Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 июля 2018 г. N Ф10-2503/18 по делу N А48-979/2016

г. Калуга

23 июля 2018 г.

Дело N А48-979/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 23.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего		Лупояд Е.В.
Судей		Андреева А.В. Ивановой М.Ю.
При участии в заседании: от заявителя жалобы - Тимаковой О.В. от конкурсного управляющего ООО "Модуль Инвест Строй" Ставцева В.В. от ПАО "Сбербанк России" от Тришиной Н.В. (дольщик) от иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще; Ставцев В.В. - паспорт гражданина РФ, решение АС Орловской области от 29.12.2016; Галкин В.А. - представитель по доверенности от 01.03.2018 N 8595/15-Д; Тришина Н.В. - паспорт гражданина РФ; не явились, извещены надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Тимаковой Ольги Владимировны на определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 по делу N А48-979/2016 (6),

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Модуль Инвест Строй" (далее - ООО "Модуль Инвест Строй", должник) ПАО "Сбербанк России" в лице Орловского отделенияN 8595 (далее - ПАО Сбербанк, заявитель) 25.01.2017 обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просило признать за ним право залогового кредитора по требованию, ранее включенному в реестр требований кредиторов должника определением от 04.07.2016.

Определениями суда от 04.04.2017, от 19.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ООО "Универсал", Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Определением суда от 11.08.2017 требование ПАО Сбербанк о признании статуса залогового кредитора на основании ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Машиностроителей, дом 19, кв. 213; ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Машиностроителей, дом 19, кв. 322; ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Машиностроителей, дом 19, кв. 216; ипотеки земельного участка кадастровый номер 57:25:0000000:4967 по адресу: г. Орел, ул. Раздольная (795 квартал), залога имущественных прав; залога ценных бумаг выделено в отдельное производство.

Определением суда от 03.10.2017 требование ПАО Сбербанк о признании статуса залогового кредитора права на основании залога ценных бумаг выделено в отдельное производство.

Определением суда от 10.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "ИНТЕРСТРОЙ".

Определением суда от 24.10.2017 требование ПАО Сбербанк о признании его требования как обеспеченного залогом права требования на объект долевого строительства г. Мценск, ул. Машиностроителей, д. 19, кв. 213; правом требования на объект долевого строительства г. Мценск, ул. Машиностроителей, д. 19, кв. 216; правом требования на объект долевого строительства г. Мценск, ул. Машиностроителей, д. 19, кв. 322 выделено в отдельное производство.

Определением суда от 24.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены дольщики должника (физические лица).

Предметом настоящего обособленного спора является требование ПАО "Сбербанк России" о признании статуса залогового кредитора на основании договора ипотеки земельного участка кадастровый номер 57:25:0000000:4967 по адресу: г. Орел, ул. Раздольная (795 квартал) и залога имущественных прав по договору от 25.02.2014.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 (судья Нефёдова И.В.) заявление удовлетворено, требования ПАО Сбербанк, включенные в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Модуль Инвест Строй" определением суда от 04.07.2016 по делу N А48-979/2016 (6), признаны обеспеченными залогом:

- правом аренды земельного участка, площадью 15 976 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, квартал 795, кад. N 57:25:0000000:4967 в силу закона;

- правом (требования) на получение в собственность многоквартирного жилого дома по адресу г. Орел, ул. Раздольная, квартал 795, по договору залога имущественных прав N 630514012 от 25.02.2014.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 (судьи Потапова Т.Б., Седунова И.Г., Владимирова Г.В) определение суда от 27.11.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Тимакова О.В., являющаяся правопреемником ООО "ЖКО" по требованиям в размере 167 010, 19 руб., просит определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 отменить, принять по спору новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ПАО "Сбербанк России".

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий ООО "Модуль Инвест Строй" Ставцев В.В. и ПАО "Сбербанк России", возражая против доводов кассационной жалобы и ссылаясь на законность и обоснованность принятых по спору судебных актов, просят оставить их без изменения.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО "Модуль Инвест Строй" Ставцев В.В., представитель ПАО "Сбербанк России" Галкин В.А., дольщик Тришина Н.В. просили в удовлетворении кассационной жалобы Тимаковой О.В. отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. От Тимаковой О.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, заслушав участников процесса, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 6 статьи 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в законную силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В силу пункта 7.1 статьи 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в реестре требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2016 в отношении ООО "Модуль Инвест Строй" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ставцев В.В.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 09.06.2016 суд перешел к рассмотрению дела о признании ООО "Модуль Инвест Строй" несостоятельным (банкротом) по правила §7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - "Банкротство застройщиков".

Определением Арбитражного суда Орловской области от 04.07.2016 требование ПАО Сбербанк, основанное на договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии N 630514012 от 25.02.2014, включено в реестр требований кредиторов ООО "Модуль Инвест Строй" в третью очередь реестра требований кредиторов должника в сумме 128 899 683,96 руб., из них 128 867 734,42 руб. - основного долга (для целей голосования), 31 949,52 руб. - неустойки, учитываемой отдельно в реестре требований кредиторов для удовлетворения после погашения основной задолженности.

Ссылаясь на то, что указанные требования обеспечены залогом имущества должника: правом аренды на земельный участок, площадью 15 976 кв.м., г.Орел, ул. Раздольная, квартал 795, кад.N 57:25:0000000:4967; правом (требованием) на получение в собственность многоквартирного жилого дома площадью 8 332,69 кв.м., по адресу г.Орел, ул. Раздольная, квартал 795, ПАО Сбербанк обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статьи 60, 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 408, 352, 341, 219, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 20, 69.1, 64.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришли к выводу о признании ранее установленных требований ПАО Сбербанк как обеспеченных залогом.

При этом суды исходили разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, согласно которым, если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве (пункт 4 статьи 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Законный интерес кредитора в обязательственном правоотношении заключается в получении надлежащего встречного исполнения с должника (статья 408 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при наличии разногласий между арбитражным управляющим и кредиторами, в рамках дела о банкротстве указанные лица вправе обратиться в суд с заявлением о разрешении таких разногласий, в т.ч. по вопросу установления наличия (отсутствия) залогового имущества.

Судами установлено, что кредит в размере 156 000 000 руб. по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 630514012 от 25.02.2014 был выдан должнику для строительства многоквартирного жилого дома в г. Орле по ул. Раздольная, квартал 795 (ул. Раздольная, д. 11).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по вышеуказанному кредитному договору между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "МодульИнвестСтрой" (залогодатель) 17.07.2015 был заключен договор ипотеки N 630514012/И-6, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю право субаренды земельного участка, общей площадью 16 042,66 кв. м, разрешенное использование для строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу Орловская обл., г. Орел. ул. Раздольная, в квартале 795, кадастровый номер 57:25:0000000:80.

Оценочная стоимость субаренды земельного участка установлена в сумме 15 267 986,59 руб., залоговая стоимость с применением дисконта составляет 9 160 792 руб. (п. 1.4 договора).

Впоследствии указанный земельный участок на основании постановления Администрации г. Орла N 3914 от 08.10.2014, которым утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане, был разделен на два земельных участка: ЗУ1, площадью 67 кв. м и ЗУ2 площадью 15976 кв. м, в результате межевания земельных участков им были присвоены кадастровые номера: ЗУ1-N 57:25:0000000:4968 и ЗУ2-N 57:25:0000000:4967.

ПАО Сбербанк России 18.02.2016 направило Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее Управление Росреестра) согласие на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 15 976, 00 кв. м, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, Раздольная ул. (795 квартал), разрешенное использование - для размещения многоквартирных жилых домов, кадастровый номер 57:25:0000000:4967, являющегося предметом ипотеки по договору N 630514012/И-6 от 17.07.2015, между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и непосредственно ООО "Модуль Инвест Строй", с сохранением обременения в пользу ПАО Сбербанк.

Договор аренды с должником заключен 12.02.2016.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 57/001/034/2016-4352 новый земельный участок кадастровый N 57:25:0000000:4967, адрес: Орел, ул. Раздольная (квартал 795) обременен ипотекой в пользу ПАО Сбербанк.

В силу абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

В данном случае судами первой и апелляционной инстанций сделан вывод о возникновении у Сбербанка права залога и сохранении данного права после раздела земельного участка и замены стороны арендатора.

Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо.

Согласно статье 64.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

В силу положений статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Как следует из материалов дела, возведение многоквартирного жилого дома осуществлялось должником на земельном участке кадастровый номер 57:25:0000000:4967 на кредитные средства ПАО Сбербанк России, предоставленные должнику по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 630514012 от 25.02.2014, что не отрицают лица, участвующие в деле.

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о государственной регистрации ипотеки N 57-57/001-57/001/048/2015-815/2 от 06.12.2016, внесенная по заявлению ПАО Сбербанк от 02.12.2016 в отношении права аренды ООО "Модуль Инвест Строй" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, (квартал N 795).

На вышеназванном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 11206 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11, собственником которого является ООО "Модуль Инвест Строй", на дату регистрации права собственности степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%.

Государственная регистрация права собственности застройщика на данный объект незавершенного строительства осуществлена 26.08.2013.

Установив, что должник не исполнил обязательства перед Банком по возврату полученных кредитных средств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 25.02.2014, заключенному именно для финансирования затрат по строительству многоквартирных жилых домов в г. Орле по ул. Раздольная, 795 квартал (1 этап строительства), принимая во внимание, что при заключении договора аренды арендатор земельного участка согласился с регистрацией обременения в пользу Сбербанка, давшего согласие на раздел участка при условии сохранения обременения, суды пришли к обоснованному выводу о возникновении у заявителя права залога аренды земельного участка, площадью 15 976 кв. м, г. Орел, ул. Раздольная, квартал 795, кад.N 57:25:0000000:4967 в силу закона.

Довод ООО "ЖКО" (правопредшественник кассатора Тимаковой О.В.) о том, что в силу пункта 3 части 1 статьи 352 ГК РФ, пункта 1.1 статьи 62 ФЗ "Об ипотеке" залог права субаренды земельного участка был прекращен в связи с прекращением заложенного права (субаренды), был правомерно отклонен судами нижестоящих инстанций, исходя из фактических обстоятельств спора, и с учетом того, что в отношении права аренды ООО "Модуль Инвест Строй" на спорный земельный участок площадью 15 976 кв. м имеется запись о государственной регистрации ипотеки от 06.12.2016, внесенная на основании заявления ПАО Сбербанк России от 02.12.2016

Отклоняя доводы ООО "ЖКО" (правопредшественник кассатора Тимаковой О.В.) о том, что наличие обременения ипотекой в пользу ПАО Сбербанк права аренды ООО "Модуль Инвест Строй" при прекращении находящегося ранее в залоге у банка права субаренды, срок которой прекратился с прекращением заложенного права, и о том, что право аренды у ООО "Модуль Инвест Строй" возникло позднее, независимо от договора субаренды, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м, был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:80, право субаренды которого также находилось в залоге у банка с 2015 года.

Суды руководствовались положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, согласно которым в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании материалов регистрационного дела судами установлено, что на образованный земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2015 внесены записи о регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 19.05:2015 N 24, арендодателем, по которому являлось Управление государственного имущества Орловской области, арендатором - Жилищно-строительный кооператив "Башня", срок аренды с 16.04.2008 по 11.02.2016; договора субаренды земельного участка N 1 от 04.08.2015, заключенного между ЖСК "Башня" и ООО "Модуль Инвест Строй", а также запись об ипотеке N 57-57/001/048/2015-815/1, внесенная на основании договора ипотеки от 17.07.2015 N 630514012/И-6, дополнительного соглашения N 1 от 20.08.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 17.07.2015, дополнительного соглашения N 2 от 17.09.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 17.07.2015.

Впоследствии, в отношении указанного земельного участка 26.02.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 12.02.2016 N 274. Согласно данному договору Управление муниципального имущества и землепользования города Орла на основании пп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставило уже в аренду ООО "Модуль Инвест Строй" земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, (квартал N 795) для размещения многоквартирных жилых домов.

Государственным регистратором принято решение о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации залога права аренды (N 57-57/001/048/2015-815/2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:4967.

Основанием для регистрации обременения права аренды в пользу Сбербанка явилось письмо Орловского отделения N 8595 ПАО Сбербанк от 18.02.2016 о даче согласия на заключение между ООО "Модуль Инвест Строй" и Управлением муниципального имущества и землепользования города Орла договора аренды на указанный земельный участок с сохранением обременения (ипотеки) в пользу ПАО Сбербанк, при этом ООО "Модуль Инвест Строй" проинформировано о том, что на дату заключения договора аренды объект аренды находится в залоге (ипотеке) у ПАО Сбербанк.

Доводы ООО "ЖКО" о том, что с момента заключения первого договора долевого участия - 19.12.2013 земельный участок находился в залоге у дольщиков и не мог передаваться в залог ПАО Сбербанк по договору от 25.02.2014 без согласия дольщиков, был исследован судами нижестоящих инстанций и правомерно отклонен со ссылкой на следующее.

В силу части 7 статьи 13 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно сведениям, полученным из Управления Росреестра по Орловской области, на спорном земельном участке с кадастровым номером 57:25:0000000:80 осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11. Государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве данного многоквартирного жилого дома, а также залога в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве была осуществлена 19.12.2013.

В то же время в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:80 в Едином государственном реестре недвижимости также имелись следующие записи о государственной регистрации:

- договора аренды земельного участка от 12.02.2008 N 643/з, дата регистрации 16.04.2008, арендодателем по которому являлось Управление государственного имущества Орловской области, а арендатором - Жилищно-строительный кооператив "Башня", срок аренды с 16.04.2008 по 11.02.2016, данный земельный участок предоставлялся для проведения проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов;

- договора субаренды земельного участка N 25/10/2011 от 25.10.2011, дата регистрации 28.11.2011, заключенного между ЖСК "Башня" и ООО "Модуль Инвест Строй";

- ипотеки права субаренды на основании договора ипотеки от 17.07.2015 N 630514012/И-6, дополнительного соглашения N 1 от 20.08.2015 к договору ипотеки 63 0514012/И-6 от 17.07.2015, дополнительного соглашения N 2 от 17.09.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 17.07.2015, согласно которым залогодателем являлось ООО "Модуль Инвест Строй" залогодержателем - ОАО "Сбербанк России".

Учитывая, что при государственной регистрации договора ипотеки N 630514012/И-6 от 17.07.2015 Банком дано согласие от 17.07.2015, предусмотренное частью 7 статьи 13 Федерального закона N214-ФЗ, суды пришли к обоснованному выводу, что в данном случае согласия участников долевого строительства на передачу в залог права аренды земельного участка не требовалось.

Как пояснили в судебном заседании суда участники процесса, разногласий между дольщиками и ПАО "Сбербанк России" в отношении залога права аренды земельного участка не имеется.

Привлеченные к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в качестве третьих лиц дольщики (физические лица) принятые судебные акты не оспаривают.

На основании изложенного суд округа находит судебные акты в части признания требований ПАО Сбербанк как обеспеченных правом аренды земельного участка обоснованными.

В рассматриваемом заявлении Банк просил включить его требования, включенные в третью очередь реестра требований кредиторов должника определением суда от 04.07.2016, как обеспеченные залогом права (требования) имущественных прав.

Судами установлено, что 25.02.2014 в качестве обеспечения к кредитному договору между ПАО Сбербанк (залогодержатель) с ООО "Модуль Инвест Строй" (залогодатель) был заключен договор залога имущественных прав N 630514012, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю право (требование) на получение в собственность многоквартирного жилого дома общей площадью 11206,01 кв. м, расположенного по адресу г. Орел, ул. Раздольная д. 11, 795 квартал (первый этап строительства).

В соответствии с условиями договора залога имущественных прав N 630514012 от 25.02.2014 предметом договора является передача в залог банку принадлежащих должнику имущественных прав (требования) на получение в собственность многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Орел, ул. Раздольная, 795 квартал - согласно приложению N 1, с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2015.

Приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора, определен перечень квартир для передачи в залог в строящемся доме по адресу Орел, ул. Раздольная, 795 квартал. Перечнем определены порядковые номера квартир, секция, тип квартира/нежилое помещение, площадь, этаж, количество комнат, оценочная стоимость, залоговая стоимость.

Предмет залога принадлежит ООО "Модуль Инвест Строй" на основании разрешения на строительство NRU 57301000-021-1/1271 от 04.02.2013.

Залоговая стоимость предмета залога, определена сторонами с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2015 в размере 164 217 248,93 руб. 05 коп.

Пунктом 3.1.15 договора залога имущественных прав N 630514012 предусмотрено обязательство должника предоставить в залог (ипотеку) банку квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу г. Орел, ул. Раздольная, 11, имущественные права на которые не будут реализованы на дату оформления права собственности должника. Договор залога/ипотеки квартиры в многоквартирном жилом доме должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности должника.

Обосновывая свое заявление, Банк указал, что предметом договора залога имущественных прав являлось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем.

В силу пункта 2 статьи 341 Гражданского кодекса РФ залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В данном случае застройщик-банкрот, являясь арендатором земельного участка и осуществляя на нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, и связан обязательственными отношениями с участниками долевого строительства, которым обязан будет передать в собственность квартиры (нежилые помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса РФ застройщик также обладает правом на приобретение в свою собственность квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое недвижимое имущество.

До завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства статуса недвижимого имущества указанный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Таким образом, гражданское законодательство (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ) предусматривает право в силу залога кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), преимущественно перед другими кредиторами.

Доводы кассатора об отсутствии у ПАО Сбербанк права залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки были предметом оценки судов и отклонены ввиду их несостоятельности.

При этом судами учтено, что договоры долевого участия заключены должником не в отношении всех квартир в строящемся доме по адресу г. Орел, ул. Раздольная, д. 11; в нем имеются свободные от зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве помещения (жилые, нежилые).

В связи с чем, решение арбитражного суда по делу N А48-8273/2017 по заявлению ООО "Модуль Инвест Строй" в лице конкурсного управляющего Ставцева В.В. к ООО "ИнтерСтрой" о признании расторгнутым с 18.02.2016 договора долевого участия N 1 от 15.09.2015 на поименованные квартиры и о признании отсутствующей ипотеки права требования ООО "ИнтерСтрой" на указанные квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11 не повлияет на существо настоящего спора.

Доводы о том, что судом не исследовался вопрос о наличии предмета залога (имущественных прав) у должника и возможности его реализации в рамках дела о банкротстве с целью погашения требования залогового кредитора был предметом оценки судов и получил правовое обоснование.

Таким образом, доводы, изложенные в кассационной жалобе, получили правовую оценку судов с учетом материалов и обстоятельств дела.

Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции, поскольку переоценка установленных по делу обстоятельств в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Как пояснили в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ПАО Сбербанк и один из участников строительства (дольщиков) - Тришина Н.В., чьи интересы могут быть затронуты принятыми судебными актами, между банком и дольщиками достигнуто соглашение о судьбе строящегося дома и передаче физическим лицам конкретных квартир.

Следует отметить, что заявитель кассационной жалобы Тимакова О.В. не указала в своей кассационной жалобе, каким образом принятые по спору судебные акты нарушают непосредственно ее права и законные интересы, учитывая, что она участником строительства не является, а является кредитором по денежному требованию в размере 167 010,19 руб., полученному в порядке переуступки от ООО "ЖКО".

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом вышеизложенного оснований к отмене обжалуемого определения и постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 по делу N А48-979/2016 (6) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Лупояд

Судьи

А.В. Андреев М.Ю. Иванова