О чем умолчала инструкция (Л. Зуйкова, "Новая бухгалтерия", выпуск 11, ноябрь 2004 г.)

О чем умолчала инструкция

Минюст России выпустил Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. К сожалению, многие спорные вопросы этой Инструкцией не затронуты. В сфере государственной регистрации недвижимости произошло заметное событие - Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 введена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция).

К сожалению, большинство существующих проблем в тексте Инструкции отражения так и не получило.

Общая характеристика

Инструкция построена по принципу выборки из отдельных норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих право аренды, и каких-либо принципиально новых разъяснений в области государственной регистрации не содержит.

Напомним, что до ее принятия регистрация прав, связанных с арендой недвижимости, осуществлялась в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и изданными в соответствии с ним Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Методические рекомендации), утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

Учитывая, что Инструкция ничего нового в данную сферу не привнесла, ее применение на практике возможно лишь совместно с указанными документами.

Вместе с тем хочется отметить и прогрессивный характер рассматриваемой Инструкции. В ней впервые сделана попытка обобщить в едином документе нормы различных отраслей законодательства, касающихся проблем регистрации договоров аренды недвижимости. В частности, в Инструкции отмечены положения, общие для договоров аренды недвижимости всех видов.

Так, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ; п. 9 Инструкции).

С учетом положения п. 2 ст. 609 ГК РФ действие Инструкции реально касается таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, нежилые помещения и земельные участки - при условии заключения договоров аренды на срок не менее года.

Но ведь регистрации подлежат также и договоры аренды жилых помещений (при их аренде юридическими лицами), а также договоры субаренды недвижимости. Тем не менее особенности регистрации данных видов договоров в Инструкции почему-то не отражены.

В Инструкции (п. 10) отмечено, что согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Применительно к данному положению нужно пояснить, что права на недвижимость, возникшие до вступления Закона о регистрации в силу, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации (ст. 6 Закона). Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (в том числе заключение договора аренды, подлежащего государственной регистрации) ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в ЕГРП с получением Свидетельства.

Говоря о положительной роли Инструкции, нельзя не отметить, что уже само наличие в ее названии слова "договоров" применительно к аренде недвижимости внесло определенную ясность в затяжную дискуссию о том, нужно или не нужно наряду с договором аренды регистрировать также и право аренды (а понятия эти не тождественны).

В пунктах 15, 18-23 Инструкции также учтены особенности внесения в ЕГРП записей, касающихся договоров аренды недвижимости при их регистрации, изменении, прекращении или расторжении. Хотя указанные особенности, как представляется, должны применяться в дополнение к иным нормативным актам, регулирующим данный вопрос, в том числе Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правилам ведения ЕГРП.

Между тем, как уже отмечалось выше, Инструкция не охватила большинство проблем, которые настоятельно нуждаются в правовом регулировании. Это означает, что помимо Инструкции мы вновь вынуждены использовать значительное число других, часто противоречащих друг другу источников: нормативные акты финансовых и налоговых органов, постановления арбитражных судов и т.п.

Поэтому изначальная задача настоящей статьи - проанализировать содержание Инструкции - трансформировалась в другую задачу - рассказать, о чем эта Инструкция умолчала...

Аренда зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции). В этом случае договор аренды считается заключенным с момента такой регистрации. И наоборот, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки такая сделка в соответствии со ст. 165 ГК РФ является ничтожной.

Последнее обстоятельство на практике породило немало проблем.

Проблема первая. Срок государственной регистрации.

Срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, законодательно не определен. Кроме того, стороны (или одна из сторон) часто не торопятся со сбором и подачей документов.

Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации.

Судебно-арбитражная практика высказалась по этому поводу достаточно определенно. Так, в соответствии с п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Но судебная защита в силу своей длительности и трудоемкости явно недостаточно отражает потребности сторон, и в частности арендодателя. Поясним это. Договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, поэтому арендодатель "де-юре" вправе потребовать внесения арендной платы только после осуществления его государственной регистрации. При этом арендодатель не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с нерадивым арендатором, поскольку за последним в течение всего срока действия договора сохраняется право на его государственную регистрацию в судебном порядке.

Но и арендатор в случае просрочки государственной регистрации договора аренды серьезно рискует. Представим себе, что арендодатель все же просит арендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока. Договор-то не зарегистрирован, стало быть, является недействительным. А если арендатор к тому времени произвел затраты на ремонт или иные неотделимые улучшения?

Можно, конечно, порекомендовать арендатору срочно обратиться в суд о понуждении арендодателя зарегистрировать договор. Но в таком случае арендатору придется доказывать, что он со своей стороны предпринял все необходимые усилия для государственной регистрации, а арендодатель, наоборот, всячески тормозил этот процесс. Обстоятельства же могут свидетельствовать как раз об обратном... Отсюда - риск быть все же выселенным арендодателем, а всяческие вложения в улучшения арендатору придется "выбивать", направив в суд иск о возврате неосновательного обогащения в порядке главы 60 ГК РФ и в размере документально подтвержденных расходов.

Если же арендатор претендует на продление договора аренды переобустроенного им офиса, то без государственной регистрации действующего договора аренды о преимущественном праве рассчитывать на его дальнейшее продление не приходится.

Учитывая явное несовершенство законодательства в этом вопросе, можно порекомендовать при составлении договора аренды на срок не менее года включать в его текст положение о досрочном расторжении договора одной из сторон в случае, если договор не будет зарегистрирован в определенный сторонами срок по вине другой стороны.

Проблема вторая. Особенности квалификации договоров аренды, заключенных на срок менее года.

На практике возникают и другие вопросы, касающиеся срока действия договора аренды, и как следствие - оценка потребности в его государственной регистрации или отсутствии таковой. Это связано и с тем, что регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, поэтому арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

Опыт рассмотрения таких споров арбитражными судами фактически восполняет собой пробелы законодательства в этой сфере и сводится к следующим основным положениям.

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (т.е. менее года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Большое практическое значение имеет и другое положение ВАС РФ, согласно которому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2002 N 66).

Проблема третья. Бессрочные договоры.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом какие-либо указания на то, нужна или не нужна государственная регистрация бессрочного договора аренды недвижимости, в действующем законодательстве отсутствуют.

Образовавшийся пробел также заполнила судебная практика: согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Данным путем идет и вся арбитражная практика окружных федеральных судов (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.03.2000 N Ф04/688-125/А46-2000, Московского округа от 21.03.2002 N КГ-А40/1431-02).

По нашему мнению, буквальная трактовка пунктов 8, 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 вообще позволяет сделать вывод о том, что если в договоре аренды нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации.

Проблема четвертая. Отсутствие государственной регистрации.

Какие последствия наступят, если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, сторонами так и не будет зарегистрирован? С учетом вышеизложенного ответ на этот вопрос представляется не таким уж однозначным.

Особого внимания в связи с этим заслуживает позиция Конституционного Суда РФ*(1), согласно которой, даже если государственная регистрация и не осуществлена сторонами, все равно в период действия договора аренды право осуществить регистрацию (равно как и обязанность) за сторонами сохраняется.

Аренда нежилых помещений

Сразу следует оговориться, что все сказанное в предыдущем разделе полностью применимо и в отношении договоров аренды нежилых помещений.

Необходимость отдельного их рассмотрения связана со спецификой правовой природы нежилых помещений. Напомним, что такой самостоятельный объект недвижимости, как "нежилое помещение", в Гражданском кодексе РФ отсутствует, но упоминается в Законе о регистрации (ст. 1 и др.). Отсюда вопрос: нужна или не нужна государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений, если они заключены на срок менее года?

Следует отметить, что в Инструкции этот вопрос полностью обойден. Отмечается лишь, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) в соответствии с п. 4 ст. 18 и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации.

Между тем в условиях разнообразия позиций принципиальную точку зрения по этому вопросу высказал ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53, согласно которому к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Справедливости ради надо сказать, что Минюст России эту позицию ВАС РФ ранее поддержал и даже довел до сведения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо Минюста России от 27.07.2000 N 6219-ЭР). Но в Инструкции данная позиция Минюста не отражена. Следовательно, при регистрации аренды нежилых помещений следует руководствоваться вышеназванным информационным письмом ВАС РФ N 53, но оно также не решает всех проблем.

Так, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. С учетом положений информационного письма ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 данное требование Гражданского кодекса РФ часто автоматически распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. Между тем такой подход представляется весьма спорным.

В частности, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 03.02.2003 N КГ-А40/9197-02 указал на то, что применение судами ст. 651 ГК РФ по аналогии закона к отношениям по аренде нежилых помещений является ошибочным.

Кстати, указанная ошибка воспроизведена в подп. 1 п. 13 Инструкции, в котором со ссылкой на п. 2 ст. 434 и п. 1 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Но п. 2 ст. 434 ГК РФ как раз предлагает альтернативу выбора, т.к. согласно ему договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. А пункт 1 ст. 651 ГК РФ касается только формы договора аренды здания или сооружения, к которому договоры аренды земельных участков или нежилых (жилых) помещений явно не относятся.

Представляется, что, включая в текст Инструкции подобный пункт, ее авторы просто спутали договор аренды недвижимости с договором продажи недвижимости, который действительно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа*(2), подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Аренда земельных участков

В отношении аренды земельных участков Инструкция оказалась наиболее щедрой на цитаты. Начнем с того, что право аренды земельных участков предусмотрено в п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) (ч. 3 п. 5 Инструкции). В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота (их перечень указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Часть 3 п. 9 Инструкции воспроизводит норму п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которой договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данная норма Земельного кодекса РФ сама по себе стала источником активной дискуссии, поскольку договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ, подлежали государственной регистрации независимо от срока действия в соответствии с общей нормой ст. 609 ГК РФ.

Теперь же подход к вопросам регистрации договоров аренды земельных участков во многом схож с подходом к аренде зданий и сооружений.

О чем еще умолчала Инструкция

Напомним, что название Инструкции носит самый общий характер. Следовательно, в ней должны быть отражены все возможные случаи аренды недвижимого имущества, за исключением прямо предусмотренных в п. 3. Однако в Инструкции рассматриваются лишь два случая - аренда зданий и сооружений (нежилых помещений) и аренда земельных участков.

Между тем согласно Гражданскому кодексу РФ государственной регистрации подлежат также и договоры аренды юридическими лицами жилых помещений (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ) и договоры субаренды недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Аренда жилых помещений

В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ вправе использовать их исключительно для проживания граждан. Причем предприятие может арендовать жилое помещение как у другой организации, так и у физического лица.

Договор аренды юридическим лицом жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации.

А вот о том, влияет ли на необходимость государственной регистрации срок действия такого договора, закон умалчивает. Не сформировалась по этому поводу и арбитражная практика. Поэтому и бытуют до настоящего времени два мнения.

Одни считают, что поскольку ВАС РФ высказался лишь в отношении аренды нежилых помещений, то договоры аренды жилых помещений должны регистрироваться независимо от срока их действия.

Другие, наоборот, полагают, что все сказанное ВАС РФ в отношении нежилых помещений справедливо и для помещений жилых. А значит, государственная регистрация требуется лишь для договоров аренды жилых помещений, заключенных на срок не менее одного года.

Первая точка зрения по формальным признакам (п. 2 ст. 609 ГК РФ) представляется более правильной, хотя и для второй позиции можно найти вполне убедительные аргументы. Поэтому окончательный ответ на данный вопрос сможет дать только суд при рассмотрении конкретного спора.

Субаренда

О договорах субаренды недвижимости Закон о регистрации вообще умолчал. Образовавшийся пробел частично заполнила судебная практика. Так, в информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В частности, в п. 19 указанного информационного письма отмечается, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Данный вывод основан на том, что в соответствии с частью третьей п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе о регистрации не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

А в пункте 20 информационного письма особо отмечено, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил части второй п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

В любом случае обе указанные проблемы нуждаются в более четком регулировании, в том числе и со стороны Минюста России.

Л. Зуйкова,

АКДИ "Экономика и жизнь"

"Новая бухгалтерия", выпуск 11, ноябрь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О.

*(2) Составление единого документа не следует путать с количеством экземпляров договора.