированием.

С учетом изложенного, применение поправочного (повышающего) коэффициента к арендной плате за землю вследствие нарушения сроков строительства, в случае отсутствия соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких коэффициентов, является неправомерным.

Таким образом, указание Департаментом в распоряжении от 17.01.2017 N 236РДЗ на необходимость включить в условия спорного договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента 3 к ставке арендной платы, не может изменять соответствующего нормативного правового регулирования, ибо выходит за рамки предоставленных Департаменту полномочий.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, руководствуясь статьями 166, 167, 168, 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 12, 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и учитывая разъяснения, изложенные в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 " О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку противоречит обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим порядок определения и правила расчета размера арендной платы, и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки. Вместе с тем, недействительность договора аренды земельного участка публичной собственности в указанной части не влечет недействительность договора в целом, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона.

Довод кассационной жалобы были предметом оценки суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, не опровергают его выводы и основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат отклонению. Суд кассационной инстанции соглашается с выводами, изложенными в обжалуемом постановлении в указанной части. Основания считать, что судом нарушены нормы процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют. Иных доводов и возражений по существу спора кассационная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора в обжалуемой части, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 по делу N А84-2058/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

Е.В. Гладышева Л.В. Солодова