Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 сентября 2018 г. N Ф10-5684/17 по делу N А48-4080/2014

г.Калуга

04 сентября 2018 г.

Дело N А48-4080/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.09.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ахромкиной Т.Ф.
Судей	Ивановой М.Ю. Лупояд Е.В.
При участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ломовское" Жердева В.М.		Жердев В.М. - (паспорт);
от ООО "АгроИнвестАктив"		Евстафьев М.В. - представитель (дов. от 25.05.2017, срок 2 года);
от иных лиц, участвующих в деле		не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "Ломовское" Жердева В.М. на определение Арбитражного суда Орловской области от 29.01.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по делу N А48-4080/2014,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий ООО "Ломовское" обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлениями к ООО "АгроИнвестАктив" о признании недействительными договоров от 10 февраля 2014 года N 3, от 10 февраля 2014 года N 4, от 10 февраля 2014 года N 1.

Указанные заявления были приняты судом к производству, обособленным спорам были присвоены номера: А48-4080/2014 (Б), А48-4080/2014 (В), N А48-4080/2014 (Г).

Определениями от 27 июня 2016 года суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рамках рассмотрения обособленных споров N А48-4080/2014 (Б), N А48-4080/2014 (В), N А48-4080/2014 (Г) ООО "Пересвет".

Определением суда от 13 апреля 2017 года рассмотрение обособленных споров N А48-4080/2014 (Б), N А48-4080/2014 (В), N А48-4080/2014 (Г) по заявлениям конкурсного управляющего ООО "Ломовское" Жердева В.М. к ООО "АгроИнвестАктив" о признании сделок должника недействительными объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А48-4080/2014 (Б).

Конкурсный управляющий ООО "Ломовское" неоднократно уточнял заявленные требования и, в соответствии с уточнением, поступившим 12 декабря 2017 года (согласно регистрационному штампу суда), просил суд:

1. Признать договор N 3 от 10.02.2014, заключенный между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИнвестАктив", о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ООО "АгроИнвестАктив" в пользу ООО "Ломовское" 24 563 412,00 руб.

2. Признать договор N 1 от 10.02.2014, заключенный между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИнвестАктив", о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ООО "АгроИнвестАктив" в пользу ООО "Ломовское" 17 641 398,00 руб.

3. Признать договор N 4 от 10.02.2014, заключенный между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИнвестАктив", о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ООО "АгроИнвестАктив" в пользу ООО "Ломовское" 11 761 416,00 руб.

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), указав, что сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку рыночная стоимость прав на земельные участки многократно превышает стоимость, по которой они были переданы по договорам N3, N1, N4 о передаче прав и обязанностей по Договорам уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1, N 2, N 3 от 26.09.2011. В обоснование заявленных требований конкурсным управляющим представлены в материалы дела отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (земельных участков).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.01.2018 (судья Г.В. Постников) в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Ломовское" Жердева В.М. к ООО "АгроИнвестАктив" о признании сделок должника недействительными отказано. С ООО "Ломовское" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18 000 руб.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 (судьи: Е.А. Безбородов, И.Г. Седунова, Т.Б. Потапова) определение Арбитражного суда Орловской области от 29.01.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит вышеназванные судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы полагает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Конкурсный управляющий считает, что оспариваемые сделки были совершены по заниженной цене именно потому, что ЗАО "АгроИнвестАктив" погасил реестровую задолженность ООО "Ломовское". У ООО "Ломовское" имелись кредиторы, которые еще не были включены в реестр в деле о банкротстве N А48-3555/2013, что подтверждается реестром кредиторов в настоящем деле о банкротстве. Суд первой и апелляционной инстанции, признавая заключение эксперта, составленное экспертом Гриминовым М.Ю., как достоверное, и выражая сомнения в достоверности заключения эксперта Требесовой Н.В., не указали какой конкретно общепризнанной справочной литературой пользовались при этом, т. е. вывод о достоверности одного заключения (эксперта Гриминова М.Ю.) и недостоверности другого заключения (эксперта Требесовой Н.В,), по мнению конкурсного управляющего, является голословным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "АгроИнвестАктив" указал, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций законны и обоснованны, а кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В отзыве на кассационную жалобу уполномоченный орган указал, что кассационная жалоба конкурсного управляющего подлжит удовлетворению, а определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - отмене.

В силу части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность определений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Конкурсный управляющий в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме.

Представитель ООО "АгроИнвестАктив" не согласился с позицией заявителя жалобы, полагает судебные акты законными и обоснованными.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым оспариваемые судебные акты оставить без изменения, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, определением Арбитражного суда Орловской области от 20.01.2015 в отношении ООО "Ломовское" введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО "Ломовское" утверждена Пыжова Н.В.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2015 ООО "Ломовское" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Ломовское" введено конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим ООО "Ломовское" утвержден Заборный А.П.

Определением от 17.08.2015 суд освободил Заборного А.П. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Ломовское" и утвердил конкурсным управляющим ООО "Ломовское" Жердева В.М., являющегося членом Некоммерческого партнерства "Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Содействие".

18 августа 2010 года собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и ЗАО "Ломовское" заключили договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное", общей площадью 1081,9 га, в том числе пашни 927,3 га, кормовые угодья 154,6 га, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:132.

26 сентября 2011 года между ЗАО "Ломовское" (Сторона 1) и ООО "Ломовское" (Сторона 2) был заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2, согласно условиям которого, сторона 1 уступает (передает), а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 18.08.2010, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное", общей площадью 1081,9 га, в том числе пашни 927,3 га, кормовые угодья 154,6 га, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:132, заключенного между собственниками земельного участка и ЗАО "Ломовское" сроком на десять лет, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 13.09.2010, номер регистрации 57-57-02/006/2010-592.

10 февраля 2014 года между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИвест Актив" заключен договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011.

Пунктом 1 договора N 1 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011 предусмотрено, что в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по настоящему договору Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 18.08.2010, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 13.09.2010, номер регистрации 57-57-02/006/2010-592, договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 25.10.2011, номер регистрации 57-57-02/007/2011-566 в отношении земельного участка общей площадью 10 819 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:132, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Орловская область, Залегощенский район, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное".

Договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 14.02.2014, номер регистрации 02/002/2014-414.

В соответствии с п. 2 договора N 1 о передаче прав и обязанностей от 10.02.2014, передаваемые права и обязанности по договору аренды оцениваются сторонами в 527 381,00 рубля, в том числе НДС.

12 октября 2010 года собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и ЗАО "Ломовское" заключили договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 7 254 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:43, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Орловская область, Залегощеиский район, Ломовской с/с, на территории ЗАО "Ломовское".

26 сентября 2011 года между ЗАО "Ломовское" (Сторона 1) и ООО "Ломовское" (Сторона 2) был заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3, согласно условиям которого, сторона 1 уступает (передает), а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 12.10.2010, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощеиский район, Ломовской с/с, на территории ЗАО "Ломовское", общей площадью 7 254 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:43, заключенному между собственниками земельного участка и ЗАО "Ломовское" сроком на десять лет, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22.11.2010, номер регистрации 57-57-02/006/2010-261.

10 февраля 2014 года между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИвест Актив" заключен договор N 4 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011.

Пунктом 1 договора N 4 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011 предусмотрено, что в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по настоящему договору Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.10.2010, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22.11.2010, номер регистрации 57-57-02/008/2010-261, договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 25.10.2011, номер регистрации 57-57-02/007/2011-568 в отношении земельного участка расположенного по адресу: Орловская область, Залегощеиский район, Ломовской с/с, на территории ЗАО "Ломовское", общей площадью 7 254 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:43.

Договор N 4 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 14.02.2014, номер регистрации 02/002/2014-417.

В соответствии с п. 2 договора N 4 о передаче прав и обязанностей от 10.02.2014, передаваемые права и обязанности по договору аренды оцениваются сторонами в 353 602 рублей, в том числе НДС.

19 ноября 2010 года собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и ЗАО "Ломовское" заключили договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно условиям которого, арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15 150 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:134, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/п Красненское, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное").

26 сентября 2011 года между ЗАО "Ломовское" (Сторона 1) и ООО "Ломовское" (Сторона 2) был заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1, согласно условиям которого, сторона 1 уступает (передает), а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 19.11.2010, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/п Красненское, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное"), общей площадью 15 150 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:134, заключенному между собственниками земельного участка и ЗАО "Ломовское" сроком на десять лет, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 13.12.2010, номер регистрации 57-57-02/008/2010-431.

10 февраля 2014 года между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИвест Актив" заключен договор N 3 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011.

Пунктом 1 договора N 3 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011 предусмотрено, что, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по настоящему договору Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 19.11.2010, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 13.12.2010, номер регистрации 57-57-02/008/2010-431, договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 25.10.2011, номер регистрации 57-57-02/007/2011-564 в отношении земельного участка расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/п Красненское, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное"), общей площадью 15 150 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:134.

Договор N 3 о передаче прав и обязанностей по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 14.02.2014, номер регистрации 02/002/2014-416.

В соответствии с п. 2 договора N 3 о передаче прав и обязанностей от 10.02.2014, передаваемые права и обязанности по договору аренды оцениваются сторонами в 738 499 рублей, в том числе НДС.

Полагая, что имущество должника было реализовано по заниженной цене, при неравноценном встречном исполнении обязательств, в результате чего должнику и кредиторам был причинен вред, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок.

Рассмотрев обособленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного конкурсным управляющим требования. С этой позицией согласился суд апелляционной инстанции.

Выводы судов обоснованы следующим.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве правила главы III.1. могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).

По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделок должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной (п. 6 ст. 61.8.).

В рамках настоящего спора требования конкурсного управляющего основаны на положениях пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При определении соответствия условий сделки требованиям закона, который действовал в момент ее совершения, арбитражный суд на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает наличие или отсутствие соответствующих квалифицирующих признаков, предусмотренных Законом о банкротстве для признания сделки недействительной.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (оспаривание подозрительных сделок) установлено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, при рассмотрении заявления на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве требуется установить факт неравноценности встречного исполнения.

Оспариваемые в рамках настоящего спора сделки подпадают под регулирование данной статьи, поскольку совершены 10.02.2014 (за восемь месяцев до принятия 26 ноября 2014 года заявления о признании должника банкротом), то есть в период подозрительности, установленный в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Для определения признаков неравноценности встречного исполнения обязательства в понимании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо определить рыночную стоимость переданного должником имущества, которая, исходя из правоприменительной практики, устанавливается непосредственно при проведении оценочной экспертизы, позволяющей ответить на вопрос о стоимости (рыночной, кадастровой, инвестиционной, иной) объекта экспертизы по состоянию на определенную дату.

В обоснование довода о продаже спорного имущества по цене, значительно ниже рыночной, конкурсным управляющим представлены отчет о результатах определения рыночной стоимости недвижимого имущества: земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), перечень которых представлен в таблице 1 (местоположение: Орловская область, Залегощенский район) N 03-09-2016, выполненный ООО "Оценка и консалтинг", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:134 по состоянию на 10.02.2014 составляет 14 905 370 руб. без учета НДС., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:43 по состоянию на 10.02.2014 составляет 7 136 870 руб. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:132 по состоянию на 10.02.2014 составляет 10 644 300 руб. без учета НДС.

ООО "АгроИнвест Актив" также представило суду отчет об определении рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества (земельных участков) по состоянию на 03.02.2014 N 86/1, выполненный ООО "Бюро оценки и права", согласно которому рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:134, общей площадью 1515000 кв. м, адрес объекта: Орловская обл., р-н Залегощенский, с/п Красненекое, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное") составляет 606 000 руб., рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:132, общей площадью 10819000 кв. м, адрес объекта: Орловская обл., р-н Залегощенский, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное" составляет 432 800 руб., рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:43, общей площадью 7 254 000 кв. м, адрес объекта: Орловская область, Залегощенский район, Ломовский с/с, на территории ЗАО "Ломовское" составляет 282 200 руб.

В связи с тем, что сторонами представлены доказательства, в которых изложены противоречащие друг другу выводы, для установления рыночной стоимости годовой арендной платы за переданное в аренду ответчику имущество, учитывая отсутствие у суда специальных познаний в области оценки, суд посчитал необходимым назначить экспертизу.

Определением суда от 28 ноября 2016 года в рамках рассмотрения спора N А48-4080/2014 (Б) назначена судебная экономическая экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту ЗАО "ФОНД "Содействие" (302028, г. Орел, ул. Брестская, д. 12, ИНН 5751032340, ОГРН 1075742000542) оценщику Широкову Николаю Владимировичу.

Определением суда от 29 ноября 2016 года в рамках рассмотрения спора N А48-4080/2014 (В) назначена судебная экономическая экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту ЗАО "ФОНД "Содействие" (302028, г. Орел, ул. Брестская, д. 12, ИНН 5751032340, ОГРН 1075742000542) оценщику Широкову Николаю Владимировичу.

Определением суда от 05 декабря 2016 года в рамках рассмотрения спора N А48-4080/2014 (Г) назначена судебная экономическая экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту ЗАО "ФОНД "Содействие" (302028, г. Орел, ул. Брестская, д. 12, ИНН 5751032340, ОГРН 1075742000542) оценщику Широкову Николаю Владимировичу.

20 декабря 2016 года (согласно регистрационному штампу суда) эксперт Широков Николай Владимирович представил заявления о самоотводе от проведения судебной экспертизы в рамках споров N А48-4080/2014 (Б), N А48-4080/2014 (В), N А48-4080/2014 (Г).

Определением от 19 января 2017 года Арбитражным судом Орловской области проведение экспертиз поручено эксперту ООО "Премиум-оценка" (302028, г. Орел, ул. М.Горького, д. 25а, ИНН 5753051853, ОГРН 1105753000275) оценщику Гриминову Михаилу Юрьевичу.

21 марта 2017 года в канцелярию суда поступили заключения эксперта от 09.03.2017 N 11,12,13, составленные экспертом Гриминовым Михаилом Юрьевичем, в которых сделаны следующие выводы:

рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:132, общей площадью 10819000 кв. м, адрес объекта: Орловская обл., р-н Залегощенский, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное", составляет 646 200 руб.

рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:134, общей площадью 1515000 кв. м, адрес объекта: Орловская обл., р-н Залегощенский, с/п Красненекое, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное"), составляет 700 000 руб.

рыночная стоимость права аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 57:14:0000000:43, общей площадью 7 254 000 кв. м, адрес объекта: Орловская область, Залегощенский район, Ломовский с/с, на территории ЗАО "Ломовское", составляет 467 200 руб.

Конкурсным управляющим должником представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано, что заключение эксперта является необъективным, неполным и несоответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135 и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи со следующим.

1. Экспертом Гриминовым М.Ю. для сравнительного исследования взяты образцы площади, которые существенно ниже, чем у объекта оценки.

2. При расчете эксперт использовал максимальную корректировку поправок на торг для земель сельскохозяйственного назначения при этом, никак не обосновывая применение максимального корректирующею коэффициента.

3. В заключении применены корректировки для малоэтажного жилищного строительства. Данные корректировки не применимы для земель сельскохозяйственного назначения.

4. Экспертом необоснованно применена корректировка на местоположения, а именно на удаленность от ближайшего экономически развитого района. В настоящее время уровень развития технологии позволяет организовать обработку и хранение зерна на протяжении длительного времени непосредственно в хозяйствах. В связи с этим собственник не несет затрат на транспортировку. Зависимость цены земельного участка сельхозназначения от его удаленности от областного центра отсутствует. Следовательно, указанный фактор должен быть исключен из расчетов.

5. Баллы бонитета почвенного плодородия земельных участков (качественная характеристика естественных свойств земельного участка, уровень урожайности сельскохозяйственных культур как суммарный показатель его плодородия) экспертом установлены необоснованно.

В обоснование своих возражений конкурсный управляющий представил в материалы дела рецензию на заключение эксперта, изготовленную Индивидуальным предпринимателем Гаврилиным Н.Е, а также заключение специалиста N 2/17 от 24.04.2017, подготовленное Зыриным А.Н.

По мнению конкурсного управляющего, необъективность заключения эксперта Гриминова М.Ю. также подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости N 194/16 от 20.10.2016, выполненным ЗАО "Эксперт" оценщиком Яремчук А.В. по заказу ООО "Авангард-Агро-Орел", не являющегося стороной данного дела.

Указанный отчет был предоставлен ООО "Авангард-Агро-Орел" 21.10.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Орловской области.

Комиссия, рассмотрев вопрос о кадастровой стоимости, земельных участков с кадастровыми номерами: 57:14:0000000:134, 57:14:0000000:132, 57:14:0000000:43, решила определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете N 194/16 от 20.10.2016 по состоянию на 01.05.2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка:

кадастровый номер 57:14:0000000:134 - 46 557 932,24 руб.;

кадастровый номер 57:14:0000000:132 - 29 223 266,83 руб.;

кадастровый номер 57:14:0000000:43 - 25 766 436,63 руб.

Стоимость передаваемых прав и обязанностей на земельный участок по договору аренды, по мнению конкурсного управляющего должника, зависит от рыночной стоимости земельных участков.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Определением от 13 апреля 2017 года суд вызвал для дачи пояснений относительно заключения судебной экспертизы эксперта-оценщика ООО "Премиум-оценка" Гриминова Михаила Юрьевича.

В судебном заседании 01 июня 2017 года оценщик Гриминов Михаил Юрьевич дал пояснения относительно экспертных заключений, а также представил письменные пояснения для приобщения к материалам дела.

Как следует из пояснений оценщика, в пункте 6 рецензии, указан диапазон значений на торг для земельных участков сельскохозяйственного назначения в размере 8% -20%, выбор конкретного значения корректировки остается за оценщиком. На дату проведения экспертизы рынок продаж земель сельскохозяйственного назначения сложился таким образом, что участки сельскохозяйственного назначения в продаже находятся длительное время, что позволило применить торг в размере 20%. В пункте 7 рецензии, рецензент указал эксперту на то, что эксперт нарушает п. 22 ФСО N 7. При этом рецензент не учел п. п. в-ж, п. 22 ФСО N 7, которые раскрывают информацию о том, что если объекты-аналоги имеют отличия по тем или иным ценообразующим факторам, то необходимо проводить корректирование объектов-аналогов. В пункте 8 рецензии указано неправильное название Справочника и ф.и.о. его издателя. Далее, данные используются для земель МЖС, земли многоэтажной жилой застройки, согласно "Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" Н.Новгород 2014, издание 3 актуализированное, Лейфер Л.А., Стерлин А.М. стр. 215, а не для "...малоэтажного жилищного строительства...", как указал рецензент. Выбор данной корректировочной таблицы стр. 215, был основан на том, что сборник не содержит раздела по корректированию на местоположение земель сельскохозяйственного назначения по районам области. Экспертом использована на дату исследования в сложившихся условиях рынка наиболее подходящая для корректирования таблица. В пункте 8 рецензент графически объясняет зависимость цены от удаленности от областного центра. Рецензентом не указан источник данных для проведения указанного анализа, точное местоположение, площади участков от 3,4 га до 1 936 га, что показывает наличие большой погрешности в стоимости, поскольку большие площади имеют меньшую стоимость из анализа рынка и практики эксперта, также в таблице отсутствуют сведения об источнике информации урожайности. Для Орловской области удаленность от областного города указана 0 км, когда в действительности Орловский район имеет удаленность 25-30 км. Указанная зависимость рецензента получена в виде прямой, линейная зависимость определена функцией параболы (графически необходимо было отобразить 2 криволинейные линии, равноудаленные от одной начальной точки), график и указанное уравнение содержит несовместимые данные. Выбранный подход к определению зависимости рецензента неверен. К тому же нет описания хода построения графика. Практика выявления подобной зависимости предусматривает: большее количество выборки элементов, использование возможностей программы Excel Microsoft Office в построении графика и отображение линии тренда, являющейся функциональной зависимостью выборки элементов, как правило криволинейной логарифмической. При расчете рыночной стоимости земельных участков фактор: местоположение земельного участка, является обязательным при расчетах (Методические рекомендации по оценке земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства Имущественных отношений от 06.02.2002 г. N 586-р). Корректировка на местоположение учитывает сопоставимость районов расположения и приводит стоимости объектов-аналогов к условиям района объекта оценки. Корректировка на местоположение учитывает район города, удаленность от центра города, наличие социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Приведенная формула для расчета корректировки на площадь земельного участка написанная рецензентом не имеет ссылки на источник информации. Практика эксперта в определении рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества, показывает, что данное определение корректировки на площадь земельного участка, представленное рецензентом Гаврилиным Н.Е., относится к определению рыночной стоимости машин и оборудования, транспортных средств и учитывает отличие, как в ценовых, так и эксплуатационных параметрах ("Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств", А.П. Ковалев, Москва, 2003 г., стр. 104, Метод прямого сравнения с аналогом. Текст пункта 10 рецензии не указывает на какую - либо ошибку в экспертизе. Рецензент рассуждает о бонитировке и авторах научной статьи. Корректировки недоиспользования земельного участка основаны сведениях о бонитировании почв, в результате чего выводится другой тип корректировки с использованием промежуточных данных. Дата исследования, указанная в экспертизе - февраль 2014 года, дата оспаривания кадастровой стоимости май 2016 года. Эксперт отмечает, что расчет рыночной стоимости был проведен разными специалистами, с учетом анализа рынка в соответствии с отчетной датой. Результатом чего могло послужить существенное отличие в рыночной стоимости данного земельного участка. Утверждения рецензента о существенном занижении рыночной стоимости земельного участка голословно. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), раздел мониторинга рынка недвижимости, вкладка - просмотр сделок и объектов, рыночная стоимость по фактически совершенным сделкам земельных участков сельскохозяйственного назначения Залегощенского района в 2014 году составляла в диапазоне от 0,6 руб./кв. м до 1,5 руб./кв. м.

17 июля 2017 года (согласно регистрационному штампу суда) конкурсный управляющий ООО "Ломовское" представил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 57:14:0000000:43, 57:14:0000000:132, 57:14:0000000:134, в котором просил поручить проведение экспертизы ООО "Эксперт", эксперту-оценщику Требесовой Н.В. и поставить перед экспертом следующий вопрос: какова рыночная стоимость права аренды земельных участков:

1. общей площадью 15 150 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:134, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/п Красненское, ООО "Рассвет", по состоянию на 10.02.2014,

2. общей площадью 10 819 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:132, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/с Октябрьское, на территории ОАО "Благодатное", по состоянию на 10.02.2014,

3. общей площадью 7 254 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:43, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Орловская область, Залегощенский район, Ломовский с/с, на территории ЗАО "Ломовское", по состоянию на 10.02.2014.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 03.08.2017 по делу N А48-4080/2014 (Б) для разъяснения вопросов определения рыночной стоимости права аренды земельных участков судом назначена повторная судебная экономическая экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО "ЭКСПЕРТ" (305000, г. Курск, ул. Ленина, д. 60, оф. 310, ИНН 4632130749, ОГРН 1114632002627) Требесовой Надежде Владимировне.

07 ноября 2017 года (согласно регистрационному штампу суда) ООО "ЭКСПЕРТ" представило в арбитражный суд заключение эксперта в рамках настоящего обособленного спора, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельных участков по состоянию на 10.02.2014 составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:43 - 12 115 018 руб. земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:132 - 18 068 779 руб., земельного участка с кадастровым номером 57:14:0000000:134 - 25 301 911 руб.

Ответчик представил в материалы дела письменные возражения на заключение эксперта Требесовой Н.В. в которых указал, что выводы эксперта полагает недостоверными, а заключение - не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р), требованиям процессуального законодательства, указанное заключение имеет многочисленные неясности и противоречия, в связи с чем порождает сомнения в обоснованности заключения эксперта и не может быть положено в основу судебного акта по делу. В нарушение требований федеральных стандартов оценки, осмотр объекта оценки (экспертизы) экспертом Требесовой Н.В. не проводился; причины, по которым объект оценки не осмотрен, в Заключении не указаны, допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра, также не указаны. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи экспертом также не производился. Открытые для всеобщего доступа сведения о ценах земельных участков сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного производства) в Залегощенском районе Орловской области, размещенные на сайте Росреестра, экспертом не использовались. Напротив, в противоречие указанным доказательствам по делу, эксперт ссылается на то обстоятельство, что "ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер; в процессе сбора исходной информации не было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложения. Тем самым, экспертом были использованы исключительно ценовые предложения из объявлений рекламного характера, и его утверждения о том, что он производил "отбор аналогов из числа сделок купли-продажи" не соответствуют действительности. Надлежащее обоснование выбора экспертом объектов-аналогов и использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов, в выборе используемых аналогов усматривается необъективность и тенденциозность (в сторону увеличения рассчитываемой величины рыночной стоимости). При применении метода корректировок эксперт, в нарушение подпункта "д" п. 22 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", не учел ряд ценообразующих факторов при сравнении объектов аналогов с объектом оценки, не произвел соответствующие корректировки по выявленным различиям, в результате чего были получены искаженные (завышенные) и недостоверные результаты оценки. Использованные экспертом в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно отличались от исследуемых объектов оценки (экспертизы) по важнейшему для земельных участков фактору ценообразования - площади участков. Необоснованным представляется ответчику и отказ эксперта от применения корректировки на местоположение. В заключении экспертом также произведен отказ от применения корректировки на наличие инженерных коммуникаций, со ссылкой на то, что "для земельных участков сельскохозяйственного назначения наличие инженерных коммуникаций не является ценообразующим фактором".

Заключение не содержит ни сведений о сроке, на который заключены соответствующие договоры аренды земельного участка (права аренды по которым являлись объектом экспертизы), ни о величине арендной платы, предусмотренная договорами. Так, в частности, в таблицах с количественными и качественными характеристиками объектов экспертизы (л. 9-10 Заключения) срок аренды не указывается, равно как и в остальной части Заключения. Между тем срок аренды является важнейшей характеристикой права аренды по договору и, соответственно, важнейшим ценообразующим фактором применительно к конкретным объектам оценки (правам аренды участков).. Игнорирование экспертом Требесовой Н.В. указанного фактора длительности срока аренды (истечение которого означает прекращение права аренды) повлияло на результат определения рыночной стоимости, поскольку экспертом была применена неоправданно незначительная корректировка (всего 14%, т.е. коэффициент 0,86) по критерию "Состав передаваемых прав" (л. 93, 97, 102 Заключения). Вывод эксперта о том, что "на дату определения стоимости рынок земель сельскохозяйственного использования являлся абсолютно ликвидным", - также не основан на каких-либо исходных данных, источник сведений для такого вывода экспертом в Заключении не указан.

В обоснование заявленной позиции ответчик представил для приобщения к материалам дела рецензию N 1287/2740 от 18.12.2017 на заключение эксперта, подготовленную НП "Саморегулируемая организация судебных экспертов".

Определением от 12.12.2017 суд вызвал в судебное заседание для дачи пояснений относительно заключения судебной экспертизы эксперта ООО "ЭКСПЕРТ" Требесову Надежду Владимировну.

В судебном заседании 10 января 2018 года эксперт ООО "ЭКСПЕРТ" Требесова Надежда Владимировна дала устные пояснения относительно экспертного заключения.

Суды пришли к выводу, что экспертное заключение, произведенное экспертом Гриминовым Михаилом Юрьевичем в рамках настоящего обособленного спора, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и ст. 86 АПК РФ, является ясным и полным, сделанные выводы носят утвердительный и категорический характер, не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют. Квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению. В связи с чем, суд правомерно признал достоверность выводов экспертного заключения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключения является одним из доказательств по делу и не имеет для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта Требесовой Н.В. судами отклонено, поскольку судебная оценочная экспертиза проведена без осмотра земельных участков, при проведении экспертизы экспертом не проведена идентификация объектов экспертизы по фактору местоположения, транспортной доступности, физических характеристик, а также не приведены интервалы значений ценообразующих факторов, влияющих на стоимость участков. Экспертом не учтены срок действия договоров аренды и размеры арендной платы по ним, как факторы, влияющие на рыночную стоимость права аренды земельных участков. Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что при выборе экспертом используемых аналогов усматривается необъективность и тенденциозность (в сторону увеличения рассчитываемой величины рыночной стоимости). Указанные обстоятельства повлияли на достоверность выводов экспертного заключения.

Ввиду изложенного, при рассмотрении настоящего спора, суды руководствовались выводами эксперта Гриминова М.Ю., и не учли выводы эксперта Требесовой Н.В.

Представленные конкурсным управляющим в материалы дела дополнения к заключению от 21 марта 2017 года обоснованно не признаны судом первой инстанции в качестве доказательств, подтверждающих наличие сомнений в выводах эксперта, поскольку получены вне рамок судебного разбирательства; соответствующие специалисты, рецензенты об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждались; заключения/рецензии подготовлены по инициативе конкурсного управляющего должника в одностороннем порядке, без уведомления ответчиков.

Ссылка заявителя жалобы на то, что эксперт Гриминов М.Ю. находился в служебной зависимости судом апелляционной инстанции не принята, поскольку является голословным.

При рассмотрении спора в суде округа указанный довод конкурсного управляющего также не нашел подтверждения.

Довод заявителя жалобы о необоснованном применении экспертом максимальной корректировки поправок на торг, судом апелляционной инстанции не был принят, поскольку, как отмечено экспертом, участки сельскохозяйственного назначения в продаже находятся длительное время, что позволило применить торг в размере 20%. Выбор величины корректировки и его обоснование не противоречит законодательству об оценочной деятельности (в том числе ФСО), которое не исключает использование оценщиком значений, определяемых экспертным мнением.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном применении экспертом корректировки на местоположение, установлении баллов бонитета почвенного плодородия земельных участков судами отклонены, как заявленные голословно, без документального подтверждения.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъясняется, что, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (абзац третий).

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Как следует из материалов дела, 23.04.2014 между ЗАО "АгроИнвестАктив" (Арендатор) и ООО "Пересвет" (Новый арендатор) был заключен договор N 3-3 о передаче прав и обязанностей по Договору N 3 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011.

На основании указанного договора, в соответствии со ст. 615 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ, Арендатор передал, а Новый арендатор принял все права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 19.11.2010, зарегистрированному УФРС по Орловской области 13.12.2010, Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 1 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 25.10.2011, Договору N 3 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 14.02.2014, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, с/п Красненское, ООО "Рассвет" (бывшее старое название КСП "Красное"), общей площадью 15 150 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:134.

В соответствии с п. 2 указанного Договора, передаваемые права и обязанности по Договору аренды оцениваются сторонами в 772 421 руб. 00 коп., в том числе НДС.

В соответствии с п. 8 Договора от 23.04.2014, договор имеет силу передаточного акта.

30.04.2014 Управлением Росреестра по Орловской области произведена государственная регистрация указанного Договора от 23.04.2014 о передаче прав и обязанностей.

23.04.2014 между ЗАО "АгроИнвестАктив" (Арендатор) и ООО "Пересвет" (Новый арендатор) был заключен договор N 1-1 о передаче прав и обязанностей по Договору N 1 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011.

На основании указанного договора, в соответствии со ст. 615 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ, Арендатор передал, а Новый арендатор принял все права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 18.08.2010, зарегистрированному УФРС по Орловской области 13.09.2010, Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 2 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 25.10.2011, Договору N 1 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 14.02.2014, в отношении земельного участка общей площадью 10 819 000 кв. м, кадастровый номер 57:14:0000000:132, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Орловская область, Залегощенский район, Октябрьский сельсовет, на территории ОАО "Благодатное".

В соответствии с п. 2 указанного Договора, передаваемые права и обязанности по Договору аренды оцениваются сторонами в 551 605 руб. 00 коп., в том числе НДС.

В соответствии с п. 8 Договора от 23.04.2014, договор имеет силу передаточного акта.

30.04.2014 Управлением Росреестра по Орловской области произведена государственная регистрация указанного Договора от 23.04.2014 о передаче прав и обязанностей.

23.04.2014 между ЗАО "АгроИнвестАктив" (Арендатор) и ООО "Пересвет" (Новый арендатор) был заключен договор N 4-4 о передаче прав и обязанностей по Договору N 4 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011.

На основании указанного договора, в соответствии со ст. 615 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ, Арендатор передал, а Новый арендатор принял все права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 12.10.2010, зарегистрированному УФРС по Орловской области 22.11.2010, Договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) N 3 от 26.09.2011, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 25.10.2011, Договору N 4 от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору, зарегистрированному Управлением Росреестра по Орловской области 14.02.2014, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощеиский район, Ломовской с/с, на территории ЗАО "Ломовское", общей площадью 7 254 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:14:0000000:43.

В соответствии с п. 2 указанного Договора, передаваемые права и обязанности по Договору аренды оцениваются сторонами в 369 844 руб. 00 коп., в том числе НДС.

В соответствии с п. 8 Договора от 23.04.2014, договор имеет силу передаточного акта.

30.04.2014 Управлением Росреестра по Орловской области произведена государственная регистрация указанного Договора от 23.04.2014 о передаче прав и обязанностей.

Проанализировав вышеуказанные договоры о передаче прав и обязанностей, заключенные между ЗАО "АгроИнвестАктив" и ООО "Пересвет" в отношении спорных земельных участков, оценив их существенные условия, а также установив, что временной промежуток между заключением вышеуказанных договоров и договоров, оспариваемых в рамках настоящего обособленного спора, составляет менее двух месяцев, суды пришли к выводу, что цена оспариваемых сделок и (или) иные условия на момент их заключения не отличались в существенно худшую для должника сторону от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки.

Также судами принято во внимание, что стоимость передаваемых (уступаемых) прав в соответствии с договорами уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1, N 2, N 3, заключенными 26 сентября 2011 года между ЗАО "Ломовское" и ООО "Ломовское", значительно ниже стоимости, предусмотренной оспариваемыми в рамках настоящего обособленно спора договорами.

Исходя из определения, данного в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, рыночная стоимость носит вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры.

Закон о банкротстве не содержит критериев определения существенного отличия цены сделки от рыночной цены.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В ч. 3 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации указаны принципы для определения соответствия цены товаров, работ или услуг рыночным условиям. В соответствии с этим принципом, цена соответствует рыночным условиям, если ее отклонение составляет не более 20 процентов от рыночной цены аналогичных (идентичных) товаров, работ или услуг.

Принимая во внимание стоимость спорного имущества, определенную согласно экспертному заключению Гриминова Михаила Юрьевича, а именно: рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:132 составила 646 200 руб.; рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:134 составила 700 000 руб.; рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:43 составила 467 200 руб.; и установленной сторонами ценой по договорам: рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:132 составила 527 381 руб., рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:134 составила 738 499 руб.; рыночная стоимость права аренды на земельный участок кадастровый номер 57:14:0000000:43 составила 353 602 руб., арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что должником спорное имущество реализовано по цене, отличающейся менее чем на 20% от его рыночной стоимости, что не является существенным с учетом изложенных выше обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанным выводом.

Таким образом, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды пришли к выводу о том, что стоимость права аренды земельных участков по договорам незначительно ниже рыночной стоимости права аренды.

Довод заявителя жалобы о неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, со ссылкой на кадастровую стоимость земельных участков, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку кадастровая стоимость земельных участков не подтверждает рыночную стоимость права аренды земельных участков с учетом, как указано выше, корректирующих коэффициентов, продолжительности оставшегося срока аренды.

В материалы дела не представлено доказательств того, что целью совершения сделок по продаже имущества являлось именно причинение вреда имущественным правам кредиторов и должника, не представлено доказательств того, что сделка являлась безвозмездной, совершена с заинтересованным лицом или имеются иные обстоятельства, позволяющие говорить о преднамеренном выводе имущества должника.

Напротив, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие экономическую целесообразность заключения оспариваемых договоров в указанный период.

Судами установлено, что в период совершения оспариваемых сделок, ООО "Ломовское" находилось в процедуре банкротства, введенной в рамках дела N А48-3555/2013.

Совершение оспариваемых сделок было произведено с письменного согласия временного управляющего должника ООО "Ломовское" Когана Романа Игоревича, утвержденного определением Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2013 по делу N А48-3555/2013, и было направлено на восстановление платежеспособности должника.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 11.03.2014 производство по делу N А48-3555/2013 о несостоятельности ООО "Ломовское" было прекращено по основанию, предусмотренному абз. 7 п. 1 ст. 57 Закона о банкротстве, а именно в связи с удовлетворением всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Таким образом, наличие экономических отношений между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИнвестАктив" в указанный период времени, позволило должнику погасить задолженность перед кредиторами и уполномоченным органом, а также восстановить платежеспособность, в то время как возможность исполнять свои обязательства перед арендодателями у должника отсутствовала, в связи с прекращением производственной деятельности.

При вынесении судебных актов, судами учтено, что в рамках рассмотрения дела N А48-3555/2013 уполномоченным органом и кредиторами должника не было заявлено возражений относительно погашения задолженности, а также требований о признании недействительными сделок, заключенных между ООО "Ломовское" и ЗАО "АгроИнвестАктив".

Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев кассационную жалобу, пришел к выводу о законности обжалуемых судебных актов, не установив нарушения норм материального права и норм процессуального права при их принятии, и оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены.

С учетом изложенного определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 29.01.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по делу N А48-4080/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

М.Ю. Иванова Е.В. Лупояд