Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 июля 2018 г. N Ф10-2458/18 по делу N А84-4606/2017

г. Калуга

19 июля 2018 г.

Дело N А84-4606/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Л.В. Солодовой Ю.В. Бутченко В.В. Циплякова
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя	не явился, извещен надлежаще
от ответчика: ИП Колесников Михаил Васильевич	Колесников М.В., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Колесникова Михаила Валерьевича на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу N А84-4606/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Колесникову Михаилу Васильевичу о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2007, расположенного по адресу: Фиолентовское шоссе, 3-Б, г. Севастополь, и обязании ответчика освободить и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 (судья Архипова С.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 (судьи: Колупаева Ю.В., Остапова Е.А., Сикорская Н.И.) решение суда первой инстанции отменено и заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд расторг договор аренды земельного участка от 27.04.2007, заключенным между Севастопольским городским Советом и ИП Колесниковым М.В. и обязал предпринимателя в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,4 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции ИП Колесников М.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанное постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда города Севастополя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 24.01.2007 N 1305 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Колесниковым Михаилом Васильевичем (арендатор) 27.04.2007 был заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,4 га, находящегося по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б, для строительства и обслуживания базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, сроком на 25 лет.

27.04.2007 земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи. В установленном законом порядке договор зарегистрирован 22.06.2007.

В соответствии с пп.. "г" п. 9.2.2 договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи.

По условиям договора арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе", в связи с чем обязан был в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Согласно выписки из ЕГРИП ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.

По результатам обследования спорного земельного участка, проведенного Управлением земельного контроля Севастополя составлен был составлен акт от 02.08.2016 из которого следует, что земельный участок N 148/05-01/ОБ/16 по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б, частично огражден капитальным забором, свободен от объектов капитального и некапитального строительства, а также других сооружений и объектов благоустройства. Проводятся работы по вывозу грунта.

17.01.2017 Департаментом в адрес предпринимателя направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по строительству объекта в указанный в договоре срок. В противном случае договор аренды будет расторгнут.

В ответе от 16.03.2017 на данное предупреждение предприниматель с требованиями истца не согласился.

12.04.2017 Департаментом в адрес предпринимателя направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка, с приложением соглашения о досрочном расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

Неисполнение арендатором на протяжении длительного времени обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды.

По мнению кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя он осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя и является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя.( п.п. 1.8 и 4.2. Положения).

В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.04.2007, в силу возложенных на него полномочий.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 27.04.2007 является действующим.

Правоотношения сторон связанные с расторжением договора аренды регулируются нормами российского законодательства. В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невыполнении второй стороной обязанностей, предусмотренных договором ( п.12.3 договора).

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения срока окончания строительства базы на указанном земельном участке, ответчик указал на наличие не зависящих от его воли обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства.

Как следует из материалов дела, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции были представлены доказательства подтверждающие, что в 2008-2014 годах им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, а именно: в 2010 году составлен рабочий проект базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий по Фиолентовскому шоссе; в 2011 году разработаны градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка; в 2012 году оформлен проект отопления, вентиляции и кондиционирования указанной базы, составлена пояснительная записка к проекту строительства базы; в 2013 году составлено заключение об инженерно-геологических условиях площадки для обоснования проекта строительства указанной базы; 14.03.2014 КП "Севгорводоканал" согласованы технические условия на водоснабжение и канализирование базы.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции верно учтено, что срок строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке согласно условиям договора аренды земельного участка в отсутствие надлежащих доказательств его продления составлял два года и истек 27.04.2009.

В соответствии с ч.1 ст. 48, ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок в сфере градостроительной деятельности установлен в ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, предприниматель действительно предпринял определенные меры, указанные в п.1 и частично в п.2 указанного выше порядка, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3 - 6, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2007 по 2009 годов (окончание срока строительства по договору), а также позднее по настоящее время, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы предпринимателя о том, что в 2008 году на земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, третьим лицом был насыпан грунт правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку указанный факт не создает непреодолимых препятствий к освоению земельного участка, не является препятствием в подготовке и согласовании в установленном порядке проектной и иной рабочей документации, в том числе необходимой для осуществления дальнейшего строительства объекта недвижимости, а также не освобождает ответчика от обязанности по исполнению условий договора.

Заявления предпринимателя о невозможности получить градостроительные условия застройки и ограничения не подтверждаются материалами дела, надлежащих доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Кроме того, рассмотрев обращение предпринимателя о внесении изменений в договор аренды в части увеличения срока строительства, Севастопольский городской Совет письмом от 08.05.2009 указал на необходимость предоставления проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, согласованную с управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской администрации, а также необходимости заключения с ней договора о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Однако требования арендодателя о предоставления проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, с целью продления срока строительства предпринимателем объекта недвижимости ответчиком, в том числе на момент рассмотрения дела в суде, исполнены не были, дополнительных соглашений к спорному договору аренды, продлевающих срок строительства на спорном земельном участке сторонами не заключалось.

Из извлечения из пояснительной записки проекта базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий 063/12-ПЗ, разработанной в 2012 году, представленной ответчиком в суд апелляционной инстанции 11.04.2018, следует, что срок строительства объекта составляет 56 месяцев.

Однако, в материалы дела представлено извлечение из пояснительной записки проекта базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий 063/12-ПЗ, поданное ответчиком в суд первой инстанции, в котором отсутствует указание на срок строительства объекта.

При этом, представленная проектная документация не прошла утверждение и государственную экспертизу в установленном законом порядке.

В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции правомерно не принято представленное в суд апелляционной инстанции 11.04.2018 извлечение из пояснительной записки проекта базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий 063/12-ПЗ, с указанием на срок строительства объекта в 56 месяцев, как надлежащее доказательство согласования в установленном порядке продления срока строительства спорного объекта недвижимости.

Доводы ответчика о том, что предприниматель обращался в Севастопольский городской Совет с заявлениями о продления сроков строительства, а также в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-б и только лишь во исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя по делу N А84-1803/2017 от 02.06.2017 Распоряжением от 06.06.2017 N 7984-РД3 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя утвердил план границ земельного участка с кадастровым номером N 91:02:003003:66, по адресу: РФ, г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-б, площадью 4000 кв. м, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку указанные действия произведены ответчиком за пределами срока, установленного договором (после 27.04.2009), в отсутствие его продления в установленном законом порядке, а также в отсутствие согласованной проектной документации по строительству спорного объекта недвижимости.

Кроме того, само по себе утверждение плана границ земельного участка в административном порядке не может служить основанием для изменения условий спорного договора аренды земельного участка и продлении срока строительства объекта недвижимости.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству гостиничного комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в апреле 2007 года для строительства и обслуживания промышленного объекта в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

С учетом вышеизложенного доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции им дана надлежащая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земли, а также требование о возврате спорного земельного участка подлежат удовлетворению в связи с их обоснованностью.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебного акта по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289,283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу N А84-4606/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу N А84-4606/2017, принятое определением суда от 28.05.2018, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Ю.В.Бутченко В.В. Ципляков