Вопрос: Организация является собственником здания производственного назначения, состоящего из нескольких помещений, одно из которых предполагается продать. Следует ли предварительно, до заключения договора, получить отдельное свидетельство о праве собственности на отчуждаемое помещение? ("эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.)

Организация является собственником здания производственного назначения, состоящего из нескольких помещений, одно из которых предполагается продать. Следует ли предварительно, до заключения договора, получить отдельное свидетельство о праве собственности на отчуждаемое помещение?

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичное определение содержится в ст. 1 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).

Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации. Для того чтобы продать часть недвижимости, необходимо выделить ее в самостоятельный объект.

Государственный технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости проводят специализированные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро) согласно Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (далее - Положение). Одна из задач такого учета - информационное обеспечение функционирования системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения).

Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменения уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом сделок, подлежащих госрегистрации (п. 10 Положения).

Следовательно, для совершения сделки по отчуждению части здания необходимо предварительно обратиться в БТИ, которое учтет помещение как выделенный объект недвижимости с отражением этого в соответствующих документах, необходимых для представления в регистрационное учреждение при совершении сделки.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Однако в приведенной норме законодатель имел в виду физическое создание недвижимости. Если же существовавшее ранее помещение выделяется как единица учета и инвентаризации с целью последующего отчуждения, то приведенная норма в данной ситуации не применима. Право собственности на него подтверждается свидетельством на все здание, частью которого оно является.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Закона).

Данная норма предусматривает действия регистрационного учреждения в подобных ситуациях, не требуя при этом повторной регистрации права собственности на отдельные части недвижимости.

Таким образом, при продаже помещения, являющегося частью здания, необходимо лишь отразить его как выделенный объект недвижимости в техническом учете и инвентаризации. Получать на это помещение отдельное свидетельство о праве собственности не требуется.

Такой вывод подтверждается постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2003 г. N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2.

А. Восковский,

эксперт "ЭЖ Вопрос - ответ"

15 октября 2004 г.

"эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.