Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 июня 2018 г. N Ф10-2456/18 по делу N А84-3914/2017

г.Калуга

25 июня 2018 г.

Дело N А84-3914/2017

Резолютивная часть постановления изготовлена 25.06.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 25.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Бутченко Ю.В.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика общества с ограниченной ответственностью "КТМ" от третьего лица Правительства Севастополя	- Представитель не явился, извещен надлежаще; - Тарасова Ирина Георгиевна - представитель (доверенность от 11.04.2018 сроком до 11.04.2019); - Представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КТМ", г.Севастополь, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 по делу N А84-3914/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КТМ" (ОГРН 1149204009921), в котором просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.02.2005, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "КТМ" в отношении земельного участка площадью 0,0400 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 15, и обязать ООО "КТМ" с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок и возвратить его истцу.

Судом первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 (судья Васильченко О.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 (судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Сикорская Н.И.), исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ООО "КТМ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель ООО "КТМ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и пояснения представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.02.2005 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и ООО "КТМ" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,0400 га для строительства и обслуживания овощного магазина, который находится по ул. Колобова, 15 в г. Севастополе.

В силу подпункта "г" п.9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи. Стороны предусмотрели, что в случае, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

25.02.2005 сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,0400 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 15.

12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 135/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, а также не огражден. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют.

11.05.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен новый акт обследования спорного земельного участка, в котором также было указано, что на дату обследования земельный участок не освоен.

19.07.2017 Департамент обратился к ответчику с предупреждением N 24611/05-0521/17, в котором указал на необходимость исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и сослался на неосвоение обществом земельного участка по целевому назначению - для строительства и обслуживания овощного магазина.

22.08.2017 Департаментом в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка в добровольном порядке путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвращении указанного земельного участка (N 27683/05-08-21/17).

Ссылаясь на неисполнение ООО "КТМ" договорных обязательств по освоению земельного участка в установленный договором срок в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования Департамента, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Принимая во внимание положения ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст.4, ст.422, ст.1211 ГК РФ, ст.14 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом судебные инстанции правомерно отметили, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Учитывая, что требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды земельного участка от 22.02.2005, а иск заявлен после 18.03.2014 (в 2017 году), судебные инстанции пришли к правильному выводу, что спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению как нормы законодательства Украины, так и аналогичные нормы законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичное положение закреплено в ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч.2, ч.3 ст.651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Положения ч.2, ч.3 ст.188 ХКУ закрепляют обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии со ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, ст. 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом данная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент при обращении в суд с исковыми требованиями указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Суды, основываясь на материалах дела, установили, что договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания овощного магазина. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи от 25.02.2005, т.е. до 25.02.2007.

В то же время актами обследования земельного участка от 12.08.2016 и от 11.05.2017 установлено, что арендуемый земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, а также не огражден. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют.

Ответчик не оспаривает факт нарушения условий договора о сроках строительства овощного магазина на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, в течение срока действия договора обществом "КТМ" предпринимались действия, направленные на выполнение своих обязательств по застройке спорного земельного участка. При этом, по мнению ответчика, надлежащему исполнению обязательств арендатора препятствовали объективные обстоятельства, не зависимые от воли ООО "КТМ". Так, ответчик ссылался на введение Правительством Севастополя с 14.04.2014 запрета на осуществление строительных работ, а также на противодействие ведению строительных работ со стороны жильцов многоквартирного дома, расположенного рядом с местом застройки.

В подтверждение факта выполнения условий договора аренды ответчик указывал на получение им в 2016 году кадастрового паспорта и в 2017 году распоряжения Департамента об утверждении плана границ арендованного земельного участка, получению технических условий в ресурсоснабжающих организациях, получение положительного заключения по проекту строительства в компетентных органах и разрешения на строительство в органе строительного контроля и надзора с уведомлением такого органа 14.10.2011 о начале исполнения строительных работ.

Вместе с тем судами обеих инстанций обоснованно указано на то, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательства, подтверждающие факт строительства обусловленного договором объекта. На момент рассмотрения настоящего дела по существу заявленных требований на спорном земельном участке отсутствовал объект строительства, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.

Кроме того, апелляционным судом обоснованно отклонены ссылки ответчика на наличие введенного запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года и на противодействие строительным работам жильцов многоквартирного дома, поскольку срок на освоение спорного земельного участка у ООО "КТМ" истек еще в 2007 году, тогда как приводимые ответчиком в поддержку своей позиции обстоятельства имели место позднее 2007 года.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды, основываясь на непредоставлении ответчиком каких-либо документов, подтверждающих факт строительства овощного магазина либо освоения спорного земельного участка, сделали верный вывод о том, что ООО "КТМ" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект.

Кроме того, судебными инстанциями верно отмечено, что ООО "КТМ" не только не представило доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий, направленных на надлежащее исполнение договора аренды земельного участка, но и не предприняло попыток увеличить договорный срок начала освоения земельного участка путем внесения в договор аренды земельного участка согласованных сторонами изменений.

Также суды пришли к правильному выводу, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Наличие публичных интересов в настоящем деле обосновывается тем, что арендодатель, предоставляя спорный земельный участок в аренду в феврале 2005 года для строительства магазина, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов и будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

При этом ссылка ООО "КТМ" на отсутствие факта причинения истцу убытков в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств не принимается судом кассационной инстанции в силу того, что в настоящем деле необходимость расторжения договора аренды обосновывается именно таким ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, которое лишило истца положительного социально-значимого эффекта, достигаемого в результате застройки земельного участка.

В силу изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а представленные истцом доказательства являются достаточными для того, чтобы считать указанные нарушения условий договора существенными.

Ссылка кассатора на то обстоятельство, что истцом не был предоставлен разумный срок арендатору для исполнения обязательств по договору аренды от 22.02.2005, подлежит отклонению, поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком своих обязательств на протяжении длительного периода времени с 2007 по 2017 гг. При этом предоставление ответчику разумного, по его мнению, срока на исполнение обязательств при наличии столь длительной просрочки ставит кассатора в необоснованное преимущественное положение по сравнению с иными субъектами гражданских правоотношений, имеющими право на заключение договора аренды на аналогичных условиях с учетом существующей презумпции добросовестности ведения предпринимательской (хозяйственной) деятельности.

Довод ответчика о том, что Департаментом по заявлению ООО "КТМ" 06.06.2017 был утвержден план границ спорного земельного участка, что свидетельствует о намерении истца сохранить договорные отношения с кассатором, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку он не имеет правового значения для рассматриваемого спора, инициированного Департаментом в целях прекращения арендных отношений с ответчиком.

Доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 по делу N А84-3914/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 по делу N А84-3914/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2018, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Ю.В. Бутченко М.М. Нарусов